名古屋市で土地価格が上昇しているエリアの特徴は?オリンピック後はどうなる?

名古屋市 愛知県

 

アルバート
アルバート

こんにちは、フォルナーさん。

今日はどうしました?

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

こんにちは、アルバート。

実はね、そろそろ今の家を引き払って、駅前のマンションに引っ越そうかと考えているんだよ。

 

ほら、「オリンピック前の今なら高く売れる」って言うじゃないか?名古屋市も景気がいいからさ。

 

逆に買うマンションの方がもっと高いかもしれないけれど、ちょっと気になってね。

 

 

 

アルバート
アルバート

なるほど。それは大問題ですね。

この5年間の公示地価を見ると、名古屋市の住宅地は8.7%上昇しているんですよね。

 

 

名古屋市の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

そんなに上がってるのかい?

だったら、わたしの家もけっこう高く売れるんじゃないかね?

 

 

 

アルバート
アルバート

それは実際に調べてみないとわかりませんね。

 

例えば、この5年間で見ると、名古屋市の住宅地は259地点ありますが、そのうち1割強の28地点がマイナスになっていますからね。

 

それに、公示地価は全国の土地の3,000分の1しかカバーしていませんから、ある程度の傾向を見ることしかできませんからね。

 

 

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

そうなのかい!

でも、どの辺が上がっているのか、そういう特徴はわかるんだろ?

 

ねえ、教えておくれよ。

 

 

この5年間で、名古屋市の住宅地は、どこが上がっているのか?

 

アルバート
アルバート

そうですね。では、区ごとに見ていきましょうか。

 

下の地図は、過去5年間の土地価格の上昇率で色分けしたものですが、名古屋市内だと港区がマイナスになっていますね。

 

 

公示地価の5年間の変化率(愛知県内):名古屋市内では港区だけがマイナス

愛知県の市区町村別の公示地価の変化率

(出典:国土交通省 地価公示)

 

フォルナーさん
フォルナーさん

名古屋市から三河地区の方が上がってるみたいだね。

 

アルバート
アルバート

鋭いです!よく気づかれましたね。

 

新聞やニュースで「不動産市場がバブル」という書き方を見ますけど、名古屋市の住宅地に限って言えば、そんなことはありません。

 

簡単に言ってしまうと、上がっている理由はトヨタ効果です。

 

2013年から円安になったので、トヨタなどの製造業の業績がかなり良くなっているんです。

それで、名古屋から三河地区にかけて雇用が増えて、家を建てる人が増えているんですよね。

 

 

2013年からの円安政策で、トヨタ自動車の業績が急上昇

トヨタ自動車の当期純利益と円ドル相場

(参考:トヨタ自動車 決算報告 IMF)

 

名古屋市の人口も、円安になった2013年以降に移住者が一気に増えた

 

名古屋市の社会動態の推移

(出典:名古屋市 なごや集約連携型まちづくりプランについて)

 

 

アルバート
アルバート

そのため、名古屋市の東側や長久手市などの人口が大きく上昇し、住宅地の土地価格も上昇したんです。

 

逆に人口が減少した港区や南区、中川区などの西側の地区は、土地価格もあまり上がりませんでした。

 

 

5年間の人口変化率(H24〜H29):中川区、中村区、港区、南区の人口は減少

愛知県の過去5年の人口変化率

(出典:あいちの人口 愛知県人口動向調査結果)

 

フォルナーさん
フォルナーさん

思ったよりも、人口が減ってるところも多いんだね〜。

 

アルバート
アルバート

そうなんですよ。

中川区や南区でも、港区に近いあたりのエリアでは、土地価格が下げているところもチラホラありますから。

 

2001年に三菱自動車の大江工場が閉鎖されてから、あの辺の中小企業が減ってしまって、活気がなくなりましたからね。

 

 

名古屋市の不動産は、オリンピック前に売った方がいいのか?

 

フォルナーさん
フォルナーさん

でも、うちはその辺とは違うから、ちょっと期待が持てそうだよ。

 

それでやっぱり、オリンピック前に売った方がいいのかい?

 

 

アルバート
アルバート

名古屋市の住宅地の上昇は、トヨタ効果によるものが大きいですから、あまり影響を受けないと思いますよ。

 

オリンピックが終わっても、トヨタの業績に影響はないですからね。

 

むしろ、日銀の動向の方に目を光らせるべきでしょう。

 

日銀の異次元緩和(円安政策)は、黒田総裁になった2013年4月から始まったんですが、今回再任されて2023年まで続投が決まっていますから、オリンピック後もしばらくこの調子が続くのではないでしょうか。

 

ただし、2022年問題は注意すべきかもしれませんね。

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

2022年問題?

それってなんだい?

 

 

 

アルバート
アルバート

2022年問題とは、

 

「都市部にある農地が、宅地に解禁になることで、土地価格や家賃が下落するだろう」

 

と言われている問題のことです。

 

 

2022年問題で、生産緑地が宅地に解禁になる

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。詳しい解説はこちら

生産緑地が解禁になる2022年問題で、日本の不動産はどうなるのか?
生産緑地が解禁になる2022年問題によって、どのような影響が起こるのか?どこの市町村に多く分布しているのか?を解説します。

 

フォルナーさん
フォルナーさん

名古屋市内でも、たまに畑を見かけるけど、そういう農地が宅地に変わるってことかい?

 

 

アルバート
アルバート

ええ、そうなんですよ。

 

名古屋市の生産緑地の面積は、約270ヘクタールだから、30坪の戸建てで2.7万戸分にもなるんです。

 

ナゴヤドームの面積は約10.4ヘクタール。その27倍の広さ

ナゴヤドーム

 

生産緑地の分布:愛知県は全国5位の1,126ヘクタール

愛知県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

名古屋市や三河地区に多いんだね。

まさに今上がっている地域じゃないか?

でも、全部の農地が宅地に変わるわけじゃないんだろ?

 

 

アルバート
アルバート

この生産緑地は1992年に始まった制度で、「固定資産税が安くなる代わりに30年間農業を続ける」という条件で利用できたんです。

 

けれども、申請せずに宅地並みの固定資産税を支払い続ける農地(宅地化農地)もその時たくさん生まれました。

 

生産緑地にしなかった宅地化農地は、最初の3年で2割減った

三大都市圏の宅地化農地と生産緑地の推移

(出典:ニッセイ基礎研究所 生産緑地法改正と2022年問題)

 

 

アルバート
アルバート

その時の宅地化農地の減り方を見ると、最初の3年で2割ほど面積が減っています。

 

だから、今回の生産緑地の解禁でもそのぐらいじゃないかと言われてますね。

ただ、問題はこのような生産緑地は、郊外に多いということなんです。

フォルナーさん
フォルナーさん

郊外に生産緑地が多いと、何が問題なんだい?

 

アルバート
アルバート

名古屋市の土地価格の動きを見ると、「港区を中心に弱い」のもそうですが、「駅から遠いほど人気がなくなっている」ということもあるんです。

 

駅からの距離(1分=80m)で見たときの公示地価(住宅地)の上昇率

 5分以内5-10分10-15分15-20分20-25分25-30分30分以上
名古屋市9.5%12.4%8.8%8.2%6.8%0.7%2.7%
その他市町村4.0%2.7%3.6%3.5%2.8%3.1%0.8%
愛知県全体6.5%6.1%4.8%4.6%3.7%2.5%0.9%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

フォルナーさん
フォルナーさん

駅から徒歩25分以上のところだと、一気に人気がなくなるんだねぇ。うちもバスで10分のところだから、ちょっと不便なんだよ。

 

 

アルバート
アルバート

名古屋市内の生産緑地を調べてみたところ、西区から守山区にかけての庄内川沿いや、天白区の天白川沿いあたりが多いようでした。

 

市内でもちょっと郊外の方にあるんですよね。

 

川沿いのエリアは駅からも遠いので、ただでさえ人気が少ないですから、その辺りの生産緑地が宅地になったら、周辺の土地価格もけっこう下がるんじゃないかと思うんです。

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

駅から遠い人気の低いエリアで、さらに生産緑地が宅地になったら下げやすい、ってことだね。

アルバート
アルバート

そういうことです。

 

フォルナーさん
フォルナーさん

やっぱり、早めに売ってしまった方がいいかもしれないねぇ。

 

 

アルバート
アルバート

ちょっと不便なところにあるのなら、早めに動かれるのが正解かもしれませんね。

 

名古屋市も景気はいいと言われながらも、空き家率は順調に上がっていますから、物件によっては時間がかかる場合もありますからね。

 

 

 

名古屋市の空き家率は、すでに13.2%。家はもう余っている

 

名古屋市の空き家率の推移

 

(出典:住宅・土地統計調査)

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

でも、売却するにしても、何から手をつけたらいいんだろうねぇ。

 

いきなり不動産会社に行ったら、うまいこと言われて騙されそうで怖いよ。

 

 

アルバート
アルバート

そうですよね。不動産は数千万〜数億円単位のお金が動くから、どこに頼むかは慎重に決めた方がいいです。

 

でも問題は、

「慎重に決めるって、何を基準に決めるんだ?」

ということですよね。

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

そうそう。

 

たぶん、不動産屋さんに真面目な顔で説明されたら、「そうなのかな。」って信用しちゃいそうだよね。

 

 

 

アルバート
アルバート

不動産の売却が難しい理由は、自分の持っている不動産の情報を手に入れることが難しいからなんです。

 

というのも、不動産の取引情報には、必ず個人情報が含まれる(住所でわかる)から、不動産会社しか見ることができないですからね。

 

だから、

 

「いくらで売れそうか?」

「どれぐらいかかりそうか?」

「そこの会社は、腕利きの会社なのか?」

 

と言ったことが何もわからないまま、不動産会社に依頼する人も多いんですよ。

フォルナーさん
フォルナーさん

じゃあ、どうすればいいんだい?

 

アルバート
アルバート

まず最初にすべきは、複数の業者から情報を収集することですね。

 

不動産に対する見方は業者によって違うし、地域や物件によっても得意・不得意がありますからね。

 

不動産の一括査定というサービスを活用すれば、複数の会社から査定書を取り寄せることができるから、比較もできるし、

 

「いくらで売れるか?」

「売れるまでにどれぐらいかかるか?」

「どこの業者が得意そうか?」

 

といったことがわかりますよ。

 

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

でも、不動産の一括査定って、いろいろあるんだろ?

どれを選べばいいんだい?

 

アルバート
アルバート

選ぶポイントは3つです。

 

1、机上査定が使えること

→メールや電話のやり取りで簡単に取り寄せられるから

 

2、参加企業数が多いこと

→郊外や地方の物件でも、査定に応じてくれる可能性が高い

 

3、利用者数が多いこと

→実績があると安心

 

この基準で探してみると、下の3つのどれかがオススメですね。

 

 

サービス名参加社数利用者数特徴リンク先
ホームズ
1500420万人東証1部の企業が運営。厳しい審査で参加社を選別
イエウール
1500450万人郊外や地方の物件も査定可能
イエイ
1000400万人お断りサービスなどが充実

 

 

フォルナーさん
フォルナーさん

なるほどねぇ、参考になったよ。

わたしも、まずは情報収拾から始めてみようかね。

 

アルバート
アルバート

それがいいですよ。

不動産の売却は時間がかかりますからね。

 

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