西日本シティ銀行のリバースモーゲージ「輝く明日へ」を徹底解説!

西日本シティ銀行のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、西日本シティ銀行の「輝く明日へ」というサービスの特徴について解説します。

輝く明日へは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のリバースモーゲージと呼ばれるローンです。

そこで、この記事ではそれぞれのタイプのメリット、デメリットも含めて、その特徴を解説していきます。

1、「輝く明日へ」の特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

輝く明日へは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)「輝く明日へ」が契約できる条件

福岡県内では、東京スター銀行と福岡銀行も同様のサービスを提供しています。

そこで、最大手の東京スター銀行の充実人生とその商品性を比べながら、その特徴を見ていきましょう。

人生謳歌充実人生
対象年齢55才以上85才以下55才以上
配偶者がいる場合記載なし引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
担保物件の条件・戸建て:土地評価額の70%

・マンション:マンション評価額の50%

*当行所定の評価方法で決定

戸建て、一部マンションも可
対象地域福岡市、北九州市、筑紫野市、春日市、大野城市、太宰府市、久留米市、古賀市、福津市、宗像市、糸島市、宇美町、志免町、須恵町、新宮町、粕屋町、篠栗町、那珂川町、小郡市、鳥栖市、飯塚市、中間市、苅田町、行橋市北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人記載なし記載なし
年収年金などの安定収入があること120万円以上
資金用途自由(事業、投資目的は除く)自由(事業、投資目的は除く)
融資限度額一戸建て:100万〜5,000万円

マンション:100万〜3,000万円

500万〜1億円以内
金利当行短期プライムレート+α

(3.475%:2018年4月1日現在)

基準金利+調整幅0.6%

(3.0%:2018年7月現在)

保証人必要なし
必要なし
返済方法・利払いは毎月

・死後に現金、または不動産の売却による一括返済

*銀行が売却を行うので、相続人の負担はない

・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済か②担保不動産の代物弁済

費用・事務手数料:不要

・登記費用、印紙税:記載なし

・事務手数料:10.8万円

・担保管理料:1.3万円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

事務手数料がかからない代わりに、金利が高いですね。

しかし、利用できる地域が、福岡市内だけでなく、かなり細かく設定されています。おそらく、他行よりも利用できる範囲が広いものと思われます。

 

2、「輝く明日へ」のリスク

しかし、このように便利な「輝く明日へ」ですが、もちろんリスクがあります。

このリスクをきちんと理解しておかないと、あとあとで後悔する可能性もあるので注意が必要です。

 

そもそも、リバースモーゲージでは、数十年後に不動産を売却して清算するローンです。ですが、「数十年後にいくらで売れるか?」は誰もわからないわけです。

もちろん、お金を貸す銀行では、そんなリスクを取りたくありませんので、あの手この手でそのリスクを軽減する方法を契約のなかで入れておきます。

では、具体的にそれは何なのか?いくつか挙げていきます。

 

(1)借り入れ金額が担保評価額を上回ってきたら、差額を返済してもらう

例えば、土地の評価額が2,000万円だったので1,000万円借りたとします。その後10年たって、土地の評価額が800万円にまで下がってきたら200万円を返済してもらう、ということです。

「死ぬまで住み続けることができる」とは言っても、あまりに急激に地価が下落していけば、途中で返済を迫られる可能性があるので注意が必要です。

 

ちなみに、福岡県の公示地価(住宅地)は、この5年間で3.2%も上昇しています。外国人観光客が増えたことによって、沖縄や福岡、北海道の地価が上昇していたのです。

それに合わせて住宅地も上昇しているものと思われます。

 

しかし、駅や市の中心部に近いなど、土地価格が安定的な所の不動産でなければ、10年後、20年後に土地価格の下落によって、担保不足になる可能性もあるので注意が必要です。

 

(2)相続発生後の売却方法をきちんと確認した方がいい

「輝く明日へ」の返済方法の欄には、このような記載があります。

ご自宅の売却代金が借入金を下回っても不足額は請求いたしません。また、ご自宅の売却は銀行で行いますので、ご自宅の処分についてもお子様等のご負担はありません。

(参考:輝く明日へ リバースモーゲージの特徴は?)

このような記載がある場合は、「代物弁済」であると思われます。代物弁済とは、自宅を引き渡して、借金を清算する方法です。

 

このような代物弁済について、きちんと明記しているのは東京スター銀行だけですが、その内容を見ると、「たとえ売却して、借金よりも売却代金が上回ったとしても、残りの分は返しませんよ。」と書かれています。

契約終了時に代物弁済を選択された場合、ローン残高が物件評価額を上回る結果となった場合には税務上、一時所得として課税される可能性があります。なお、担保不動産をお借入残高より高く売ることができても、その超過分をご相続人の方に返金することはいたしかねます。(参考:東京スター銀行)

 

相続人がいない方には関係ないかもしれませんが、「多少は残してあげたい」という人にはちょっと使いにくいのです。

ホームページ上ではわからないので、1度確認して見る必要があります。

もし、この点が気になるのであれば、福岡銀行の「もっとライフ」と比べられた方がいいでしょう。

福岡銀行のリバースモーゲージ「もっとライフ」を徹底解説!
福岡銀行のリバースモーゲージ「もっとライフ」の特徴やメリット、デメリットについて解説しました。東京スター銀行とのサービスの違いも含めて、検証しています。

結論

というわけで、西日本シティ銀行の「輝く明日へ」について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、東京スター銀行と同じレベルで使いやすいのではないかと思います。

しかも、対象地域が福岡県内でもかなり広範囲でカバーしているので、福岡市以外で検討されている方にはピッタリのサービスでしょう。

リバースモーゲージ 輝く明日へ | かりる | 西日本シティ銀行
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リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(「輝く明日へ」や充実人生など)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(それ以外の銀行)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

サービス名参加社数利用者数特徴 
ホームズ
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スマイスター
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イエイ
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この点については、別記事でも詳しく解説しています。

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