北洋銀行のほくようリバースモーゲージを徹底解説!

ほくようリバースモーゲージの解説 リバースモーゲージ

この記事では、北洋銀行の「ほくようリバースモーゲージ」というサービスの特徴について解説します。

1、北洋銀行のリバースモーゲージの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

北洋銀行のリバースモーゲージは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

 リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)北洋銀行のリバースモーゲージが契約できる条件

北洋銀行のリバースモーゲージは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と共同でサービスを提供しています。三菱UFJ銀行やりそな銀行も同様の方法でサービスを提供しています。

金融機関と住宅金融支援機構の関係は、以下のようになっています。

リバースモーゲージ契約上の住宅金融支援機構と金融機関の関係

【リ・バース60】:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

ようするに、「金融機関では不動産の売却して資金を回収するノウハウがないため、もしも債権の回収が難しかった場合に、住宅金融支援機構に肩代わりさせる」ということがこの図で書かれている内容です。

同じ仕組みで提供している三菱UFJ銀行の契約条件も合わせて比較してみました。

北洋銀行三菱UFJ銀行
対象年齢50才以上満60才以上80才未満
配偶者がいる場合連帯保証人になればそのまま引き継ぎ可能連帯保証人になればそのまま引き継ぎ可能
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
資金用途建て替え、リフォーム、老人ホームへの入居金など、住まいに関することのみ建て替え、リフォーム、老人ホームへの入居金など、住まいに関することのみ
融資限度額住宅建設・購入:5,000万円

リフォーム:1,500万円

住宅建設・購入:5,000万円

リフォーム:1,500万円

保証人必要なし
必要なし
担保評価からの借入限度額・契約者が60才以上:50〜60%

・契約者が60才未満:30%

担保評価額の50%以内
対象物件戸建て記載なし

*三菱UFJ銀行所定の評価方法で計算

対象地域北海道 東京、神奈川、千葉、埼玉
相続人リコース型*選択の場合は、相続人の代表者の同席によるカウンセリングが必要契約者が75才以上の場合は、法定相続人の代表者がカウンセリングに同席すること
年収年金などの収入があること年金などの収入があること
金利リコース型:2.565〜3.055%

ノンリコース型:2.665〜3.185%

変動金利

*短期プライムレート連動長期貸出金利

返済方法・利払いは毎月

死亡したら売却して一括返済

・利払いは毎月

死亡したら売却して一括返済

手数料・事務手数料:75,600円

・全額繰上返済手数料:16,200円

・返済条件変更手数料:10,800円

・事務手数料:108,000円
・一部繰上返済手数料:16,200円・期限前完済手数料:32,400円

・その他:5,400円

どちらも住宅金融支援機構を活用するため、事務手数料などがかかります。

 

1)返済方法は2種類

なお、北洋銀行の特徴は、返済方法として2種類選べるようになっています。

①リコース型:相続人が自分で不動産会社を探して売却する方法。もし売却して、返済金額に満たなければ、追加で支払う必要があります。

また、相続人の代表者が同席して、説明を受ける必要があります。

 

②ノンリコース型:詳しい説明が書かれていませんが、銀行が指定した買取業者に売却することで、借金を清算する方法と思われます。

売却した金額が借入金に満たない場合でも、追加返済の心配がない反面、売却代金の残金が戻ってこない可能性があります。契約する場合には、この点についての確認が必要です。

 

2)さらに、年収によって借りられる上限が決まっている

さらに北洋銀行では、毎月利息を払う必要があるため、収入に占める利息の割合が高すぎないように制限があります。

具体的には、

利息の占める割合
年収400万円未満年収の30%以下
年収400万円以上年収の35%以下

となっています。

 

例えば、年収200万円の場合だと、利息が年収の30%以下、つまり60万円以下になる金額しか借りられません。年利3.0%とした場合なら約2,000万円まで借りられる計算になります。

 

つまり、担保評価額の30〜60%、年収制限による限度額、の2つのうち、低い金額が借入可能金額となるのです。

 

(3)東京スター銀行では、資金用途が自由

しかし、「老後資金の悩みを解消したい」という場合に、リフォームや有料老人ホームへの入居資金など、住まいに関係する出費にしか使えないとなると、ちょっと使いにくいですよね。

その場合には、北海道で申し込み可能な金融機関として、東京スター銀行でもリバースモーゲージを提供しています。しかも、事業や投資資金以外であれば、自由に使えるという条件です。

東京スター銀行
対象年齢55才以上
配偶者がいる場合引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
子供がいる場合同居している場合は不可
担保物件の条件戸建て、一部マンションも可
対象地域北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人記載なし
年収120万円以上
資金用途自由(事業、投資目的は除く)
融資限度額500万〜1億円以内
金利基準金利+調整幅0.6%

(3.0%:2018年7月現在)

保証人必要なし
返済方法・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済か②担保不動産の代物弁済

費用・事務手数料:10.8万円

・担保管理料:1.3万円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

もし、条件が合わなければ、こちらも合わせて検討してみてはいかがでしょうか。

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2、結論

資金用途が住宅関連に限られている点と、借入額に対する担保評価額が低く、借入額が少なくなる傾向にあります。

この点は注意した方がいいかもしれませんね。ホームページ上では詳しい解説がほとんどないため、直接相談した上で、じっくり検討してみてください。

ほくようリバースモーゲージ|住宅ローン|北洋銀行
北洋銀行の「ほくようリバースモーゲージ」についてのご案内ページです。当行ではお客さまのニーズにお応えするため、ローン商品を幅広くご用意しています。

 

 「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(京都銀行)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(SMBCリバースモーゲージなど)

の2種類です。

 

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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