多治見市の不動産の現状。東京オリンピック後の土地価格は?

多治見市の街並み 岐阜県

この記事では、「多治見市の土地価格が今どのような状況にあるのか?」「東京オリンピック後には、どうなっていくのか?」について解説します。

今後、多治見市の不動産を売る、または買う際の参考にしてください。

この5年間の公示地価の動き

多治見市全体では、この5年間で0.7%下落しています。

 

多治見市の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

*過去5年間さかのぼれる地点データをもとに集計

 

駅別に見ると、このような結果になりました。

多治見市の駅別の公示地価変化率

多治見駅は、駅前の再開発もあってここ数年は、高めの取引もされているようです。

また、金岡町のあたりも戸建ての需要が堅調です。人数も多い精華小学校へ入れたい親御さんが買ってるのかもしれません。

 

岐阜県内のほかの市区町村はどうでしょうか?

地図で色分けしてみました。赤色の地域が下落率の低い地域になります。

岐阜県の公示地価の変化率を地図上で表示

  • 名古屋に近い
  • 東海道本線、高山本線などの鉄道が走っている

といった地域の下落率が低く、それ以外のところは大きく下げていることがわかりますね。

 

多治見市の地価は、これからどうなる?

では、これから多治見市の地価はどうなるのでしょうか?

東京オリンピックまであと2年ありますが、今後も下落する可能性が高いと思います。その理由は3つあります。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減っている

1つ目は、多治見市全体の人口が減っているためです。

2018年4月1日現在で約10.8万人いますが、2010年から比べると約4,300人減少しているのです。

多治見市の人口の推移

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

若い人も減っている

しかも、若い人の人口が減っているのです。

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

多治見市の2015年時点での35〜39才人口は約6,500人。その5才下の30〜34才は900人少なく、25〜29才は1,500人少ない状況です。今後の家の買い手があまり期待できないのです。

 

多治見市の年齢別人口

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

 

空き家率も上昇傾向

ここ数年話題になっている空き家の増加ですが、多治見市でも例外ではありません。徐々に空き家率が増加している状況にあります。

2013年時点で10.5%、4,900軒以上の空き家があります。

これは全国平均の13.5%よりも3.0%低い数値ですが、人口も減少し始めている現在は、もっと空き家が増えているはずです。

 

多治見市の空き家率

(出典:住宅・土地統計調査)

 

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、2022年問題で、農地が宅地に変わっていく

2022年問題とは、「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

実は、多治見市には生産緑地はありません。

ですが、名古屋市の生産緑地は、全国5位の広さで、約270ヘクタールあります。

その他にも、一宮市で約140ヘクタール、小牧市で約50ヘクタール他、名古屋市から多治見市にかけての範囲では500ヘクタール以上の生産緑地があるのです。

愛知県内の生産緑地の面積

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ただでさえ家が余っている状況の中で、農家もこの30年で約200万世帯と半減していますし、後継者不足の問題もあるので、その多くがアパートや宅地に変わるでしょう。

固定資産税が宅地並みになるので、年間数十万円〜数百万円払うことになるからです。

おそらく、名古屋市を中心に、多くの市町村で土地や家賃が下落していくでしょう。

安く買えるようになれば、わざわざ岐阜県内に家を買って通勤するよりも、名古屋市周辺で家を買おうとする人も増えるはずです。

 

3、2025年問題で、公共サービスが削られていく

もう1つの問題が、2025年問題です。

2025年問題とは、「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が30兆円以上増え、行政サービスが削られる。」ことを指します。

 

そこで現在進められているのが、「行政サービスを提供する範囲を狭くすることで、費用が安く済むようにしよう。」というコンパクトシティ構想です。

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、誘導したい地域に住宅地、スーパーや病院を建ててもらうように促しているのです。

 

岐阜県内では、岐阜市、大垣市、関市が作っています。多治見市も作成し始めているようです。2、3年内に公表されるでしょう。

人口がほぼ同じぐらいの関市(約9万人)の立地適正化計画が参考になります。ちょっと見てみましょう。

関市の立地適正化計画

こんな感じで、地域に色分けをしています。

<関市の立地適正化計画図>

関市の立地適正化計画

注目すべきは、赤い枠の「都市機能誘導区域」とオレンジの枠の「居住誘導区域」です。

特に「都市機能誘導区域」には、病院、図書館、介護施設、銀行、スーパー、幼稚園などの機能を移動させようという計画です。駅や街の中心部に設定されることになりますので、多治見駅、小泉駅のあたりを中心に「都市機能誘導区域」になるでしょう。

 

逆に、この区域から離れた地域については、今後どんどん不便になっていくことが予想されます。当然、地価は下がっていくでしょう。

怖いのは、2025年問題によって、予想よりもお金が足りなかった場合に、前倒しで行政サービスを統合していく可能性です。その場合には、この区域が参考として使われる可能性があります。

 

ちなみに、多治見市の高齢化率は、29.2%(H30.4.1現在)と日本全体の高齢化率28%(H30.5.1現在)よりも1.2%ほど高いです。2025年問題の影響は、もう少し早いタイミングで来るかもしれません。

今後は、同じ市内であっても便利な地域と不便な地域との格差が広がっていくでしょう。地価にも大きな影響を与える可能性があります。

 

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