豊橋市の土地価格が、これから「二極化」していく3つの理由

愛知県

二極化とは

中間が減少して両極端に分かれる現象。大都市への人口集中と農漁村の過疎化、貧富の格差の拡大など。

(デジタル大辞泉より)

なぜ、豊橋市の土地価格が上がらなかったのか?

東名阪の三大都市圏では、5年連続の上昇をしています。ですが、豊橋市の土地価格は、平成26年〜27年をピークに、少しずつ下げている状況です。

 

豊橋市の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

なぜ、これほどに上がらないのかというと、駅から遠い郊外で家を建てる人が多いからです。

人口が増えている西七根町は遠州灘に近く、神野新田町も港に近い住宅地です。

駅前の開発も進みませんし、車で移動するのが基本ですから、土地が安いところに家を建てたい人がけっこういるんですね。

人口増加数ランキング(H25〜H30)
順位町名H30.4.1(人)H25.4.1(人)増減数(人)増減率備考
1牟呂町7,5556,8816749.8%豊橋駅西側
2大岩町12,80812,3254833.9%二川駅周辺
3牛川町5,6295,2224077.8%豊橋駅近郊
4新栄町4,3504,0532977.3%豊橋駅徒歩10分圏内
5向草間町1,8801,63924114.7%高師駅周辺
6西幸町5,3405,1182224.3%
7下地町5,8815,6891923.4%豊橋駅近郊
8東小田原町53839414436.5%豊橋駅周辺
9西七根町1,5011,35814310.5%
10駅前大通三丁目37423214261.2%豊橋駅周辺
11馬見塚町1,8181,6811378.1%
12神野新田町7,2647,1271371.9%
13豊橋市合計376797379678-2881-0.8%

(出典:豊橋市 人口の推移)

 

その結果、この5年間の動きを見ると、豊橋駅に近い商業地ではあまり上昇せずに、1kmぐらい離れた住宅地を中心に上昇してきました。

公示地価の上昇率ランキング(H25〜H30)

順位住居表示駅名駅からの距離(m)上昇率(H25-H30)
1錦町167番豊橋1000109.5%
2小畷町591番豊橋1900105.8%
3花田町字越水77番4豊橋1400105.3%
4小松町28番4小池1000105.0%
5牧野町59番9南栄2000104.8%
6向山台町5番11豊橋1900103.3%
7松井町字松井189番4外高師850103.2%
8佐藤5丁目19番5外豊橋3400103.0%
9向山東町126番1豊橋3000103.0%
10曙町字測点167番2高師2100102.9%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

しかし、これから数年もすると、土地価格は「上がる中心部」と「下げて売れなくなる郊外」の二極化が進む可能性があります。

しかも、その動きはすでに始まっているのです。

そこで、この記事では、豊橋市の土地価格が二極化していく3つの理由について解説していきます。その理由とは、

1、人口が減少して買い手が減っている

2、空き家率が上昇中

3、立地適正化計画

の3点です。相続した不動産で悩まれている方、住み替えを考えている方の参考になれば幸いです。

1、人口が減って、買い手が減少していく

愛知県はこの5年間で1.2%人口が増えていますが、豊橋市は逆に0.6%のマイナスで人口が減っています。

さらに、戸建ての購入年齢は平均39歳、マンションは平均43歳ですから、現在の人口構成を見れば、いずれ買い手も減っていかざるを得ない状況なのです。

豊橋市の年齢別人口

 

(出典:豊橋市 人口の推移)

 

豊橋市の空き家率は、13.3%。すでにもう余っている

2013年時点で、豊橋市の空き家率は 13.3%と、全国平均の13.5%なみです。

ですが、2008年から13年にかけて約5,000軒も増加しているため、現在はかなり空き家率が上昇している可能性があります。

 

 

豊橋市の空き家率の推移

(出典:住宅・土地統計調査)

 

つまり、豊橋市は、

  • 至る所に畑があり、土地が余っているため、新しい家が建ちやすい
  • 車での移動が基本なので、駅から離れている住宅地でも安ければ買われる
  • そのため、古い空き家には人が住まず、空き家率が上昇している
  • しかも、若い人が減っているので、今後は住宅の需要も減っていく

という状況なのです。豊橋市全体で見れば、土地価格はあまり上がりそうにありません。

 

3、立地適正化計画で、郊外に建つ家を減らす

このように余っている土地に家がどんどん建つと、空き家も増え続けるし、駅前も盛り上がらないし、土地価格も上がりません。

また、これからは人口も減っていくので、住宅地が広がりすぎると、小学校や幼稚園、介護施設の維持費の負担も大きくなってしまいます。

 

そこで豊橋市では「立地適正化計画(りっちてきせいか けいかく)」を作ろうとしています。

「住みやすい区域とそうでない区域に分けて、行政コストを減らそう」

という計画です。

 

豊橋市は、どこがエリア「内」なのか?

現在、豊橋市では「都市機能誘導区域(優先する商業地)」だけを設定しており、「居住誘導区域(優先する住宅地)はまだですが、今年中に決定する予定です。

(参考:豊橋市 立地適正化計画(案)PDF)

具体的には、下図のようになる予定です。2018年6月現在では「案」の段階ですが、ここから大きな変更はないでしょう。

豊橋市の居住誘導区域(案)は、エリアがかなり狭い

 

豊橋市の居住誘導区域

ピンクとクリーム色のエリアが対象区域です。豊橋駅を中心に、かなり狭いエリアでの設定になっていますね。今後はこのエリア内で重点的にお金が使われることになるでしょう。

 

エリア「内」に住宅地を新たに作る予定

豊橋市はすでにエリア「内」で、土地区画整理事業を進めています。

・牟呂坂津地区(豊橋駅の東側):21ヘクタール(平成35年度)

・牛川西部地区(豊橋競輪場周辺):43ヘクタール(平成35年度)

・柳生川南部地区:66ヘクタール(平成33年度)

この3地区合計で、3,000戸程度を計画中です。

 

郊外の分譲住宅を建てることは、難しくなる可能性が高い

豊橋市は、市の中心部が盛り上がらずに国道や県道沿いのお店が充実してきました。そのため、駅から遠い地区での土地価格の上昇が目立ちました。

しかし、居住誘導区域が設定されるようになると、エリア「外」での3戸以上の分譲住宅の建設は、市へ届け出が必要になります。今後は、郊外での住宅建設は、少なくなっていくでしょう。

 

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