宇治市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

宇治市の街並み 京都府

2020年のオリンピックもあと2年と近づいてきて、不動産市場も盛り上がってますよね。

そうすると、「自分の不動産も高くなってるのでは?」と気になるのではないでしょうか。

 

そこでこの記事では、

①宇治市の土地価格が5年間で1.3%上昇した理由

②宇治市の土地価格は、これからどうなるのか?

の2点について解説したいと思います。

宇治市で家や土地を買う、または売る際の参考にしてください。

宇治市の5年間の土地価格の動き

宇治市はこの5年間で、1.3%の上昇をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 市の中心部:宇治駅から新田駅にかけての地域では最大11.8%の上昇
  • 市の北側:木幡駅、六地蔵駅方面は下落

という市の中心部への集中が進んでいます。

 

(1)宇治市の5年間の推移

宇治市の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位は、宇治駅前でした。平均では1.3%上昇でしたが、ここはなんと2割近くも上昇しています。

2位と3位の槇島町は、下落率の上位にも入っていますが、幹線道路沿いの地点では商業地としての需要が高く上昇しています。4位、5位は新田駅周辺の地区です。

つまり、駅、幹線道路、といった利便性で評価されているのです。それに加えて宇治駅は外国人観光客の増加も影響を与えているという図式です。

 

<上昇率1位の宇治宇文字地区の周辺地図>

 

<下落率1位の槇島町郡地区の周辺地図>

下落率の上位地点は北側に集中しています。

お隣の山科区も下落しており、京都市の郊外の住宅地としての魅力が減っているのかもしれません。

 

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ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 宇治市宇治宇文字17番15235000118.7%
上昇率2位京都府 宇治市槇島町大川原6番外125000113.6%
上昇率3位京都府 宇治市槇島町十一94番2外73000108.8%
上昇率4位京都府 宇治市広野町東裏108番3130000105.7%
上昇率5位京都府 宇治市広野町西裏97番5187000105.6%
下落率1位京都府 宇治市槇島町郡35番84800094.1%
下落率2位京都府 宇治市木幡御園3番119外13100094.9%
下落率3位京都府 宇治市槇島町千足18番9外8800095.8%
下落率4位京都府 宇治市槇島町一ノ坪321番4210100097.1%
下落率5位京都府 宇治市木幡熊小路15番1212200098.4%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
JR小倉105%105%
伊勢田100%100%100%
宇治119%103%103%100%106%
黄檗99%99%99%
向島109%96%102%
三室戸100%99%100%
小倉99%102%100%104%94%101%
大久保103%102%100%101%102%
木幡99%99%99%
六地蔵95%100%97%
京阪宇治103%103%
京阪木幡100%100%
宇治市全体102%102%101%101%102%95%101%

六地蔵駅の周辺の下落が目立ちますが、それ以外はおおむね上昇していることがわかります。

駅から徒歩25分ぐらいまでの地点でも大きな地価の下落もなく、安定していますね。

京都市では、外国人観光客が来ることでの経済効果(インバウンド需要)のために盛り上がっていますが、宇治市にもその影響があるようです。

 

つまり、現在の宇治市の地価は、

  1. 外国人観光客期待での不動産開発
  2. 電車通勤できて利便性の高い市街地の駅近物件に人気が集中

という2点によって、上昇しているようです。

 

宇治市の地価は、これからどうなる?

今後の宇治市の地価もこれまで通り、

  • 市街地の駅近な地区は、安定する
  • それ以外の地区は、下落していく

という二極化が進む可能性が高いと思います。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 2022年問題で、都市部の農地が宅地に変わるから
  3. 公的サービスが減らされて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減って、買い手がいなくなる

宇治市の人口は、この5年で3.0%減少しました。昨年の国勢調査によると、182,921人です(H29.10現在)。

京都府全体では1%程度の減少ですから、それ以上のペースで人口の減少が進んでいます。

宇治市の人口の推移

<人口の推移>

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 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
宇治市188604187536186193184678183711182921
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_宇治市-1068-1343-1515-967-790

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

若い人も減っている

建売住宅を購入する平均年齢は39歳、分譲マンションは43歳だそうです。

宇治市の40歳以下の人口も減っており、今後の家の買い手があまり期待できない状況です。

 

宇治市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減っている状況なのです。

 

2、2022年問題で、都市部の農地が宅地に変わる

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

*このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

宇治市には50.9haもの生産緑地があります。山城総合運動公園の約半分の土地です。

<山城総合運動公園の敷地は約109ヘクタール>

 

それに加えて、お隣の京都市は全国1位の生産緑地を持っているのです

その広さは約600ヘクタール。山城総合運動公園6個分、30坪の戸建てで6万戸分です。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ただでさえ家が余っている状況の中で、農家もこの30年で約200万世帯と半減しています。固定資産税や後継者不足の問題もあるので、その多くがアパートや宅地に変わるでしょう。

 

宇治市の生産緑地の分布を見ると、北側に多い印象を受けます。しかも、駅周辺ではなく、ちょっと離れたところに多いです。

つまり、あまり住宅需要のない地域に家やアパートが建つ可能性が高いのです。

(参考:宇治市 都市計画総括図 *PDFファイル)

 

それに加えて、京都市ではそれ以上に家やアパートが建ちます。

京都市内でも、駅から遠い地区の需要は減っていますので、車通勤でもOKのファミリー世帯を取り合う形になるのではないでしょうか?

おそらく駅から遠い地区の地価は、今後一層弱くなるものと思います。

 

3、公的サービスが減らされて、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

宇治市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約183億円。特別会計(医療・介護関係)で約358億円で合計541億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、87億円増えて、628億円にまで膨れあがるのです。

<宇治市の社会福祉費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計民生費183.1
特別会計国民健康保険事業187.6
介護保険事業143.8
後期高齢者医療事業26.6
社会保障費合計541.1

(出典:宇治市 平成30年度 当初予算)

 

ですが、これから87億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

つまりは、利用者の少ない施設を統合していくことになります。

そうなると、利用者の少ない郊外の地区では、より不便になっていくはずです。結果、地価は今よりも下がっていくことでしょう。

 

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