西尾市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

愛知県

2018年3月27に発表された公示地価によると、西尾市全体では-0.1%、住宅地も-0.1%の下落でした。

でも、市内に住んでいると、「もうちょっと高くなってるんじゃない?」と思いますよね。駅前にもいろいろできてるし、仕事も増えてますから。

西尾市の場合は、旧幡豆郡3町と合併して範囲が広くなっているため、地域ごとに詳しく見ていかないと、その実態がわかりにくくなっているんです。

 

西尾市の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

さらに厄介なことに、これから4年後には「2022年問題」が待っています。

西尾市もふくめて、愛知県内の多くの農地が宅地に変わることで、土地価格や家賃が下がると心配されているのです。

 

そこで、この記事では、「過去5年間の西尾市の土地価格の動き」と、「これから5年間でどう変わっていくのか?」について解説していきます。

どの地域がヤバくて、どの地域なら大丈夫かの参考になると思います。

最後の結論部分では、不動産を「買いたい」「貸したい」「売りたい」場合の対策も載せました。参考になれば幸いです。

西尾市のここ5年間の土地価格の動き

西尾市は幡豆郡の3町と合併したことで、公示地価などの国の統計データでは実態がわかりにくくなっています。

そこで、上昇している地点や、人口が増えている地区などから、その実態を詳しく見ていきましょう。

 

西尾市の地価上昇は、駅周辺と県道41号線沿い

この5年間の西尾市の土地価格を見てみると、旧西尾地区だけでなく、幡豆郡3町でも地価の上昇が見られました。

共通するのは、駅に近い地点であることですね。

駅から離れた地点ではむしろ下落しているため、西尾市全体の地価で見るとあまり上昇していない印象となっています。

公示地価の変化率上位(H25〜H30)

順位住居表示駅名駅からの距離(m)公示地価(H30)変化率(H25-H30) 
1上矢田町寺西9番5福地320070300108.7%県道41号線沿い
2西幡豆町西見影36番2西幡豆40044300107.6%駅近い
3寄住町東浦97番外西尾口65093300105.9%駅近い
4吉良町上横須賀菱池22番6上横須賀19063300105.8%駅近い
5一色町一色西荒子13番3福地350044600105.8%
6寺部町林添140番2西幡豆64047100105.0%駅近い
7熊味町大道南33番3西尾口110077200104.7%人口増加地区
8山下町東八幡山60番14西尾160086100104.3%
9鳥羽町未新田67番1三河鳥羽45040600104.0%駅近い
10伊藤4丁目11番7外桜町前130099100103.3%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

人口は西尾駅周辺と県道41号線沿いで増加

人口の動きを見ると、駅近な地区と、県道41号線沿いの地区で人口の増加していました。

西尾駅前も買い物がしやすいヴェルサウォークができましたし、41号線沿いは碧南市や安城市への通勤に便利なため人気があります。

地区別の人口増加数ランキング

順位地区名人口(H25.4)人口(H30.4)増減数
1平坂吉山二丁目285285
2富山町12701542272
3平坂吉山一丁目264264
4今川町29373194257
5上矢田町30313285254
6熊味町30683290222
7城崎町392604212
8下矢田町16481838190
9国森町10221191169
10羽塚町25562724168

(出典:西尾市 オープンデータライブラリ)

人口増加数が1位の平坂吉山二丁目の周辺地図

西尾駅にも近く、碧南から安城への通勤にも使いやすい地域ですね。

 

トヨタ効果で名古屋市の東側〜三河地区に人口が集中

2013年からトヨタ自動車の利益が一気に2兆円近くにまで跳ね上がったこともあって、三河地区に人口が集中してきました。

西尾市の人口増加、土地価格の上昇もそのような流れにあったと見ていいでしょう。

愛知県の市区町村別の人口増加率(5年間)

 

愛知県の過去5年の人口変化率

(出典:あいちの人口 愛知県人口動向調査結果)

しかし、これから4年後には、2022年問題が控えているので注意が必要です。

 

2022年問題とは?

「生産緑地(都市部にある農地)が宅地に変わることで、家や土地がさらに余り、地価や家賃が下落するだろう。」

と言われている問題です。

 

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。

 

西尾市の生産緑地の面積は、戸建てで約4,500戸分

西尾市はこの生産緑地の面積が、45ヘクタールと県内7番目です。30坪の戸建てで4,500戸分の土地になります。

<ナゴヤドームの面積は約10.4ヘクタール。約4個分の広さ>

ナゴヤドーム

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

もちろん、そのまま農業を続ける人もいるでしょう。ですが、農家もこの30年で400万世帯から約200万世帯まで半減しました。

後継者不足や相続税・固定資産税の問題もありますから、その多くがアパートや宅地に変わっていくと予想されています。

しかも、この問題は西尾市だけなく、愛知県全体で起こるのです。

お隣の碧南市でも47.5ヘクタール、岡崎市では92.7ヘクタールもあります。愛知県全体で、土地がダブついてくるのです。

生産緑地の分布

愛知県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

西尾市でも土地価格が上昇している地域に強弱があります。需要の少ない地域では、今後土地価格が下がっていくものと予想されます。

 

しかも、若い人が減っているため、買い手が減少する

西尾市には市外からの転入も多く、人口も増加していますが、それでも若い世代の人口は確実に減少傾向にあります。

戸建ての購入年齢は平均39歳、マンションは平均43歳ですから、現在の人口構成を見れば、いずれ買い手も減っていかざるを得ないでしょう。

 

西尾市の年齢別人口

 

(出典:西尾市 オープンデータライブラリ)

 

西尾市の空き家率は、13.7%と全国平均をなみ

2013年時点で、西尾市の空き家率は 13.7%と、全国平均の13.5%なみです。

ですが、幡豆郡の3町との合併で空き家率が大きく上昇しています。現在はもっと進んでいるでしょう。

生産緑地の多くが宅地やアパートになれば、さらに家が余ります。値下げする人も増えますので、地価が下落していく要因になっていくはずです。

 

西尾市の空き家率の推移

 

(出典:住宅・土地統計調査)

 

つまり、今後は、

・家を買う人が減っていく

   ↓

・それでも家が建つので、空き家率が上昇する

   ↓

・さらに生産緑地が宅地やアパートになって、土地価格や家賃が下がる

という可能性があるのです。

 

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