ハウスリースバックの特徴、メリット・デメリットを全解説

ハウスリースバック リースバック

ハウスリースバックは、元ヤクルトの古田選手が出演しているCMをご覧になったことのある方も多いでしょう。東証1部のハウスドゥという企業が提供しているサービスです。

その使い勝手の良さから、1年間に9,000件以上の問い合わせがあるサービスへと成長しており、累計でほぼ1,000件が利用され、現在もどんどん利用者が増えている状況です。

そこで、この記事ではハウスリースバックがこれほどまでに受け入れられている理由を含めて、その商品性について詳しく解説していきたいと思います。

ハウスリースバックの特徴

ハウスリースバック


「ハウスリースバック」の詳細はこちら

 

この章では、ハウスリースバックの公式ページの画像を使って、その特徴について解説していきます。また、アナリストレポートと呼ばれる企業調査レポートを参考にしています。

(参考:平成30年6月期 第2四半期 フィスコ企業調査レポート )

ハウスリースバックの仕組みは、「家を売却して現金を受け取り、その後は家賃を支払うことで住み続けることができる」というサービスです。

 

ハウスリースバックの仕組み

ハウスリースバックの仕組み

図の通り、自宅をハウスドゥに売却して、売却代金を受け取ります。そのまま、リース契約を結んで、家賃を支払いながら住み続ける、というのがハウスリースバックの仕組みです。

買取金額は、市場価格の7割程度

アナリストレポートによると、ハウスリースバックでは売買の手数料以外にも、売却時にキャピタルゲイン(売買益)として15%ほど取っているようです。

それらを除くと、だいたい7割程度になると見込まれます。

 

住宅ローンの残債があっても、売却できる

ハウスリースバックはローン残債があってもOK

住宅ローンの金利条件が厳しい場合は、ハウスリースバックを活用して返済することも可能です。ただし、抵当権は住宅ローンを貸している金融機関にありますので、金融機関の承認が必要です。しかも、一括返済する必要があります。

具体的には、「住宅ローンの残債<ハウスリースバックによる買取額」の場合に利用することができます。金融機関に一括返済した上で、残った金額が手元に入ることになります。

 

買い戻すこともできる

一時的にお金が必要で利用した場合には、あとあとで買い戻すこともできます。ただし、契約半年以内での買い戻しはできません。

 

その他Q&A集で明記されている素朴な疑問

項目回答
買取できる不動産の条件は?金額的な制限はない。ただし、いざとなった時に換金できるかが重要なので、一部地域では取り扱いできない可能性あり。
年齢の制限は?未成年でなければOK
現金化までの期間は?最短で20日、通常で40日程度
賃貸借契約で連帯保証人は?不要
マンションでも利用可能か?可能
再度購入する際の金額は?最初の契約時に決めてからは変更しない
賃貸中の物件でも利用可能か?可能

 

ハウスリースバックのメリット

1、賃貸契約の期間や買い戻しなど、契約内容が柔軟

契約内容を柔軟に対応

他社のサービスの場合には、例えば10年の賃貸契約ののちは退去しなければならないサービスもあります。その点、ハウスリースバックでは、賃貸契約が1ヶ月から長い場合は10年、20年でも可能で、期間の更新も可能です。

そのため、かなり選択肢が多い契約が可能になるため、その後の経済状況の変化にも柔軟に対応できます。

 

2、人に知られずに資金の調達ができる

周りに知られずに現金化できる

特にお子さんが小学校や中学校で、親御さん同士での交流が多い時期であっても、そのまま住み続けながらお金の悩みを解消することが可能です。

 

3、運営会社が上場企業のため、長期間の契約でも安心できる

上場企業だから、長期の契約も安心

サービスを提供している会社が倒産してしまうと、それまでの契約内容を続けることができなくなるリスクがありますが、ハウスドゥは東証1部に上場している優良企業のため、そのようなリスクが低く安心できます。

 

ハウスリースバックのデメリット

気になるのは、こちらでしょう。余すことなくお伝えします。

1年間の家賃が、買取額の8〜10%かかる

家賃が高いので一生住み続けることは難しい

例えば、買取額が2,000万円だった場合に、1年間の家賃は160〜200万円ほどかかることになります。月額にして13〜16.5万円ほどになるので、周辺の家賃相場よりも高くなる可能性があります。

また、10年住み続ければ、受け取ったお金はほぼなくなります。

収入が増えていく若い世代の利用ならば買い戻しのチャンスもありますが、年金生活者が利用する場合には、「一生住み続ける」ことは難しいでしょう。

 

途中で賃貸契約を解除できない

リースバックの賃貸契約は途中解約できない

リース料(家賃)と表示されているように、この契約は自宅を活用したリース契約になります。

例えば、社用車はリース契約が多いですよね。リースにした方が経費を多く計上できるので、税金を圧縮できるからです。

200万円する新車をリースする場合、7年ぐらいでリース契約を結びますが、そうすると月額3万円払って合計260万円払う感じです。このようなリース契約の応用版がリースバックだと考えてください。

 

そうすると当然ですが、途中で解約することはできません。

車のリースで考えれば、リース会社は200万円払って新車を買って貸してるわけですから、その契約を途中でやめられたら大損ですからね。

ハウスリースバックでも、契約期間に応じて家賃が設定されています。

契約期間が長いと思って設定した家賃(リース料)が、途中解約で短くなってしまっては計算が狂います。そのため、途中解約はできないか、違約金が発生するような契約になります。

この点に注意が必要でしょう。

 

結論:利用したら、どんな生活が待っている?

ハウスリースバックを利用した場合のお金の流れをグラフにしてみました。

(条件)

・市場価格が4,500万円で、7割で買取とすると3,150万円が手元に入る

・年間の家賃(リース料)は、買取額の8%。月額21万円、年間252万円

 

リースバックのお金の流れ

そうすると、ご覧のように13年程度で、売却したお金が底をつきます。

賃貸契約の途中解約は難しいので、まずは必要な支出に当てた後に、2〜3年ぐらいの短期の契約で住み続け、次の住み替え先を探すような利用の仕方が現実的でしょう。

 

利用して満足できる人はどんな人?

考え中の男性

以上のことから、ハウスリースバックは、どのような人が使うと満足できるサービスと言えるでしょうか?

・子供の学区を変えたくないし、賃貸住まいに移ると周囲の目が恥ずかしいと感じる家庭

・事業などでまとまったお金が必要なものの、いずれ買い戻そうと思っている世帯

・数年後には高齢者向け賃貸住宅への住み替えを検討しているが、それまでの期間を旅行や趣味で有意義に過ごしたい世帯

などが考えられるでしょう。

 

つまり、「まとまったお金が必要だけど、もう少し住み続けたい」という人たちが使うべきサービスと言えます。

リバースモーゲージのように「一生住み続けたいけれど、お金も借りたい」というニーズは満たせませんので、その点は注意して検討するようにしてください。

 

「ハウスリースバック」の詳細はこちら

 

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