東京スター銀行の「充実人生」はどんな人にオススメか?

充実人生 リバースモーゲージ

この記事では、東京スター銀行の「充実人生」というサービスの特徴について解説します。

充実人生は、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のリバースモーゲージと呼ばれるローンです。

 

2005年から取り扱いを行い始め、現在までに1万人以上の方が契約されてきた商品です。マンションへの貸し出しや、80才以上でも契約可能など、使いやすさが受け入れられている人気商品となっています。

充実人生の契約者数の推移

(参考:東京スター銀行 ニュースリリースより)

 

リバースモーゲージは、他の銀行でも取り扱いが増えていますが、

「相続人(全員)の承諾が必要」

「戸建てでないとダメ」

「東名阪の大都市圏でないとダメ」

などのシバリが多い銀行が多く、審査が厳しいというイメージで諦めている人も多いようです。

 

そんな中でも充実人生は、審査がそれほど厳しくなく、また他の銀行の商品と比べても使いやすい商品設計となっています。

そこで、この記事では他の商品と比較をしながら、充実人生のメリットについて解説したいと思います。

 

1、充実人生の特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

充実人生は、リバースモーゲージと呼ばれるローンのことで、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)充実人生が契約できる条件

充実人生は、他の金融機関のリバースモーゲージに比べて契約のハードルが低いのがポイントです。一般的なリバースモーゲージと比べてみると、かなり使いやすいことがわかります。

充実人生一般的なリバースモーゲージ
対象年齢55才以上60才〜80才未満など、年齢にも上限がある
配偶者がいる場合引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
引継ぎ可能。
子供がいる場合同居している場合は不可
同居している場合は不可
担保物件の条件戸建て、一部マンションも可戸建てのみが大半
対象地域北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*都銀は三大都市圏が中心。地銀が徐々に地方で展開中
相続人記載なし相続人(全員)の承諾や、代表者との面談が必要
年収120万円以上安定的な収入があること
資金用途自由(事業、投資目的は除く)
自由(事業、投資目的は除く)または、住宅関連資金のみの2種類
融資限度額500万〜1億円以内100〜2億円程度
金利基準金利+調整幅0.6%

(3.0%:2018年7月現在)

保証人必要なし必要なし
返済方法・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済か②担保不動産の代物弁済

・毎月10日に金利を借入額に組み入れ

死亡したら売却して一括返済

費用・事務手数料:10.8万円

・担保管理料:1.3万円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

・事務手数料

・繰上げ返済費用 等

*充実人生では対象地域の記載はないため、取り扱い店舗のある都道府県を記載しています。詳しい対象地域については、直接問い合わせてください

 

(3)他の商品との違い

充実人生は、このような「契約のハードルが低いこと」だけが魅力ではありません。

 

 1)使った分にだけ金利がかかるので安心

例えば、1,000万円を充実人生を使って借りたとしても、いきなり全部つかうことはありませんよね。東京スター銀行では、借りているお金を預けておけば、その分の金利がかからないのです。

つまり、「今は使い道がないけれど、いざという時に使えるお金があったら安心だな。」という将来への安心感を手に入れることもできるのです。

充実人生の預金とローン金利の関係

 

 2)毎月利払いが必要になる代わりに、借り入れ額が大きい

リバースモーゲージは、いろいろな切り口で分類できますが、「いくら借りられるか?」という観点から見ると、2種類に分けられます。それは、

①金利をその都度支払っていくタイプ

②金利をそのまま借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。

 

①は東京スター銀行が提供しているタイプで、②はそれ以外の都銀、地銀などが提供しているタイプです。

ここでは東京スター銀行のタイプ①を詳しく解説します。

 

このタイプでは、例えば1,000万円借りたとしたら、年利3%として毎月2.5万円ずつ利息を支払うことになります。

その場合の借入金と不動産の担保評価額の関係は以下のようになります。

 

金利をその都度払うタイプ

ご覧のように、借入金は金利を毎月払うので一定のままです。ということは、借入金が金利のために雪だるま式に増えるリスクがないのです。

土地価格の下落リスクだけに気をつければいいので、「体が不自由になってきた頃に、借金が膨らんで返済に困る」といった心配が少ないのが特徴です。

 

そのため、他行のサービスは、借金が膨れ上がるリスクを見越して、自由に使えるお金が担保評価額の50%程度のところが多いですが、東京スター銀行では金利をその都度払い続けるので、担保評価額の100%まで借りることが可能です。

リバースモーゲージでいくら借りれるのか?調べる方法
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2、他行と提携して、使える地域が増えている

このように間口が広い充実人生ですが、対象地域は大都市圏に限られているため、なかなか手が出しにくい人もいるでしょう。

ですが、昨年あたりから東京スター銀行は、これまでの運営ノウハウを地域的に被らない他の金融機関にも提供するようになりました。

 

2018年7月現在で、4つの金融機関が、充実人生に近い条件でのリバースモーゲージの提供を始めています。

これらの金融機関では、融資条件も充実人生に近く、マンションへの貸し出しも可能なところもあります。1度検討してみる価値はあるかもしれませんね。

 

(1)静岡銀行「人生謳歌」

対象地域:静岡、東京等で、路線価5万円/㎡以上の地区

しずぎんリバースモーゲージ「人生謳花」|静岡銀行
「持ち家」を担保すとする55歳からのローン、しずぎんリバースモーゲージ「人生謳花(じんせいおうか)」をご紹介いたします!

 

(2)三重銀行「天晴人生」

対象地域:三重銀行の営業地域(三重、愛知、東京等)で、路線価5万円/㎡以上の地区

三重銀行 みえぎんリバースモーゲージ「天晴人生」

 

(3)大光銀行「たいこうリバースモーゲージローン」

対象地域:新潟、埼玉の路線価のある地区

たいこうリバースモーゲージローン | かりる | 個人のお客様 | 大光銀行
新潟県内を中心に店舗を展開する地方銀行。本社:新潟県長岡市。インターネットバンキング、モバイルバンキング、キャッシュ&クレジット一体型カード、各種ローン(仮審査申込み)や預金商品、資産運用(投資信託・外貨定期預金・個人年金保険)の紹介。

 

(4)千葉興業銀行「彩り人生」

対象地域:千葉

ちば興銀リバースモーゲージ〈彩り人生〉|千葉興業銀行
ちば興銀では、各種住宅ローンや資産運用に関する商品、インターネットバンキングなどの便利なサービスなど、多彩な商品をご用意しています。

 

3、充実人生にリスクはないのか?

しかし、このように便利な充実人生ですが、もちろんリスクがあります。このリスクをきちんと理解しておかないと、あとあとで後悔する可能性もあるので注意が必要です。

そもそも、リバースモーゲージでは、数十年後に不動産を売却して清算するローンです。ですが、「数十年後にいくらで売れるか?」は誰もわからないわけです。

 

もちろん、お金を貸す銀行では、そんなリスクを取りたくありませんので、あの手この手でそのリスクを軽減する方法を契約のなかで入れておきます。

では、具体的にそれは何なのか?いくつか挙げていきます。

 

(1)借り入れ金額が担保評価額を上回ってきたら、差額を返済してもらう

例えば、土地の評価額が2,000万円だったので1,000万円借りたとします。その後10年たって、土地の評価額が800万円にまで下がってきたら200万円を返済してもらう、ということです。

「死ぬまで住み続けることができる」とは言っても、あまりに急激に地価が下落していけば、途中で返済を迫られる可能性があるので注意が必要です。

 

(2)「代物弁済」では、相続人の手元に残るお金が少なくなる可能性あり

他の金融機関のリバースモーゲージでは、死後に相続人が自宅を売却して返済することになります。

ですから、相続人にきちんと売却してもらうように承諾書を受け入れてもらったり、契約時に同席してもらったりとハードルが高いわけです。

しかし、面倒な代わりに、「売却して返済した後に残ったお金は、相続人が受け取ることができる」というメリットがあります。

 

ですが、充実人生では、現金による一括返済か、「代物弁済」という清算方法が使われます。これは売却ではなく、「銀行に物件を渡しておしまい」という方法です。

しかも、その差額は相続人には返金されませんので、相続人の手元に入るお金はかなり少なくなるでしょう。

 

④ 担保物件による代物弁済
任意売却(③)を試みてもローンの完済が難しい場合、担保不動産を当行に譲渡することで、この債務を消滅させることができます。

契約終了時に代物弁済を選択された場合、ローン残高が物件評価額を上回る結果となった場合には税務上、一時所得として課税される可能性があります。

なお、担保不動産をお借入残高より高く売ることができても、その超過分をご相続人の方に返金することはいたしかねます。

(参考:東京スター銀行 よくある質問 ④ 担保物件による代物弁済)

 

お子さんが相続人の場合などは、「そんな不利な条件なんて、銀行にダマされてるんじゃないの?」と不信感を感じる方もいるかもしれません。

相続人のいない方が使う場合には関係ないかもしれませんが、いらっしゃる方の場合は、この点をどう相続人に納得させるかが問題になるかもしれませんね。

 

4、結論

というわけで、東京スター銀行の充実人生について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、さすがリバースモーゲージのパイオニアだと言えます。その運営ノウハウを参考にしたいと、多くの金融機関が提携を持ちかけているのも納得がいきます。

しかし、代物弁済のところで説明した通り、残される相続人にとっては、財産が残らず、かなり不利な商品と言えます。

 

1番メリットのある使い方は、

・元気なうちは充実人生を活用する

・体調面が心配になってきたら、高齢者向け住宅や、お子さんとの二世帯住宅へ引っ越すために市場価格で売却して清算し、現金を残す

 

という2段階のライフスタイルを検討するのであれば、自宅の価値を最大限に利用しつつ、相続人にも財産を残せるので、相続人の了承も得られやすいのではないでしょうか?

新型リバースモーゲージ「充実人生」55歳からの資金づくりに 東京スター銀行
リバースモーゲージのパイオニアである東京...

 

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リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(東京スター銀行とその提携行)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(それ以外の銀行)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

 

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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この点については、別記事でも詳しく解説しています。

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