福岡銀行のリバースモーゲージ「もっとライフ」を徹底解説!

福岡銀行のもっとライフ リバースモーゲージ

この記事では、福岡銀行の「もっとライフ」というサービスの特徴について解説します。

もっとライフは、「住んだままお金が借りられて、死んだ時に清算するので返済の心配をせずに済む」という商品性が人気のリバースモーゲージと呼ばれるローンです。

しかも、今年の4月に福岡銀行は2つのタイプを追加し、合計3つのタイプから選べるようになりました。

そこで、この記事ではそれぞれのタイプのメリット、デメリットも含めて、その特徴を解説していきます。

1、もっとライフの特徴

(1)リバースモーゲージの仕組み

もっとライフは、「自宅を担保にお金を借りられて、そのまま住み続けることができる。死んだ後に清算するので、返済の心配が必要ない」という商品です。

図にすると以下のようなイメージになります。

 

リバースモーゲージのイメージ

リバースモーゲージの仕組み

 

(2)もっとライフが契約できる条件

もっとライフは、3つの契約のタイプがありますが、ここでは、共通する条件についてまとめます。また、リバースモーゲージでは最大手の東京スター銀行の充実人生と比べてみましょう。

もっとライフ充実人生
対象年齢55才以上80才以下55才以上
配偶者がいる場合引継ぎ可能。ただし、50才以上であること引継ぎ可能。ただし、50才以上であること
子供がいる場合同居している場合は不可同居している場合は不可
担保物件の条件・戸建て

・マンションは契約タイプによって対応が異なる

戸建て、一部マンションも可
対象地域・福岡市およびその近郊

・北九州市は、「ミクニ買取保証型」のみ対応

北海道、宮城、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、大阪、兵庫、広島、福岡*
相続人記載なし記載なし
年収年金などの安定収入があること120万円以上
資金用途自由(事業、投資目的は除く)自由(事業、投資目的は除く)
融資限度額一戸建て:500万〜1億円500万〜1億円以内
金利契約タイプによって異なる基準金利+調整幅0.6%

(3.0%:2018年7月現在)

保証人必要なし
必要なし
返済方法・利払いは毎月

・契約タイプによって異なる

・利払いは毎月

・死後6ヶ月後に、①現金による一括返済か②担保不動産の代物弁済

費用・事務手数料:54,000円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

・事務手数料:10.8万円

・担保管理料:1.3万円

・登記費用、印紙税:実費(数万円)

契約条件で見ると、東京スター銀行とほぼ遜色ない印象ですね。

(3)3種類の契約タイプとは?

リバースモーゲージでもっとも面倒なのは、相続発生後の不動産の売却です。

相続が発生してから売却までには、

・遺産分割協議による話し合い

・不動産の名義変更

・売却するための不動産会社探し

・買い手への内覧、引き渡し

というステップを踏まなければいけません。

しかも、築年数の古い物件であれば、普通に売却していたら1年以上かかる場合もあります。かなり時間がかかってしまうんですね。

そこで、福岡銀行では3つのタイプを用意しています。

具体的には、

①通常タイプ:相続人が不動産会社を探して売却、清算する方式

②ミクニ買取保証型:ミクニという不動産会社が、そのまま買い取ってくれる方式

③信託型:朝日信託という信託会社が、代わりに売却してくれる方式

の3タイプです。

それぞれの特徴を一覧にまとめました。

通常タイプミクニ買取保証型信託型
相続手続き必要必要不要
売却先の選定必要不要不要
管理手数料不要不要必要
適用金利基準金利+1.6%基準金利+1.5%基準金利+1.5%

信託型は、管理手数料がかかりますが、不動産の名義がすでに朝日信託に変わっているため、相続手続きが長引いたとしても、問題なく返済の手続きを進めることができます。

ミクニ買取保証型は、株式会社ミクニという買取会社が、買い取ってくれるため、不動産会社を自分で探す必要がありません。また、北九州市の不動産も利用できるのがメリットです。

通常型は、ご自分で売却先の選定が必要になります。

2、もっとライフのリスク

しかし、このように便利なもっとライフですが、もちろんリスクがあります。

このリスクをきちんと理解しておかないと、あとあとで後悔する可能性もあるので注意が必要です。

そもそも、リバースモーゲージでは、数十年後に不動産を売却して清算するローンです。ですが、「数十年後にいくらで売れるか?」は誰もわからないわけです。

もちろん、お金を貸す銀行では、そんなリスクを取りたくありませんので、あの手この手でそのリスクを軽減する方法を契約のなかで入れておきます。

では、具体的にそれは何なのか?いくつか挙げていきます。

 

(1)借り入れ金額が担保評価額を上回ってきたら、差額を返済してもらう

例えば、土地の評価額が2,000万円だったので1,000万円借りたとします。その後10年たって、土地の評価額が800万円にまで下がってきたら200万円を返済してもらう、ということです。

「死ぬまで住み続けることができる」とは言っても、あまりに急激に地価が下落していけば、途中で返済を迫られる可能性があるので注意が必要です。

 

ちなみに、福岡県の公示地価(住宅地)は、この5年間で3.2%も上昇しています。外国人観光客が増えたことによって、沖縄や福岡、北海道の地価が上昇していたのです。

それに合わせて住宅地も上昇しているものと思われます。

 

しかし、駅や市の中心部に近いなど、土地価格が安定的な所の不動産でなければ、10年後、20年後に土地価格の下落によって、担保不足になる可能性もあるので注意が必要です。

 

(2)返済期限が記載されていないため、遅延損害金のリスク

もっとライフの返済方法の欄には、このような記載があります。

元本部分は、契約終了時(上記、「融資期間」欄をご確認ください)に一括返済していただきます。

(参考:福岡銀行 もっとライフ ご返済方法 PDF)

契約終了時とは、契約者が死亡した時点です。

しかし、当たり前ですが、財産の分割には相続人同士の話し合いや、名義の変更手続きがあるため、すぐに返済することは不可能です。

そのため、例えば東京スター銀行では、死亡の6ヶ月後に①現金、②代物弁済(自宅を引き渡す)のどちらかを選んで返済完了とします。

 

ところが、もっとライフでは、この点の説明が抜けているのか、ちょっとわかりにくいのです。

さらに遅延損害金が年率14%となっていますので、もし死亡後すぐに返済しなければいけないというルールであれば、急いで相続手続きをしないと半年も経つ頃には数百万円単位で借金が増えている可能性があります。

この点については、しっかり確認する必要があるでしょう。ただし、信託型であれば、相続手続きの必要なく返済が可能なので、このような心配はないでしょう。

 

「じゃあ、東京スター銀行で契約した方がいいのでは?」

と思うかもしれませんが、東京スター銀行の代物弁済では、仮に借入金よりも自宅の評価額が高かったり、それ以上に高く売れたとしても、残りの売却代金は戻ってきません。

相続人がいない方には関係ないかもしれませんが、「多少は残してあげたい」という人にはちょっと使いにくいのです。なので、一長一短だと言えますね。

3、結論

というわけで、福岡銀行のもっとライフについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

契約のしやすさ、使い勝手の良さで言えば、東京スター銀行と同じレベルで使いやすいのではないかと思います。返済方法だけはきちんと確認した方がいいでしょう。

リバースモーゲージ | 福岡銀行
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「いくらぐらい借りられるのか知りたい」そんな人はコチラ

リバースモーゲージは、大きく分けて2種類に分かれます。

①毎月利息を返済するタイプ(もっとライフや充実人生など)

②利息もまとめて借入金に組み入れるタイプ(それ以外の銀行)

の2種類です。

①なら土地価格の6〜8割、②なら土地価格の3〜4割程度になるのですが、そもそも「土地価格がいくらなのか?」を知らなければ、借りられる金額もわかりませんよね。

 

こちらの一括査定を活用すれば、「いくらで売れるか?」がわかります。

「いくらで売れるか?」がわかれば、少ししか貸してくれない金融機関を見破れますし、売却を考える場合の参考にもなります。

机上査定ならば、メールや電話のやりとりで済むので、1度確認してみてはいかがでしょうか?

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この点については、別記事でも詳しく解説しています。

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