八幡市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

京都府

アベノミクスが始まった2013年に東京オリンピック開催が決まって、それからこの5年間は「不動産価格が連続上昇中!」と言った景気のいいニュースを見かけてきました。

そして、今年の公示地価では京都市の商業地が20%以上の上昇した地点もあり、かなり注目されています。

 

そうなると気になるのは「八幡市はどうなの?」ということですよね。そこで、この記事では、

①八幡市の5年間の土地価格の動きとその理由

②これから八幡市の土地価格はどうなるのか?

という2点について解説していきます。

八幡市で家や土地を買う、または売る時のお役に立てば嬉しいです。

この5年間の公示地価の動き

実は八幡市では、この5年間で2.5%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 欽明台西などの新興住宅地:上昇傾向
  • 八幡駅周辺:下落傾向

という他の地域とは異なる動きを示していました。

(1)八幡市の5年間の推移

八幡市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位の地点は、欽明台地区です。コストコが近くにあって、新しい住宅地が整備されているため、人気の地区ですよね。

鉄道が市の中心部を走らない八幡市では、幹線道路にも近いエリアが人気になりやすいのでしょう。

 

<上昇率1位の欽明台地区の周辺地図>

 

<下落率1位の橋本栗ケ谷地区の周辺地図>

反対に八幡市駅などの市の中心部では、西に石清水八幡宮があり、東側は多くの農地が残っているため、市街地として開発しにくく地価が下がっている状況です。

<上昇率、下落率上位の地点情報>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 八幡市欽明台西40番6外176000110.7%
上昇率2位京都府 八幡市西山和気10番1410100099.0%
上昇率3位京都府 八幡市橋本新石25番128700098.8%
上昇率4位京都府 八幡市美濃山幸水9番15外8020098.4%
上昇率5位京都府 八幡市川口西扇12番138550097.6%
下落率1位京都府 八幡市橋本栗ケ谷44番84880093.0%
下落率2位京都府 八幡市八幡科手11番56900093.6%
下落率3位京都府 八幡市内里東ノ口29番3100094.5%
下落率4位京都府 八幡市八幡小松6番12外6800095.4%
下落率5位京都府 八幡市男山指月2番78640096.0%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
橋本93%99%96%
松井山手111%111%
樟葉97%99%97%97%
八幡市94%97%96%96%
八幡市全体93%94%98%104%99%97%98%

駅別に見ても、駅周辺の開発が進まないために、駅に近い地域ほど地価が下落傾向という他都市とは逆の珍しいパターンとなっています。

 

八幡市の地価は、これからどうなる?

では、八幡市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

この5年間でも下落していますが、今後についても難しい局面になりそうです。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 2022年問題で、家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減って、買い手がいなくなるから

八幡市の人口は、この5年で2.7%減少して、71,775人(H29.10現在)。

京都府全体の平均よりも現象のペースが早いのです。

八幡市の人口推移

<人口の推移>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
八幡市737737357673155726647226571775
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_八幡市-197-421-491-399-490

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

 

若い人も減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

八幡市の40歳以下の人口も減っており、20代の人口は40〜44歳人口のほぼ半分です。10年後の住宅需要は、確実に今よりも減っているでしょう。

八幡市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減っている状況なのです。

 

2、2022年問題で、家が余っているのに、さらに家が建つから

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→全国で約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

八幡市には14.2ヘクタールの生産緑地があります。

ですが、それ以上に大きいのが、京都市の生産緑地の面積が、全国1位であることです。

その広さは約600ヘクタール。30坪の戸建てだと約6万戸になるので、かなりのインパクトがあると心配されています。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

京都市の家賃や地価が下がれば、京都市に人は今以上に流れやすくなります。

しかも、八幡市の中心部の東側の土地は、生産緑地でもありません。2022年以降に宅地として開発される可能性もないため、市街地の活性化に結びつかないのです。

(出典:八幡市都市計画総括図)

欽明台のようなロードサイドの住宅地では、コストコやエディオンなどの魅力的なお店が立ち並んでおり、住宅地の見栄えもいいので、周辺都市からの流入もまだ期待できるかもしれませんが、市の中心部にまで波及することはないでしょう。

 

3、自治体のお金が足りなくなって、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

八幡市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約79億円。特別会計(医療・介護関係)で約160億円で合計239億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、38億円増えて、277億円にまで膨れあがるのです。

 

<八幡市の社会保障費の内訳>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費78.6
特別会計国民健康保険事業96.8
後期高齢者医療事業14.9
介護保険事業48.5
社会保障費合計238.8

(出典:八幡市 平成28年度決算)

 

これから38億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

人口が減少している郊外地区を中心に、地価は下げていくでしょう。

 

最後に:もし、あなたの家や土地が気になるなら

というわけで、「一部のロードサイドの地区で堅調なものの、それ以外の地区では今後も徐々に下落していきそう」というのが、この記事での結論です。

立地にもよりますが、売りたい人は早めに情報収拾しておいた方がいいでしょうし、買いたい人はもう少し待った方がいいかもしれません。

2019年10月に消費税が増税になりますが、それまでに買おうと思うと、逆に高値で掴んでしまう可能性が高いので注意が必要ですね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

・これから売れない不動産になってしまいそうか?

と言った情報を調べることができます。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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