三井住友銀行のSMBCリバースモーゲージを徹底解説!

SMBCリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、三井住友銀行の「SMBCリバースモーゲージ」というサービスの特徴について解説します。

SMBCリバースモーゲージは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のリバースモーゲージと呼ばれるローンです。

 

この分野で1番有名なのは、東京スター銀行の「充実人生」です。

充実人生は相続人の承諾のハードルが低いことや、預金と借入額との相殺ができて便利な反面、相続人の手元にお金が残りにくい仕組みのため、相続人からの承諾が得にくい商品となっています。

そこで、この記事では、東京スター銀行の「充実人生」との比較を含めて、SMBCリバースモーゲージの有利な点を解説していきたいと思います。

1、SMBCリバースモーゲージの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

SMBCリバースモーゲージは、リバースモーゲージと呼ばれるローンのことで、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)SMBCリバースモーゲージが契約できる条件

SMBCリバースモーゲージは、土地評価額が6,000万円以上と、かなり条件が厳しめです。

SMBCリバースモーゲージ充実人生
対象年齢満60才以上55才以上
対象物件・戸建:土地評価額6,000万円以上

*三井住友銀行所定の評価方法で計算

戸建て、一部マンションも可
対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人相続人全員の同意書が必要記載なし
年収年金などの収入があること120万円以上
返済方法・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

・利払いは毎月

・死亡したら、現金による一括返済か、担保不動産の代物弁済

また、SMBCリバースモーゲージでは、推定相続人全員の同意書が必要になります。この点もハードルが高いと感じるでしょう。

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(3)SMBCリバースモーゲージでは、いくらぐらい借りられるのか?

リバースモーゲージは、いろいろな切り口で分類できますが、「いくら借りられるか?」という観点から見ると、2種類に分けられます。それは、

①金利をその都度支払っていくタイプ

②金利をそのまま借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。

 

①は東京スター銀行が提供しているタイプで、②はプライムエイジも含めて、それ以外の都銀、地銀などが提供しているタイプです。

詳しくはこちらで解説しています。

リバースモーゲージでいくら借りれるのか?調べる方法
この記事では、「リバースモーゲージでいくら借りられるのか?」について解説します。 リバースモーゲージは、契約から借入までに数ヶ月かかりますから、契約してみたものの「満足できる額を借りられなかった」となってはガッカリですよね。 実...

 

今回は②のタイプについて詳しく解説します。

 

1)金利を借入金に組み入れるタイプ

このタイプは、1,000万円借りた場合には、毎月の利息はそのまま借入金に組み入れていくことになります。そのため、時間とともに借入金はどんどん膨らんでいきます。

金利水準にもよりますが、こんなイメージです。

 

金利と借入額の推移

 

金利3%としても、30年で2倍以上になります。今よりも金利が上昇していくとなれば、3倍以上になる可能性もあります。

そのため、借りられる金額は、担保評価額よりも大きく下回る水準になります。図に表すとこんなイメージですね。

 

金利組み入れタイプの借入金額のイメージ

各行の契約条件を見ると、このタイプでは2つの限度額が設定されています。

1)融資極度額:利息込みで返済を相続後まで猶予してもらえる金額

2)利用可能額:実際に何かに使うために借りられる金額

の2種類です。

 

SMBCリバースモーゲージでは、「利用可能額=融資極度額の一定割合」という条件になっています。三井住友銀行では、この条件についての明記はありませんが、他行の例を見ると、だいたい50%ぐらいのようです。

 

それは上のグラフで見てもらった通り、何十年も借りてると、借金が2倍以上に増えてしまうからなんですね。

つまり、SMBCリバースモーゲージでは、市場価格の3〜4割程度が借りられる上限額と考えることができます。

 

(4)SMBCリバースモーゲージのメリット

ここまでの解説で、「相続人の承諾も大変だし、借りられる金額も少なそう」とガッカリした方もいるかもしれません。ですが、東京スター銀行とは違ったメリットがあります。

この点をメリットとして感じられるかで、SMBCリバースモーゲージを検討すべきか決まるでしょう。

1)相続人に財産を残せる

SMBCリバースモーゲージを含めた、東京スター銀行と提携行以外のリバースモーゲージでは、死後に相続人が自宅を売却して返済することになります。

ですから、相続人にきちんと売却してもらうように承諾書を受け入れてもらったり、契約時に同席してもらったりとハードルが高いわけです。

 

しかし、面倒な代わりに、「売却して返済した後に残ったお金は、相続人が受け取ることができる」というメリットがあります。

充実人生では、現金による一括返済か、「代物弁済」という清算方法が使われます。これは売却ではなく、「銀行に物件を渡しておしまい」という方法です。

しかも、その差額は相続人には返金されませんので、相続人の手元に入るお金はかなり少なくなるでしょう。

 

④ 担保物件による代物弁済
なお、担保不動産をお借入残高より高く売ることができても、その超過分をご相続人の方に返金することはいたしかねます。

(参考:東京スター銀行 よくある質問 ④ 担保物件による代物弁済)

 

お子さんが相続人の場合などは、「そんな不利な条件なんて、銀行にダマされてるんじゃないの?」と不信感を感じる方もいるかもしれません。

その点、SMBCリバースモーゲージでは、売却する手間を相続人に押し付ける形になりますが、売却後に残ったお金は受け取れるため、納得してもらいやすいはずです。

この点はメリットですね。

 

(5)みずほ銀行のプライムエイジが、競合サービス

このように東京スター銀行とは、返済方法が全く違うので、東京スター銀行の方式が合わないと感じた場合には、SMBCリバースモーゲージを検討する価値はあるかもしれません。

 

しかし、土地評価額が6,000万円以上というのは、ちょっとハードルが高いと感じた方もいるでしょう。ほぼ似たようなサービスを提供しているのが、みずほのプライムエイジです。

担保とする不動産の評価額が2,000万円以上ならOKと、だいぶ基準もゆるいので、こちらと比べてみてはいかがでしょうか?

 

SMBCリバースモーゲージプライムエイジ
対象年齢満60才以上55才以上
対象物件・戸建:土地評価額6,000万円以上

*三井住友銀行所定の評価方法で計算

・戸建:土地評価額2,000万円以上

・マンション:総額5,000万円以上(坪250万円以上)、50㎡以上、100才の時点で築45年以内

*いずれも、みずほ銀行所定の評価方法で計算

対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫 東京、神奈川、千葉、埼玉
相続人相続人全員の同意書が必要相続人全員の承諾が必要
年収年金などの収入があること年金などの収入があること
返済方法・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

みずほのプライムエイジについては、こちらの記事でまとめています。

みずほ銀行のリバースモーゲージ「プライムエイジ」の特徴は?
みずほ銀行のリバースモーゲージ「プライムエイジ」の特徴、メリット、デメリットを解説。最大手の東京スター銀行との比較もしました。

 

2、結論

というわけで、SMBCリバースモーゲージについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、東京スター銀行に軍配が上がりますが、残される相続人にとっては、売却後のお金が残るため、納得してもらいやすい商品となっています。

 

ただし、このサービスは金利を借入金に自動的に組み入れる仕組みになっているので、知らない間に借入金がどんどん膨らんでいく可能性があります。

こまめに返済するか、借入金を少なめに調整しないと、80代、90代になった頃に借入金の返済で苦しむ可能性もあります。その点は注意して活用したほうがいいでしょう。

リバースモーゲージ : 三井住友銀行
リバースモーゲージについてご紹介します。

 

 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(東京スター銀行とその提携行)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(SMBCリバースモーゲージなど)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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