京都銀行のリバースモーゲージ型住宅関連ローンを徹底解説

京都銀行のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、京都銀行の「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」というサービスの特徴について解説します。

リバースモーゲージとは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のローンです。

 

この分野で1番有名なのは、東京スター銀行の「充実人生」ですが、京都銀行のリバースモーゲージは、家を建てたり、リフォームする場合にのみ借りられる住宅関連ローンとなっています。

しかも、京都銀行のホームページでは、詳しい解説ページがなく、「あとは店頭に来てください」という案内しかありません。

 

そのため、事前の情報収拾がしにくく、相談するか判断に迷っている方もいるのではないでしょうか?

この記事では、そのような方のために、プレスリリースの内容や他行の条件などから、詳しく解説していきます。

1、京都銀行のリバースモーゲージの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

京都銀行のリバースモーゲージは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)京都銀行のリバースモーゲージが契約できる条件

京都銀行のリバースモーゲージは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と共同でサービスを提供しています。三菱UFJ銀行やりそな銀行も同様の方法でサービスを提供しています。

金融機関と住宅金融支援機構の関係は、以下のようになっています。

リバースモーゲージ契約上の住宅金融支援機構と金融機関の関係

【リ・バース60】:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

ようするに、金融機関では不動産の売却して資金を回収するノウハウがないため、もしも債権の回収が難しかった場合に、住宅金融支援機構に肩代わりさせる、ということがこの図で書かれている内容です。

で、京都銀行のホームページでは詳しい説明がほとんどありませんが、プレスリリースで詳しく解説されていました。

(参考:京都銀行のリバースモーゲージに関するプレスリリース PDF)

また、同じ仕組みで提供している三菱UFJ銀行の契約条件も合わせて比較してみました。

京都銀行三菱UFJ銀行
対象年齢満60才以上80才未満満60才以上80才未満
配偶者がいる場合連帯保証人になればそのまま引き継ぎ可能連帯保証人になればそのまま引き継ぎ可能
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
資金用途建て替え、リフォーム、老人ホームへの入居金など、住まいに関することのみ建て替え、リフォーム、老人ホームへの入居金など、住まいに関することのみ
融資限度額1,500万円住宅建設・購入:5,000万円

リフォーム:1,500万円

保証人必要なし
必要なし
担保評価からの借入限度額担保評価額の50%以内担保評価額の50%以内
対象物件戸建て、マンション記載なし

*三菱UFJ銀行所定の評価方法で計算

対象地域戸建て:京都、大阪、滋賀、奈良、兵庫

マンション:京都、大阪

 東京、神奈川、千葉、埼玉
相続人相続人の代表者の同席による説明と、相続人全員の同意が必要契約者が75才以上の場合は、法定相続人の代表者がカウンセリングに同席すること
年収年金などの収入があること年金などの収入があること
金利住宅ローンの変動金利+0.6%

3.275%(2018年7月1日現在)

変動金利

*短期プライムレート連動長期貸出金利

返済方法・利払いは毎月

死亡したら売却して一括返済

・利払いは毎月

死亡したら売却して一括返済

利用できる限度額は、戸建て、マンション共に1,500万円までと、かなり少なめになっています。

また、相続人代表者の同席によるカウンセリングと、相続人全員の同意が必要な点など、ハードルが高い印象ですね。

リバースモーゲージで必要な推定相続人とは?
この記事では、リバースモーゲージを契約する際に求められる推定相続人の調べ方について解説します。 推定相続人とは、「仮に今すぐ相続が発生した場合に、法定相続人になる人」のことを指します。取り扱っている金融機関によっては、全員分の承諾書が...

 

(3)さらに、年収によって借りられる上限が決まっている

さらに京都銀行では、毎月利息を払う必要があるため、収入に占める利息の割合が高すぎないように制限があります。

具体的には、

利息の占める割合
年収400万円未満年収の30%以下
年収400万円以上年収の35%以下

となっています。

 

例えば、年収200万円の場合だと、利息が年収の30%以下、つまり60万円以下になる金額しか借りられません。年利3.275%とした場合なら約1,800万円まで借りられる計算になります。

借入限度額の1,500万円を借りようとするならば、160万円以上の年収が必要になり、かつ、担保評価額が3,000万円以上でなければいけないのです。

 

(4)三井住友銀行、三井住友信託銀行では、資金用途が自由

しかし、「老後資金の悩みを解消したい」という場合に、リフォームや有料老人ホームへの入居資金など、住まいに関係する出費にしか使えないとなると、ちょっと使いにくいですよね。

その場合には、同じ都銀でも三井住友銀行や三井住友信託銀行なら、事業や投資資金以外であれば、自由に使えるという条件でリバースモーゲージを提供しています。

京都府内でも利用可能なので、こちらも合わせて比べてみてはいかがでしょうか?

 

SMBCリバースモーゲージ三井住友信託銀行
対象年齢満60才以上55才以上
対象物件・戸建:土地評価額6,000万円以上

*三井住友銀行所定の評価方法で計算

・戸建:土地評価額4,000万円以上

*三井住友信託銀行所定の評価方法で計算

対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫
相続人相続人全員の同意書が必要相続予定者からの同意が必要。また、遺言信託を利用する必要あり
年収年金などの収入があること年金などの収入があること
返済方法・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

・利払い型:毎月の利払いあり。死亡したら売却して一括返済

・年1回引出型、枠内引出自由型:死亡後に売却して一括返済、生前に一部返済も可能

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2、結論

資金用途が住宅関連に限られている点と、借入額に対する担保評価額が低く、借入額が少なくなる傾向にあります。

この点は注意した方がいいかもしれませんね。ホームページ上では詳しい解説がほとんどないため、直接相談した上で、じっくり検討してみてください。

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 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(京都銀行)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(SMBCリバースモーゲージなど)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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