高山市の不動産の現状。東京オリンピック後の土地価格は?

岐阜県

この記事では、「高山市の地価が今どのような状況にあるのか?」、「東京オリンピック後の不動産相場はどうなっていくのか?」について解説していきます。

今後、不動産の売却、購入の際の参考にしてください。

この5年間の公示地価の動き

今年3月27日に発表された地価公示によると、全国平均で0.2%上昇し、地方へも地価上昇の波が波及しているような印象を受けました。

(参考:地方圏の商業地上昇 公示地価、26年ぶり 朝日新聞デジタル)

 

では、高山市の公示地価は、どうだったのでしょうか?

結論から言うと、高山市全体ではこの5年間で6.9%下落しています。

 

高山市の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

*過去5年間さかのぼれる地点データをもとに集計

ただし、駅からの距離別で見ると、このようになります。

高山市の駅からの距離別の公示地価の変化率

やはり、外国人観光客の増加によって、駅周辺の地価は上昇しているようです。

しかし、それ以外の地域については、下落傾向が止まりません。今後についても、局地的な上昇にとどまるのではないでしょうか。

 

岐阜県内のほかの市区町村はどうでしょうか?

地図で色分けしてみました。赤色の地域が下落率の少ない地域です。

 

岐阜県の公示地価の変化率を地図上で表示

  • 名古屋に近い
  • 東海道本線、高山本線などの鉄道が走っている

といった地域の下落率が低く、それ以外のところは大きく下げていることがわかりますね。飛騨市、下呂市の下げが大きいです。

 

高山市の地価は、これからどうなる?

では、これから高山市の地価はどうなるのでしょうか?

東京オリンピックまであと2年ありますが、今後も下落する可能性が高いと思います。

その理由は3つあります。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減っている

1つ目は、高山市全体の人口が減っているためです。

2018年4月1日現在で約8.7万人いますが、2010年から比べると約5,700人減少しているのです。

高山市の人口の推移

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

若い人も減っている

しかも、若い人の人口が減っているのです。

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

高山市の2015年時点での35〜39才人口は約5,400人。その5才下の30〜34才は1,000人少なく、25〜29才は1,700人少ない状況です。

今後の家の買い手があまり期待できないのです。

 

高山市の年齢別人口

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

 

空き家率も上昇傾向

ここ数年話題になっている空き家の増加ですが、高山市でも例外ではありません。徐々に空き家率が増加している状況にあります。

2013年時点で16.1%、6,000軒以上の空き家があります。

これは全国平均の13.5%よりも2.6%も高いです。人口も減少し始めている現在は、もっと空き家が増えていることでしょう。

 

高山市の空き家率

(出典:住宅・土地統計調査)

 

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、2022年問題で、農地が宅地に変わっていく

2022年問題とは、「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

実は、高山市には生産緑地はありません。

ですが、東京オリンピック後のこのタイミングで、東京、名古屋、大阪を中心に大量の農地が宅地として放出されてくれば、日本全体の不動産市場は大きな影響を受けるはずです。

地価や家賃が下がることは間違いないでしょう。そうすると、若い人は今よりも大都市に行きやすくなります。巡り巡って、地方の人口減少を加速させることになると思われます。

 

3、2025年問題で、公共サービスが削られていく

もう1つの問題が、2025年問題です。

2025年問題とは、「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が30兆円以上増え、行政サービスが削られる。」ことを指します。

 

そこで現在進められているのが、「行政サービスを提供する範囲を狭くすることで、費用が安く済むようにしよう。」というコンパクトシティ構想です。

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、誘導したい地域に住宅地、スーパーや病院を建ててもらうように促しているのです。

 

岐阜県内では、岐阜市、大垣市、関市が作っています。高山市はまだ着手していませんが、いずれ策定していくことになるでしょう。

人口がほぼ同じぐらいの関市(約9万人)の立地適正化計画が参考になります。ちょっと見てみましょう。

関市の立地適正化計画

こんな感じで、地域に色分けをしています。

<関市の立地適正化計画図>

関市の立地適正化計画

注目すべきは、赤い枠の「都市機能誘導区域」とオレンジの枠の「居住誘導区域」です。

特に「都市機能誘導区域」には、病院、図書館、介護施設、銀行、スーパー、幼稚園などの機能を移動させようという計画です。

駅や街の中心部に設定されることになりますので、高山駅周辺が「都市機能誘導区域」になるでしょう。

 

逆に、この区域から離れた地域については、今後どんどん不便になっていくことが予想されます。当然、地価は下がっていくでしょう。

怖いのは、2025年問題によって、予想よりもお金が足りなかった場合に、前倒しで行政サービスを統合していく可能性です。

その場合には、この区域が参考として使われる可能性があります。

 

ちなみに、高山市の高齢化率は、31.9%(H30.4.1現在)と日本全体の高齢化率28%(H30.5.1現在)よりも3.9%ほど高いです。

2025年問題の影響は、かなり早いタイミングで来るかもしれません。高山市では、生産緑地よりもこちらの問題の方が大きいですね。

 

まとめ

というわけで、

「①人が減っているから」

「②2022年問題で宅地に変わる生産緑地に変わることで影響を受けるから」

「③2025年ごろには公共サービスが削られる可能性がるから」

という3つの理由から、高山市の地価は、今後下がっていくのではないか?と予想しました。

 

購入を考えている人は、あまり不便な場所に買うと今後の公共サービスの削減による影響を受ける可能性があります。

今後の立地適正化計画の流れを先取りして、駅からそう遠くない地域で物件探しをしたほうがいいかもしれません。

また、売却を考えている人は、2019年10月の消費税の増税あたりから、本格的に売りにくくなっていく可能性があります。早めに情報収拾を始めた方がいいかもしれませんね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

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その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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