鳥取県で土地価格が上がる不動産の特徴とは?今後はどうなる?

鳥取市 鳥取県

鳥取県のここ5年間の土地価格を見ると、住宅地で 10.8% のマイナスでした。

島根県でも8.1%と、中国地方で最も低い結果となりました。

 

鳥取県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なぜ鳥取県の土地価格は、他のどこよりも下げているのでしょうか?

そんなに悪い条件が、他の県よりもあったでしょうか?

 

そこで、この記事では、過去30年間の鳥取県の土地価格を追いかけることで、

  • なぜ、鳥取県の住宅地は、18年連続で下げ続けているのか?
  • この5年間で上昇している不動産の特徴は何か?
  • 今後の鳥取県の土地価格がどうなるのか?

について、解説していきます。

1、これまでの鳥取県の土地価格の動き

(1)18年連続で土地価格が下落している理由とは?

1989年の大納会で、日経平均は38,915円の史上最高値をつけ、これが株式市場のピークとなりましたが、不動産市場はもう少しあとの1991年(平成3年)が全国的なピークでした。

意外なことに、鳥取県の公示地価(住宅地)は、それよりもさらに9年も先の2000年がピークでした。

 

 鳥取県の公示地価(住宅地)は、平成12年ごろがピーク

鳥取県の過去30年間の土地価格の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

その後は18年間下げ続けています。

 

その大きな理由は2つあります。

①家を建てる人が減っている

②郊外に家を建てられるようになった

の2点です。

 

 土地価格が下がる理由①:家を建てる人が減った

家を建てる人が減れば、土地を欲しがる人が減りますので、土地価格が下がります。

鳥取県のこの30年間の土地価格と、持ち家(戸建て・マンション)の着工戸数を並べてみると、土地価格が下がるより前の平成9年ぐらいから、すでに着工戸数が減少していたことがわかります。

 

家を建てる人が減って、土地価格も下落

鳥取県の新築の住宅戸数と公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 建設着工統計)

 

では、なぜこれほど家を建てる人が減ってしまったのでしょうか?

理由は2つあります。

 

ⅰ 年収が減った

鳥取県は、全国平均と比べると約70万円ほど平均年収が低いです。

下のグラフの緑色の線は、課税対象所得なので、実際の年収はこの3割り増しぐらいです。そうすると、約350万円ぐらいの計算です。

若い人はもっと少ないので、年収300万円ぐらいが平均でしょう。ボーナスなしで月の手取りで18〜20万円ぐらいの計算になります。

 

平均年収が減って、住宅の着工件数も減っている

鳥取県の平均年収の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省 市町村税課税状況等の調)

 

年収のピークは1998年ごろで、公示地価のピークの頃と重なります。そこから大きく下落していくの合わせて、土地価格も下げてしまいました。

 

ⅱ 若い世代が減っている

平成28年の調査によると、戸建てを購入する平均年齢は、36.9才だそうです。

しかし、鳥取県の家を買う年代である30〜44才の人口を見ると、2000年ぐらいにかけて一気に減ってきました。

そこから2013年ぐらいまでの15年間は横ばいでしたが、この5年間でさらに減ってきています。それに合わせて、新築の戸数も減少傾向にあります。

 

鳥取県の30-44才人口の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省 住民基本台帳に基づく人口)

 

まとめると、

 

・年収が減って、若い人も減った

・家を建てる人が減った

・土地価格が下落

 

という18年間だったんですね。

 

 土地価格が下がる理由②:郊外に家を建てられるようになった

平成12年から下げてきた土地価格ですが、そこからは真っ逆さまに下げてきました。

ですが、この時期の新築の戸数は、ずっと下げ続けてきたわけではありません。何度か増加した年だってあります。

それなのになぜ、土地価格はこの時期に大きく下げているのでしょうか?

 

鳥取県の新築の住宅戸数と公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 建設着工統計)

 

都市計画法の改正で、農地にも家が建てられるようになった

その理由は、2000年に改正された都市計画法です。

この法律の改正によって、市街化調整区域(主に市街地から離れた農地)でも自治体がOKすれば、住宅地を作ることができるようになったのです。

 

販売農家数の推移

(参考:総務省統計局 農業構造動態調査)

 

安い農地に家を建てるわけですから、当然安く家も買うことができます。

農家も儲からないので減る一方でしたし、農地を売りたい農家も多くいたため、どんどん郊外に家が建つようになったのです。

 

大店立地法で、ショッピングモールが簡単に建つようになった

ショッピングモールの駐車場

 

しかも、同じ2000年に大店立地法(大規模小売店舗立地法)も成立して、イオンモールなどの大きなショッピングモールがカンタンに建てられるようになりました。

ジャスコ鳥取北店がオープンしたのも、2000年の4月ですよね。

 

車での移動が基本の地域であれば、安い土地に広い家を買って、車でショッピングモールに行った方が豊かな生活が送れるに決まっています。

そのため、市街地に住む人が減り、シャッター商店街が日本中に生まれることになったんですね。

 

(2)なぜ、この5年間で完全に置いていかれたのか?

しかし、上で挙げたような、

・若い人が減って、家を建てる人が減っている

・給料が上がらない

・郊外に家が建つようになった

といった理由は、多かれ少なかれ全国的に起こっていることです。

ではなぜ、上昇している地域とそうでない地域が生まれたのでしょうか?

 

その1番大きな理由は、「一極集中する場所が生まれたかどうか?」が原因でした。2010年代に入って、日本には3つの大きな流れが生まれています。

 

それは、

・2011年の震災による復興需要

・2020年のオリンピック開催決定→外国人観光客の増加

・日銀の異次元緩和で円安→輸出企業の利益が増加

の3点です。

 

この3つの動きに影響を受けた地域だけが、土地価格が上昇しているのです。それぞれの地域の特徴をまとめるとこうなります。

 

 一極集中して、土地価格が上昇している地域の特徴

上昇している地域の特徴

 

ようするに、「そこじゃなければダメ」という土地だけが上昇しているのです。

企業の城下町や観光地は、他に代えられませんからね。

そのような理由のない地域では、郊外のショッピングモールに近くて安い土地に家が建つため、土地価格も上がらないし、街ナカがどんどん寂れてしまっているんですね。

 

市区町村別に見ると、ほとんどのエリアがマイナス

 

鳥取県の市区町村別の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、鳥取県内では、どこの市区町村も公示地価がマイナスになっています。

岡山や広島へ移住する人も多いため、人口も減少傾向ですし、上昇するきっかけが見つからない状況です。

 

2、これから鳥取県の土地価格はどうなるのか?

このような状況にある鳥取県の土地価格ですが、今後はどうなるのでしょうか?

おそらく、この傾向は当分続くでしょう。

郊外に土地が建つ流れは、なかなか変わりませんからね、

 

ただし、1点だけ、注意が必要なポイントがあります。それが「立地適正化計画」です。

(1)立地適正化計画で、中心部に公共サービスが集中

立地適正化計画とは、「住んで欲しい地域(居住誘導区域)」と「そうでない地域」にわけることで、今後の行政サービスや商業施設の建設に格差をつけようとする計画です。

 

これまで多くの都市では、市の中心部を魅力的にしていくことで、郊外に住んでいる人たちを市街地に呼び寄せようと働きかけてきました。

アメとムチで言えば、アメの政策ですね。

 

ですが、車での移動が基本の多くの自治体では、いくら中心地を再開発しても、郊外に人が流れてしまい、効果があまりありませんでした。

そこで、今後は、郊外のエリアの行政サービスを減らして不便にすることで、市街地に呼び寄せようと働きかけようとしているのです。

アメとムチで言えば、ムチの政策です。

 

例えば、

・バスの運行を減らす

・ニュータウンや、商業施設を建てる場合には届け出が必要

・福祉センターなどの公共施設の削減

などが進められていくのです。

 

 鳥取市の立地適正化計画のイメージ

鳥取市の都市計画マスタープラン

(参考:鳥取市 都市計画マスタープラン )

 

上の図は、鳥取市の立地適正化計画のイメージ図です。中心市街地から鉄道やバス路線で地域を結び、その拠点となる場所に住む場所を集約したい、というのがこの計画の本音です。

 

車での移動を基本とする若い世代はあまり困らないかもしれませんが、バスや車の運転がきつくなってくる高齢者にとっては、このエリア内に移住しないと何かと不便に感じるようになるでしょう。

 

そのため、今後はこのエリア「内」とエリア「外」では、土地価格に大きな格差がつくのではないでしょうか。

この点については、こちらの記事で詳しく解説しましたので、ご参考ください。

「立地適正化計画」で売れなくなる不動産を見分ける方法
立地適正化計画の詳しい内容と、その影響について解説します。売れなくなる不動産を見分ける際の参考になるはずです。

 

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この記事で、大まかな傾向については解説しましたが、実際に検討する場合には、もっと具体的な情報が必要でしょう。

興味のある方は、こちらもご参考ください。

 

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