静岡銀行のリバースモーゲージ「人生謳歌」を徹底解説

しずぎんのリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、静岡銀行の「人生謳歌」というサービスの特徴について解説します。

人生謳歌は、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のリバースモーゲージと呼ばれるローンです。

リバースモーゲージは、東京スター銀行の「充実人生」が有名ですが、東名阪の三大都市圏に限られるため、静岡県内での利用ができませんでした。

充実人生の契約者数の推移

(参考:東京スター銀行 ニュースリリースより)

 

しかし、昨年静岡銀行と東京スター銀行がこの分野で提携し、充実人生のような商品性で「人生謳歌」を提供できるようになりました。

そこで、この記事では、充実人生との違いを含めて、その特徴とメリット、リスクについて解説したいと思います。

1、人生謳歌の特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

人生謳歌は、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)「人生謳歌」が契約できる条件

人生謳歌は、マンションでも利用できます。相続人の承諾の必要もなく、充実人生に比べても申し込み時の事務手数料10.8万円がかからないので、契約のしやすさ、手数料面ではかなり良心的かもしれません。

人生謳歌充実人生
対象年齢55才以上80才以下55才以上
配偶者がいる場合引継ぎ可能。ただし、50才以上であること引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
担保物件の条件・戸建て、一部マンションも可

・路線価が5万円/㎡以上

戸建て、一部マンションも可
対象地域静岡、東京、神奈川、愛知、大阪北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人記載なし記載なし
年収120万円以上120万円以上
資金用途自由(事業、投資目的は除く)自由(事業、投資目的は除く)
融資限度額一戸建て:500万〜1億円

マンション:500〜5,000万円

500万〜1億円以内
保証人必要なし
必要なし
返済方法・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済

・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済か②担保不動産の代物弁済

費用・事務手数料:無料

・条件変更手数料:6,480円

・解約手数料:32,400円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

・事務手数料:10.8万円

・担保管理料:1.3万円

・借入料:無料

・繰上げ返済:無料

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

 

2、人生謳歌の注意点

しかし、このように便利な人生謳歌ですが、もちろんリスクがあります。このリスクをきちんと理解しておかないと、あとあとで後悔する可能性もあるので注意が必要です。

そもそも、リバースモーゲージでは、数十年後に不動産を売却して清算するローンです。ですが、「数十年後にいくらで売れるか?」は誰もわからないわけです。

 

もちろん、お金を貸す銀行では、そんなリスクを取りたくありませんので、あの手この手でそのリスクを軽減する方法を契約のなかで入れておきます。

では、具体的にそれは何なのか?いくつか挙げていきます。

 

(1)借り入れ金額が担保評価額を上回ってきたら、差額を返済してもらう

例えば、土地の評価額が2,000万円だったので1,000万円借りたとします。

その後10年たって、土地の評価額が800万円にまで下がってきたら200万円を返済してもらう、ということです。

「死ぬまで住み続けることができる」とは言っても、あまりに急激に地価が下落していけば、途中で返済を迫られる可能性があるので注意が必要です。

 

特に、静岡県の公示地価(住宅地)は、この5年間で4.4%も下落しています。

駅や市の中心部に近いなど、土地価格が安定的な所の不動産でなければ、10年後、20年後に土地価格の下落によって、担保不足になる可能性もあるので注意が必要です。

 

(2)返済方法が、充実人生に比べて厳しめ?

充実人生と商品性を比べてみると、1点気になることがあります。

それは、死後の返済方法です。

充実人生でも、静岡銀行の人生謳歌でも、死んだ6ヶ月後に返済することが条件となっていますが、自宅を売却して返済する方法が微妙に違うのです。

 

具体的には、

充実人生:代物弁済(自宅を銀行に差し出しておしまい)

人生謳歌:相続人が売却、できなければ代位弁済(保証会社が銀行に代わりに返済して、その後は保証会社からの取り立てがくる)

という違いです。

 

ちょっと考えて欲しいのですが、相続が発生してから、不動産を売却するのはかなり時間がかかります。

相続人が2人以上いれば、

・財産分割の話し合い

・自宅を相続する人が、名義変更の登記をする

・不動産会社を探して、売り出す

・内覧などを通じて売買契約、引き渡し

という流れを経なければ現金化できません。

 

築何十年という物件が売れるまでには、地域によっては1年以上かかる場合もあります。

それなのに、「6ヶ月以内に自分で売って返済してください」という条件はかなりムチャです。そこで時間切れとなって代位弁済となれば、どうなるでしょうか?

 

住宅ローンを延滞している場合には、差し押さえ、競売という手続きになります。

同じような対応になるのか、ホームページ上の記載内容では判断がつきませんが、もし相談する場合には、この点をきちんと明確にしておかないと大変なことになるでしょう。

 

東京スター銀行と運営方法が似ているため、相続人の承諾が必要なく、契約のハードルが低いのは魅力ですが、返済方法がちょっと厄介なため、きちんと相続人に話しておかないと大変なことになりそうです。

 

3、結論

というわけで、静岡銀行の人生謳歌について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、かなり評価できると思いますが、返済方法だけはきちんと確認した方がいいでしょう。

また、静岡県内での利用される場合は、特にここ数年の地価の動向をチェックしておくべきと思います。

商品概要|しずぎんリバースモーゲージ「人生謳花」|静岡銀行
しずぎんリバースモーゲージ「人生謳花(じんせいおうか)」の商品概要をご案内いたします。

 

 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(人生謳歌や充実人生など)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(それ以外の銀行)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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この点については、別記事でも詳しく解説しています。

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