徳島県で土地価格が上がったエリアは?イオンモール徳島がやっぱり最強だと証明されました

徳島市 徳島県

徳島県のここ5年間の土地価格を見ると、住宅地で6.7% のマイナスでした。

四国全体で見れば、最も下落率が低い結果となりました。

 

徳島県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

東京オリンピックへの期待で、外国人観光客が増加していると言われています。

徳島県でも外国人観光客数は、この5年間で4倍近く増えてはいますが、まだ8万人ぐらいなので経済へのインパクトはあまり大きくないのが現状です。

そのため、四国の土地価格もあまり反応がない結果となっています。

 

「では、徳島県には関係ないのか?」と思ってしまいますよね。

そこで、徳島県の公示地価142地点を詳しく調べてみたところ、10%以上も上昇している地点がありました。

 

不動産でも、上がっているところと、下がっているところの格差が広がる「二極化」が進んでいるため、市区町村や県単位で見ても気づけなくなっているんですね。

 

そこで、この記事では、過去30年間の徳島県の土地価格を追いかけることで、

  • なぜ、徳島県の住宅地は、18年連続で下げ続けているのか?
  • この5年間で上昇している不動産の特徴は何か?
  • 今後の徳島県の土地価格がどうなるのか?

について、解説していきます。

 

不動産を買いたい人にも、売りたい人にも参考になるはずです。

 

1、これまでの徳島県の土地価格の動き

(1)18年連続で土地価格が下落している理由とは?

1989年の大納会で、日経平均は38,915円の史上最高値をつけ、これが株式市場のピークとなりましたが、不動産市場はもう少しあとの1991年(平成3年)が全国的なピークでした。

 

意外なことに、徳島県の公示地価(住宅地)は、それよりもさらに7〜9年も先の1998〜2000年(平成10〜12年)がピークでした。

 

 徳島県の公示地価(住宅地)は、平成10〜12年ごろがピーク

徳島県の過去30年間の土地価格の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

その後は18年間下げ続けています。

 

その大きな理由は2つあります。

①家を建てる人が減った

②郊外に家を建てられるようになった

の2点です。

 

 土地価格が下がる理由①:家を建てる人が減った

家を建てる人が減れば、土地を欲しがる人が減りますので、土地価格が下がります。

徳島県のこの30年間の土地価格と、持ち家(戸建て・マンション)の着工戸数を並べてみると、土地価格が下がるより前の1997年(平成9年)ぐらいから、すでに着工戸数が減少していたことがわかります。

 

家を建てる人が減って、土地価格も下落

徳島県の新築の戸数の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 建設着工統計)

 

では、なぜこれほど家を建てる人が減ってしまったのでしょうか?

理由は3つあります。

ⅰ 住宅ローン金利が下げ止まった

1996年ぐらいまでの住宅の着工件数を見ると、かなり勢いがありますよね。実はこの期間は、住宅ローンの金利がどんどん下がっていた時代だったんです。

 

平成3年〜7年で、一気に住宅ローン金利が下がった

住宅ローン金利の推移

(参考:住宅金融支援機構)

 

そのため、同じ3,000万円の家を買う場合でも、月々の支払いが一気に楽になりました。

 

35年返済とすると

・金利6%:月々17万円(全部で7,200万円)

・金利3%:月々11.5万(全部で4,800万円)

になるわけです。

 

しかも、1997年には消費税が5%に増税される予定でしたので、それまで買えなかった人が、一気に駆け込むように家を建てたのです。

そのため、それ以降の住宅を買う人が一気に減ったんですね。

 

ⅱ 年収が減った

年収のピークは1998年ごろで、公示地価のピークの頃と重なります。

買いたい人は、97年の増税前に買っていましたし、その後の年収の低下によって、帰る人が減ってしまったんですね。

 

平均年収が減って、住宅の着工件数も減ってしまった

徳島県の平均年収の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省 市町村税課税状況等の調)

 

ⅲ 働く人が減った

徳島県の就業者数(仕事をしている人)を調べてみると、1995年の国勢調査時が最高で、それから5年経つごとに2万人近くの就業者が減っていきました。

働く人が減ると、家を建てられる人も減ります。そのため、新築の戸数も減っていく一方なのです。

 

徳島県の就業者数の推移

(参考:国土交通省 地価公示 国勢調査 人口の労働力状態,就業者の産業・職業)

 

 土地価格が下がる理由②:郊外に家を建てられるようになった

家を建てる人が減っていきましたが、実際に土地価格が下がり始めたのは2000年ごろです。時間的に少しズレがありますよね。

なぜ、すぐに下がらなかったのでしょうか?

その理由は、郊外に家を建てられるようになったのが、2000年ごろからだからです。

 

2000年の都市計画法の改正で、市街化調整区域でも家が建つようになった

2000年に都市計画法が改正されました。

この法律の改正によって、市街化調整区域(主に市街地から離れた農地)でも自治体がOKすれば、住宅地を作ることができるようになったのです。

 

販売農家数の推移

(参考:総務省統計局 農業構造動態調査)

 

ご覧のように、この30年で農業で生計を立てている農家の方は、半分以下に減ってしまいました。

そのため、農地を手放したい、宅地にしてアパートなどの大家をやりたい、という人が増えていたのです。

 

徳島市でも、平成16年から「市街化調整区域における地区計画制度の運用指針」が作られました。

もともと農地だった場所に家を建てられるようになれば、土地価格は安くて済みます。そのため、市街地の土地を買う人が減り、土地価格が下げ続けることになったのです。

 

大店立地法で、ショッピングモールが簡単に建つようになった

ショッピングモールの駐車場

 

しかも、同じ2000年に大店立地法(大規模小売店舗立地法)も成立して、イオンモールなどの大きなショッピングモールがカンタンに建てられるようになりました。

 

・2001年:フジグラン北島

・2003年:マルナカ徳島

・2011年:ゆめタウン徳島

・2017年:イオンモール徳島

などなど、ますます郊外で住んだ方が、買い物にも便利な状況になっていきました。

 

つまり、

・家を買う人が減った

・ショッピングセンターが増えて、郊外のどこに住んでも便利な生活ができるようになった

という理由から、市街地の土地に対する需要が減って、土地価格が下げ続けているんですね。

 

イオンモール徳島に近い「徳島市下助任町1丁目7番」では、5年で10.6%の上昇

 

ですが、最近はイオンモールも郊外ではなく、駅前にも出店する例が増えてきました。岡山でも同じように岡山駅のすぐそばにイオンモールができています。

 

上に見える赤いポイントが、「下助任町1丁目7番」です。イオンモール徳島とかなり近い位置関係にあることがわかりますね。

買い物にも便利で、駅にも近いという利便性の良さから、人気が上昇しているようです。

 

このように、駅前でもイオンモールのような圧倒的な集客力を持つ店舗ができると、上昇する余地があるようです。

 

2、これから徳島県の土地価格はどうなるのか?

このような状況にある徳島県の土地価格ですが、今後はどうなるのでしょうか?

郊外に土地が建つ流れは、なかなか変わりませんし、この5年間で徳島県の人口は3万人以上減っています。

おそらく、今後もこの流れは続くでしょう。

 

ただし、1点だけ、注意が必要なポイントがあります。それが「立地適正化計画」です。

(1)立地適正化計画で、中心部に公共サービスが集中

立地適正化計画とは、「住んで欲しい地域(居住誘導区域)」と「そうでない地域」にわけることで、今後の行政サービスや商業施設の建設に格差をつけようとする計画です。

 

これまで多くの都市では、市の中心部を魅力的にしていくことで、郊外に住んでいる人たちを市街地に呼び寄せようと働きかけてきました。

アメとムチで言えば、アメの政策ですね。

 

ですが、車での移動が基本の多くの自治体では、いくら中心地を再開発しても、郊外に人が流れてしまい、効果があまりありませんでした。

そこで、今後は、郊外のエリアの行政サービスを減らして不便にすることで、市街地に呼び寄せようと働きかけようとしているのです。

アメとムチで言えば、ムチの政策です。

 

例えば、

・バスの運行を減らす

・ニュータウンや、商業施設を建てる場合には届け出が必要

・福祉センターなどの公共施設の削減

などが進められていくのです。

 

 高松市の立地適正化計画のイメージ

高松市の立地適正化計画

(参考:高松市 立地適正化計画 6.居住誘導区域)

 

上の図は、高松市の立地適正化計画のイメージ図です。青色の斜線で囲まれたエリアが優先地域になります。

中心市街地から鉄道やバス路線で地域を結び、その拠点となる場所に住む場所を集約したい、というのがこの計画の本音です。

 

車での移動を基本とする若い世代はあまり困らないかもしれませんが、バスや車の運転がきつくなってくる高齢者にとっては、このエリア内に移住しないと何かと不便に感じるようになるでしょう。

 

そのため、今後はこのエリア「内」とエリア「外」では、土地価格に大きな格差がつくのではないでしょうか。

この点については、こちらの記事で詳しく解説しましたので、ご参考ください。

「立地適正化計画」で売れなくなる不動産を見分ける方法
立地適正化計画の詳しい内容と、その影響について解説します。売れなくなる不動産を見分ける際の参考になるはずです。

 

買いたい、売りたい人は、こちらの記事もどうぞ

この記事で、大まかな傾向については解説しましたが、実際に検討する場合には、もっと具体的な情報が必要でしょう。

興味のある方は、こちらもご参考ください。

 

1、買いたい人がすべき、後悔しない立地条件の確かめかた

10年後も大丈夫?家を買うなら気をつけたい3つのこと
人口が減少していく日本で、これから家を買う場合に気をつけたい3つのポイントをまとめました。

 

2、売りたい人がすべき、数百万円単位で高く売るためのコツ

不動産を数百万円高く売りたい人がすべき、たった1つのこと
あなたが調べようとしている不動産価格は、もしかしたら間違っているかもしれません。その理由とは?

 

 

 

徳島県の不動産価格を調べるならこちら

コメント