きらぼし銀行のリバースモーゲージの特徴を徹底解説!

きらぼし銀行のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

この記事では、きらぼし銀行(旧東京都民銀行)の「リバースモーゲージローン」というサービスの特徴について解説します。

リバースモーゲージは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のローンです。

 

この分野で1番有名なのは、東京スター銀行の「充実人生」です。

充実人生は相続人の承諾のハードルが低いことや、預金と借入額との相殺ができて便利な反面、相続人の手元にお金が残りにくい仕組みのため、相続人からの承諾が得にくい商品となっています。

そこで、この記事では、東京スター銀行の「充実人生」との比較を含めて、きらぼし銀行のリバースモーゲージの有利な点を解説していきたいと思います。

1、きらぼし銀行のリバースモーゲージの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

きらぼし銀行のリバースモーゲージは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)きらぼし銀行のリバースモーゲージが契約できる条件

きらぼし銀行のリバースモーゲージ充実人生
対象年齢満60才以上80才未満55才以上
対象物件戸建て、マンションも可戸建て、一部マンションも可
対象地域 東京、神奈川、千葉、埼玉北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人記載なし記載なし
金利短期プライムレート連動長期貸出金利 + 年1.0%(利率の記載なし)
基準金利+調整幅0.6%(3.0%:*2018年7月1日適用)
年収120万円以上120万円以上
返済方法・随時貸出_利息元加型:

死亡したら売却して一括返済

・一括貸出_利息支払型:

毎月一定日に利息分を返済、死亡後に元本を返済

・利払いは毎月

・死亡したら、現金による一括返済か、担保不動産の代物弁済

きらぼし銀行のリバースモーゲージは、朝日信託という会社に不動産を信託する(管理や処分を頼む)ので、相続人の同意が必要ありません。この点は、他の都銀に比べて使いやすいメリットと言えそうです。

 

(3)きらぼし銀行のリバースモーゲージでは、いくらぐらい借りられるのか?

リバースモーゲージは、いろいろな切り口で分類できますが、「いくら借りられるか?」という観点から見ると、2種類に分けられます。それは、

①金利をその都度支払っていくタイプ

②金利をそのまま借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。

 

きらぼし銀行では、どちらのタイプかを選ぶことができます。それぞれの特徴について解説します。

 

①金利をその都度支払っていくタイプ

このタイプでは、例えば1,000万円借りたとしたら、年利3%として毎月2.5万円ずつ利息を支払うことになります。その場合の借入金と不動産の担保評価額の関係は以下のようになります。

金利をその都度払うタイプ

ご覧のように、借入金は金利を毎月払うので一定のままです。ということは、不動産の担保評価額まで借りたとしても、その担保を売ればいつでも返済できることになります。

担保の評価額は金融機関によって異なりますが、ようするに現金化しようとした時の金額ですから、だいたい市場価格の6〜8割程度でしょう。

 

不動産の取引で「買取」というすぐに現金化することができる取引がありますが、その相場がだいたい市場価格の6〜8割だからです。

その上で、きらぼし銀行では限度額が1,000〜8,000万円と設定されています。

 

②金利を借入金に組み入れるタイプ

このタイプであれば、1,000万円借りた場合には、毎月の利息はそのまま借入金に組み入れていくことになります。そのため、時間とともに借入金はどんどん膨らんでいきます。

金利水準にもよりますが、こんなイメージです。

金利と借入額の推移

金利3%としても、30年で2倍以上になります。今よりも金利が上昇していくとなれば、3倍以上になる可能性もあります。

そのため、借りられる金額は、担保評価額よりも大きく下回る水準になります。図に表すとこんなイメージですね。

金利組み入れタイプの借入金額のイメージ

各行の契約条件を見ると、このタイプでは2つの限度額が設定されています。

1)貸越極度額:利息込みで返済を相続後まで猶予してもらえる金額

2)融資限度額:実際に何かに使うために借りられる金額

の2種類です。

 

そして、だいたいが「融資限度額=貸越極度額の1/2」という条件のところが多いです。そのため、きらぼし銀行でも、土地、マンションの評価額の50%以内と決められています。限度額は、500〜3,000万円です。

 

(4)きらぼし銀行のリバースモーゲージのメリット

きらぼし銀行のリバースモーゲージでは、朝日信託という信託会社と契約を結ぶことになります。これは、他の金融機関のサービスに比べて面倒に思うかもしれませんが、実は大きなメリットが2つあります。

 

それは、

①相続人の承諾の必要がない

②売却して返済した後に残ったお金を相続人に渡せる

の2点です。

 

①相続人の承諾の必要がない

リバースモーゲージで1番のハードルは、金融機関としても、利用者としても、相続人に不動産を売却して返済してもらうことです。

何十年と経てば、事情を知らない親族が相続人になる可能性もありますし、そこから売却の手続きを相続人にしてもらうとなると、かなり面倒なことになりますからね。

 

そのため、金融機関では推定相続人全員の承諾をもらったり、いろいろと面倒なことをしなければなりません。

ですが、朝日信託とリバースモーゲージ信託を結ぶことで、相続人の承諾なしで借金の返済のために不動産を処分することが可能になります。

 

②売却して返済した後に残ったお金を相続人に渡せる

例えば、東京スター銀行の充実人生では、現金による一括返済か、「代物弁済」という清算方法が使われます。これは売却ではなく、「銀行に物件を渡しておしまい」という方法です。

ということは、売却して残ったお金が相続人に渡らないのです。

④ 担保物件による代物弁済
なお、担保不動産をお借入残高より高く売ることができても、その超過分をご相続人の方に返金することはいたしかねます。

(参考:東京スター銀行 よくある質問 ④ 担保物件による代物弁済)

 

お子さんが相続人の場合などは、「そんな不利な条件なんて、銀行にダマされてるんじゃないの?」と不信感を感じる方もいるかもしれません。

その点、きらぼし銀行のリバースモーゲージでは、朝日信託が売却後に残ったお金を相続人に渡してくれるため、相続人にもある程度の財産が残ります。

この点はメリットですね。

 

(5)きらぼし銀行のリバースモーゲージのデメリット

一方で、気になるポイントもあります。それは、毎月金利を返済するタイプでは、資金を一括で貸し出すタイプしかないため、金利負担が大きいことです。

例えば、生活資金として毎年少しずつ使いたいという場合でも、利息返済型では一気に1,000万単位でお金を借りなければいけないのです。

 

かと言って、少しずつ借り入れることができるタイプでは、金利は借入金に組み入れられるため、借入金がどんどん膨らんでしまうリスクがあります。

そのため、「少しずつ借入を増やしながら、でも利息は毎月返済することで、高齢になった時に借入金が膨らんでしまうリスクを避けたい」という東京スター銀行のようなタイプの使い方ができないのです。

 

2、結論

というわけで、きらぼし銀行のリバースモーゲージについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

朝日信託を活用することで、1番のハードルである相続人からの同意の必要がなく、しかも売却後のお金も相続人に残るので、大変使いやすい商品設定になっていると思います。

 

ただし、金利をその都度返済する方法では、東京スター銀行のように借入金と預金で金利を相殺できる仕組みがありませんので、一括で借りた場合の金利負担が大きいのがネックでしょう。この点をどう考えるかですね。

リバースモーゲージローン:商品内容 |かりる|きらぼし銀行
きらぼし銀行のリバースモーゲージローン「商品内容」のご案内。東京都民銀行、八千代銀行、新銀行東京は2018年5月に合併し、きらぼし銀行としてスタートしました。首都圏における中小企業と個人のお客さまのための金融機関として、総合金融サービスを通じて、地域社会の発展に貢献します。

 

 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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