3分で図解。不動産の売却でかかる税金のハナシ

売却の流れ

持っている不動産を売却したいと思っていても、数千万円単位の大きな取引になるから、税金のことが気になりますよね。

確定申告をする上での細かい計算などは、売却を依頼する不動産屋さんに相談すれば大丈夫ですが、

「おおよそ、どれぐらいかかるのか」

ぐらいは知っておかないと、売れたお金を使った後に、税金の請求で困ってしまった、なんて嫌ですからね。

このサイトでは、そんな不安を解消するために、なるべく図解で、分かりやすく、そして、3分で分かるようにまとめましたので、ご参考ください。

3つのステップ

不動産を売るときの税金の計算方法は、以下の3ステップで分かります。

  1. 「利益(損失)」がいくらかを調べる
  2.  利益を減らす「特例」を調べる
  3.  保有期間で「税率」を調べる

順に解説していきます。

 

1、「利益(損失)」がいくらかを調べる

利益(損失)の計算は、以下のようにします。

「利益(損失)」= 「売値」 − (「買値」 + 「経費」)

 

<利益の算出式のイメージ>

不動産の利益の計算イメージ

払ったお金(買値+経費)と、売ったお金(売値)の差額が、利益(損失)です。

感覚的にも理解しやすいと思います。ちなみに、この利益のことを「譲渡所得(じょうとしょとく)」と言います。覚えておいてください。

 

建物部分の買値は、減価償却が必要

ただし、建物部分の買値は、「減価償却(げんかしょうきゃく)」と言って、1年間に約1.5%ずつ減らしていくルールです。

「住んでいい思いをした分だけ、割り引いてくぜ!」というわけです。

 

減価償却費の計算は、以下のようにします。

減価償却費 = 買値(建物部分)× 0.9 × 1.5% × 経過年数

 

例えば、4,000万円のマンションを買ったとして、建物部分が3,000万円だったとしますよね?

そうすると、10年住めば、買値は2,595万円になります。

減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 1.5% × 10年 = 405万円

          ↓

建物部分の買値 = 3,000万円 − 405万円 = 2,595万円

 

土地の買値は、減価償却する必要がないのでそのまま足せばOKです。

マンションの買値 = 2,595万円(建物)+ 1,000万円(土地)= 3,595万円

経費の対象となるのは?

経費とは、不動産を買ったり、売ったりした時にかかった費用のことです。

例えば、不動産会社に払った仲介手数料や登記費用、測量費用、不動産取得税、などです。

上で挙げたマンションを例に、取得や売却で200万円かかったとすると、

3,595万円 − 200万円 = 3,395万円

となります。売値からこの金額を差し引いた分が、利益となるわけですね。

 

買値がわからない場合はどうするのか?

また、親から相続して、買値が分からないというケースもありますね。その場合は、売値の5%を買値とすることができます。

例えば、売却して1,000万円残ったとしたら、50万円が買値で、利益が950万円となります。

 

計算してみたら損失だった場合には?

売却して損失が出た場合には、給与などの他の所得と合算して確定申告をすることで、税金を減らすこともできます。

 

2、利益を減らす「特例」を調べる

ある一定条件を満たした場合、利益額を減らすことができる特例が使えます。

ここでは自分で住んでいたマンションや戸建てで使えるケースを取り上げます。

 1)3,000万円の特別控除

 2)軽減税率の特例

の2つです。サックリ説明しますね。

 

1)3,000万円の特別控除

譲渡所得(利益)が3,000万円以下の場合には、この特例を使えば税金を払う必要がなくなります。

ほとんどの人は、この特例を使えば無税で売却できると考えていいでしょう。

(出典:国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例)

 

ちなみに、いくつかのケースでは使えない場合もありますが、ほとんどの人には当てはまりません。

①過去2年間に、この控除を使っていること

②マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例を受けていること

③住まなくなって3年以上経っていること

④兄弟や親族などに売った場合

*理解しやすくするために、①と③の期間についてはザックリ丸めています。詳しい定義を知りたい方はこちらを参考にしてください。

(出典:国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例)

 

なお、この特例を受けるためには、確定申告が必要になります。面倒に感じるかもしれませんが、国税庁のHPで1つ1つの記載方法について詳しく書かれています。

(参考:所得税 確定申告書作成コーナー)

 

2)軽減税率の特例

所有期間が11年以上(正確には、売却した年の1月1日現在で10年以上であること)の場合には、税率が軽減されます。税率は以下の通りです。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

a) 譲渡所得額 6,000万円以下の部分)14%(所得税10% + 住民税4%)
b) 譲渡所得額 6,000万円以上の部分) 20%(所得税15% + 住民税5%)

(参考:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例)

 

例えば、11年住んでいたマンションを売却したとして、譲渡所得が1億円だったとします。「1)3,000万円の特例」と組み合わせると、税金は以下のようになります。

 

①「1)3,000万円の特例」を利用

譲渡所得1億円 − 3,000万円 = 7,000万円

 

②「2)軽減税率の特例」を利用

a) 6,000万円までの部分 = 6,000万円 × 14% = 840万円

b) 6,000万円より上の部分 = (7000万円 − 6,000万円)× 20% = 200万円

 

よって、1億円の利益があった場合には、税金は 1,040万円になります。

 

3、保有期間で税率を調べる

最後は、保有期間によって、税率がいくらになるのか確認しましょう。

所有期間によって、税率がこのように変わります。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

5年以内の売却(短期譲渡所得)39.63%(所得税30.63%+9%)
5年以上の売却(長期譲渡所得)20.315%(所得税15.315%+5%)

復興特別所得税がかかるH25〜H49年までの税率

 

また、相続した不動産であれば、相続した日から5年というわけではなく、ご家族が購入した日付からの計算になりますので安心してください。

 

「5年以内」に注意!

ただし、この「5年以内」には注意が必要で、5年経過した年の翌年1月1日以降に売却しないと、5年以上経過したとは見なされないんです。

 

<保有期間の計算ルール>

不動産の保有期間の考え方

例えば1月3日に買った人ならば、ほぼ6年持たないと5年以上保有したと見なされないのです。この点には注意が必要ですね。

 

まとめ

というわけで、不動産を売却した場合の税金について、ザックリでも理解できましたでしょうか?

ポイントは3つです。

  • 利益が出ていなければ、税金は払わなくていい
  • 利益は「特例」で減らすことが可能
  • ほとんどの場合に、3,000万円以上の特別控除で相殺してしまえる

特に、「3,000万円の特別控除」が強力ですので、「確定申告をするという覚悟」さえあれば、だいたいの場合はうまくいきますよ。

 

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