南丹市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

南丹市 美山 京都府

2020年の東京オリンピックへの期待から、不動産のニュースもかなり景気のいい話題が増えてきていますよね。

京都市も今年の公示地価では、商業地で20%以上の上昇をした地域もあり話題になりました。

 

そうなると気になるのは「南丹市の土地価格はどうなのか?」ですよね。

そこでこの記事では、

①南丹市の土地価格は、この5年間でどう動いてきたのか?

②これからどうなっていくのか?

について解説していきたいと思います。

この5年間の公示地価の動き

南丹市では、この5年間で土地価格が11.2%の下落をしています。

京都市以北の都市は、軒並み5〜10%以上の下落をしている状況です。

(1)南丹市の5年間の推移

南丹市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

 上昇率1位は、八木駅に近い八木町でした。

園部町のあたりの方が、下げがきつい印象ですね。

<上昇率1位の八木町地区の周辺地図>

 

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 南丹市八木町刑部横畑6番18外1630095.3%
上昇率2位京都府 南丹市園部町船岡堂坂21番31490093.1%
上昇率3位京都府 南丹市園部町小山西町油縄手13番53930090.3%
上昇率4位京都府 南丹市園部町小桜町136番174440089.3%
上昇率5位京都府 南丹市園部町美園町四号16番75200088.4%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
園部85%90%88%87%88%
船岡93%93%
八木83%95%89%
南丹87%90%92%87%89%

駅別に見ると、駅からの距離に関係なく、全体的に低下していることがわかります。

 

南丹市の地価は、これからどうなる?

 

では、南丹市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

この5年間でも下落していますが、今後についても下落する可能性が高いと思います。

その理由は2つあります。

  1. 人口が減っていくから
  2. 2025年問題から、公共サービスが削減される可能性

順に説明していきましょう。

 

1、人口が減っている

南丹市の人口は、この5年で5.6%減少して、32,540人(H29現在)。

府内全体の平均よりもかなり現象のペースが早いです。

南丹市の人口推移

<人口の推移>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
南丹市344823426533750331453289332540
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_南丹市-217-515-605-252-353

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

 

若い人も減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

南丹市の40歳以下の人口も減っており、今後の家の買い手があまり期待できない状況なのです。

 

南丹市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

*20〜24歳人口は、大学生による影響

空き家率も上昇傾向

南丹市の空き家率20.2%は、全国平均の13.5%に比べてもかなり高い水準にあります。

学生向けのアパートが余ってきているのでしょう。

 

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
198800
199300
199800
200300
200816200213013.1%
201316290329020.2%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、2025年問題で、公共サービスが削られていく

もう1つの問題が、2025年問題です。

2025年問題とは、「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が30兆円以上増え、行政サービスが削られる。」ことを指します。

 

国と自治体が進めているのが、「行政サービスを提供する範囲を狭くすることで、費用が安く済むようにしよう。」という動きです。

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、住んでもらいたい地域に住宅地を建てたり、スーパーや病院を建ててもらうように誘導しているのです。

 

京都府内での立地適正化計画の具体例

南丹市は、まだ立地適正化計画を作っていません。ですが、2018年5月1日現在で、長岡京市と舞鶴市がこの計画を作っています。

長岡京市の立地適正化計画

舞鶴市の立地適正化計画

今後作ることになるはずなので、長岡京市のケースを参考に見てみましょう。

 

<長岡京市の立地適正化計画図>

 

立地適正化計画では、

「①都市誘導区域(赤と黄色のアミかけ枠内)」

「②居住誘導区域(黄色の枠内)」

を設定します。この2つのエリアに、公共施設だけでなく、銀行やスーパーなどの施設を誘導するように税金を優遇していくのです。

長岡京市では、この「都市誘導区域」に今後15年間で、病院、図書館、介護施設、銀行、スーパー、各種学校などの機能を移動させようという計画中です。

 

<都市機能誘導区域、居住誘導区域のイメージ>

都市機能誘導区域のイメージ

 

「都市誘導区域」は、市の中心街や、主要な駅を中心に設定される傾向にあります。

これを南丹市に当てはめてみると、「都市誘導区域」は、市街化区域内の中でも、市の中心街や、主要な駅を中心に設定される傾向にあります。南丹市では、園部駅を中心に「都市誘導区域」が設定されるでしょう。

 

南丹市の財政状況にも注意

このような公共サービスの削減は、南丹市の財政状況によって早くも遅くもなります。

ちなみに、南丹市の財政調整基金(自治体の貯金にあたるお金)は、平成28年度末現在で約36億円ありますが、平成27年度に比べて2億円ほど増やしています。

現在はまだ余裕があると言えますが、人口が減少している現在、いずれ高齢化による収支の悪化が待っています。

 

つまり、もし2025年問題から南丹市の財政がヤバくなってきた場合には、極端な話、園部駅周辺の公共サービスは残して、他は削っていく可能性があるのです。

当然、それ以外の地域の地価は下がっていかざるを得ないでしょう。

このような最悪のケースを想定した「売るに売れなくなる不動産」の見分け方をこちらの記事で解説しています。ご興味のある方は、こちらも目を通してみてください。

→「2025年問題と売るに売れなくなる不動産の見分け方」

 

最後に:もし、あなたの家や土地が気になるなら

立地にもよりますが、売りたい人は早めに情報収拾しておいた方がいいでしょうし、買いたい人はもう少し待った方がいいかもしれません。

2019年10月に消費税が増税になりますが、それまでに買おうと思うと、逆に高値で掴んでしまう可能性が高いので注意が必要ですね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

・これから売れない不動産になってしまいそうか?

と言った情報を調べることができます。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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