大垣市の不動産の現状。東京オリンピック後の土地価格は?

大垣駅舎 岐阜県

今年3月27日に発表された地価公示によると、全国平均で0.2%上昇し、地方へ地価上昇の波が広がっているような印象を受けました。

(参考:地方圏の商業地上昇 公示地価、26年ぶり 朝日新聞デジタル)

あなたももしかしたら、「自分の不動産も上がってるのでは?」と思ったのではないでしょうか?そこで、この記事では、

①大垣市のここ5年間の土地価格の動向

②これから大垣市の地価はどうなるのか?

という2点について解説していきます。

大垣市で家や土地を買う、または売る際の参考にしてください。

この5年間の公示地価の動き

大垣市の公示地価は、この5年間で3.5%下落しています。

しかし、詳しく見ると、

  • 大垣駅周辺では、安定している
  • それ以外の地区では、下落傾向

という二極化が進んでいることがわかりました。

 

大垣市の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

*過去5年間さかのぼれる地点データをもとに集計

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率の上位は、大垣駅周辺の地点で固められています。駅に近くて、イオンタウン大垣も近くてと、利便性で言えば文句なしですからね。

<上昇率1位の木津川市兜台周辺の地図>

 

<下落率1位の深池町の周辺地図>

反対に、下落している地区は、駅からも遠い郊外となっています。

<木津川市の公示地価ランキング>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

 住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位岐阜県 大垣市高屋町3丁目15番外125000104.2%
2位岐阜県 大垣市林町7丁目字石田216番4外69800102.9%
3位岐阜県 大垣市西崎町1丁目40番285500100.6%
4位岐阜県 大垣市高屋町1丁目53番136000100.0%
5位岐阜県 大垣市藤江町2丁目60番84200100.0%
下落率1位岐阜県 大垣市深池町字村内975番22240088.5%
2位岐阜県 大垣市綾野5丁目125番264160092.4%
3位岐阜県 大垣市墨俣町墨俣字上流755番4150092.8%
4位岐阜県 大垣市島里2丁目105番44650093.4%
5位岐阜県 大垣市八島町字東菰田84番7610093.5%

 

(3)駅別の5年間の変化率

大垣市の駅別の公示地価変化率

大垣駅から5分以内の地点には、いくつか分譲マンションも建ってきて、底堅い需要が見込めるようです。

しかし、それ以外の地域については、地価は低下傾向にあります。

 

大垣市の地価は、これからどうなる?

今後もこの傾向は変わらないでしょう。

大垣駅周辺は上昇または安定し、それ以外の地域では下落していく「二極化」が進むと思います。

その理由は3つあります。

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減っている

1つ目は、大垣市全体の人口が減っているためです。

2018年4月1日現在で約16万人いますが、2010年から比べると約2,000人減少しているのです。

大垣市の人口の推移

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

若い人も減っている

 

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

大垣市の2015年時点での35〜39才人口は約1.05万人。その5才下の30〜34才は1,300人少なく、25〜29才は2,100人少ない状況です。

今後の家の買い手があまり期待できないのです。

 

大垣市の年齢別人口

(出典:岐阜県 統計からみた岐阜県・市町村の現状)

 

空き家率も上昇傾向

大垣市の空き家率は、2013年時点で15.6%。1.1万軒以上の空き家があります。

これは全国平均の13.5%よりも2.1%も高いです。人口も減少し始めている現在は、もっと空き家が増えていることでしょう。

 

大垣市の空き家率

(出典:住宅・土地統計調査)

 

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

実は、大垣市には生産緑地はありません。ですが、お隣の愛知県では名古屋市を中心に多くの市区町村に生産緑地があるのです。

名古屋市の生産緑地の面積は、全国5位の約270ヘクタール。30坪の戸建てだと約2.7万戸になります。

その他にも、一宮市で約140ヘクタール、小牧市で約50ヘクタール他、名古屋市から大垣市にかけての範囲では500ヘクタール以上の生産緑地があるのです。

愛知県内の生産緑地の面積

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ただでさえ家が余っている状況の中で、農家もこの30年で約200万世帯と半減しています。

固定資産税や相続税、後継者不足の問題もあるので、その多くがアパートや宅地に変わるでしょう。

おそらく、名古屋市を中心に、多くの市町村で土地や家賃が下落していくでしょう。

安く買えるようになれば、わざわざ岐阜県内に家を買って通勤するよりも、名古屋市周辺で家を買おうとする人も増えるはずです。

 

3、公的サービスが削られて、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

大垣市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約216億円。特別会計等(医療・介護関係)で約655億円で合計871億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、140億円増えて、1,010億円にまで膨れあがるのです。

 

<大垣市の社会保障費の内訳>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計民生費216.1
特別会計国民健康保険事業181.1
後期高齢者医療事業18.5
介護保険事業121.3
企業会計病院事業333.8
社会保障費合計870.8

(出典:大垣市 平成28年度 市の財政状況)

 

これから140億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

 

どこが残り、どこが削られるのか?

 

では、具体的にどの地域が残り、どの地域が不便になっていくのでしょうか?その参考になるのが、現在国や自治体が進めている「コンパクトシティ」政策です。

「行政サービスの範囲を狭くすることで、お金を節約しよう。」としているのです。

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、

  • 街の中心部:商業施設を建てたら税金を優遇、公共サービスも手厚く
  • それ以外の場所:商業施設を建てたいなら届け出が必要。やりにくくさせる

という方向へと誘導しようとしています。

 

大垣市の立地適正化計画の内容

大垣市もすでこの計画を作っています。

大垣市の立地適正化計画

こんな感じで、地域に色分けをしています。

<大垣市の立地適正化計画図>

大垣市の居住誘導区域

現在地価が上昇している大垣駅周辺は、まさにこの赤い枠の「都市の中心拠点」です。

幼稚園や介護施設、病院などの公的サービスのみならず、銀行、スーパーなどの商業施設もこの地区に集めようと誘導中です。

クロ枠の中以外の地区では、商業施設や3戸以上の住宅地を建てようとしても、届出をしなければいけないので、やりにくくなります。地価も今まで以上に下げやすくなるでしょう。

 

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