三菱UFJ銀行のリバースモーゲージ型住宅関連ローンとは?

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、三菱UFJ銀行の「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」というサービスの特徴について解説します。

リバースモーゲージとは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のローンです。

 

この分野で1番有名なのは、東京スター銀行の「充実人生」です。

充実人生は相続人の承諾のハードルが低いことや、預金と借入額との相殺ができて便利な反面、相続人の手元にお金が残りにくい仕組みのため、相続人からの承諾が得にくい商品となっています。

そこで、この記事では、東京スター銀行の「充実人生」との比較を含めて、三菱UFJのリバースモーゲージの有利な点を解説していきたいと思います。

1、三菱UFJのリバースモーゲージの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

三菱UFJのリバースモーゲージは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)三菱UFJのリバースモーゲージが契約できる条件

三菱UFJのリバースモーゲージ充実人生
対象年齢満60才以上80才未満55才以上
配偶者がいる場合連帯保証人になればそのまま引き継ぎ可能引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
資金用途建て替え、リフォーム、老人ホームへの入居金など、住まいに関することのみ自由(事業・投資資金を除く)
対象物件記載なし

*三菱UFJ銀行所定の評価方法で計算

戸建て、一部マンションも可
対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人契約者が75才以上の場合は、法定相続人の代表者がカウンセリングに同席すること記載なし
年収年金などの収入があること120万円以上
返済方法・利払いは毎月

死亡したら売却して一括返済

・利払いは毎月

・死亡したら、現金による一括返済か、担保不動産の代物弁済

また、三菱UFJのリバースモーゲージでは、契約者が75才以上の場合に、法定相続人を代表するかたの同席でカウンセリングが必要になります。この点もハードルが高いと感じるでしょう。

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(3)三菱UFJのリバースモーゲージでは、いくらぐらい借りられるのか?

三菱UFJ銀行の借入可能額は、住宅建設・購入の場合は5,000万円まで。リフォームの場合には1,500万円までとなっています。

しかし、この可能額はこの通りなのですが、金利の支払い方によって意味合いが変わってきます。

 

それは、

①金利をその都度支払っていくタイプ

②金利をそのまま借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。

 

①は東京スター銀行や三菱UFJ銀行が提供しているタイプで、②はそれ以外の都銀、地銀などが提供しているタイプです。

今回は①のタイプについて詳しく解説します。

 

①金利をその都度払っていくタイプ

このタイプでは、例えば1,000万円借りたとしたら、年利3%だとすると毎月2.5万円ずつ利息を支払うことになります。

その場合の借入金と不動産の担保評価額の関係は以下のようになります。

 

金利をその都度払うタイプ

 

ご覧のように、借入金は金利を毎月払うので一定のままです。ということは、借入金が金利のために雪だるま式に増えるリスクがありません。

土地価格の下落リスクだけに気をつければいいので、「体が不自由になってきた頃に、借金が膨らんで返済に困る」といった心配が少ないのが特徴です。

 

三菱東京UFJ銀行では、そこでさらに担保評価の50%までと借入額の設定を押さえています。

土地価格が下落したために、90才を過ぎてから一括返済に追われてしまう、といったリスクは避けられそうです。

 

ただし、年収によって借りられる上限が決まっている

さらに三菱UFJ銀行では、毎月利息を払う必要があるため、収入に占める利息の割合が高すぎないように制限があります。

具体的には、

利息の占める割合
年収400万円未満年収の30%以下
年収400万円以上年収の35%以下

となっています。

例えば、年収200万円の場合だと、利息が年収の30%以下、つまり60万円以下になる金額しか借りられません。年利3%とした場合なら2,000万円まで借りられる計算になります。

この2,000万円と、不動産の担保評価額と、実際にかかる費用の中で1番少ない金額が、借りられる金額になります。

 

(4)みずほ銀行や三井住友銀行では、資金用途が自由

しかし、「老後資金の悩みを解消したい」という場合に、リフォームや有料老人ホームへの入居資金など、住まいに関係する出費にしか使えないとなると、ちょっと使いにくいですよね。

 

その場合には、同じ都銀でもみずほ銀行や三井住友銀行なら、事業や投資資金以外であれば、自由に使えるという条件でリバースモーゲージを提供しています。

対象地域も重複しているので、こちらも合わせて比べてみてはいかがでしょうか?

 

SMBCリバースモーゲージみずほプライムエイジ
対象年齢満60才以上55才以上
対象物件・戸建:土地評価額6,000万円以上

*三井住友銀行所定の評価方法で計算

・戸建:土地評価額2,000万円以上

・マンション:総額5,000万円以上(坪250万円以上)、50㎡以上、100才の時点で築45年以内

*いずれも、みずほ銀行所定の評価方法で計算

対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫 東京、神奈川、千葉、埼玉
相続人相続人全員の同意書が必要相続人全員の承諾が必要
年収年金などの収入があること年金などの収入があること
返済方法・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

 

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2、結論

というわけで、三菱UFJのリバースモーゲージについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、東京スター銀行に軍配が上がりますが、残される相続人にとっては、売却後のお金が残るため、納得してもらいやすい商品となっています。

 

ただし、資金用途が住宅関連に限られている点と、借入額に対する担保評価額が低く、借入額が少なくなる傾向にあります。

この点は注意した方がいいかもしれません。

リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン | 三菱UFJ銀行

 

 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(東京UFJ銀行)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(SMBCリバースモーゲージなど)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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