向日市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

京都府

テレビや新聞を見ると、「京都市の商業地の公示地価が20%以上も上昇!」と言った景気のいいニュースを見かけますよね。

そうすると、「自分の不動産も高くなってるのでは?」と気になるのではないでしょうか。

 

そこで、この記事では、

①向日市の公示地価が5年間で0.7%上昇した理由

②これから向日市の土地価格はどうなるのか?

という2点について解説していきます。

向日市で家や土地を買う、売るときのお役に立てるはずです。

この5年間の公示地価の動き

向日市全体では、この5年間で1.3%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 市の中心に近い向日町駅〜東向日駅周辺:上昇している
  • 駅から遠い、または周辺部の駅:下落傾向

という向日町駅〜東向日駅周辺を中心に安定し、そこから離れるほどに弱い傾向にありました。

(1)向日市の5年間の推移

向日市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位の地点は、東向日駅近くの商業地でした。2位は向日町駅近辺で、どちらも駅近の地点です。

<上昇率1位の寺戸町の周辺地図>

 

<下落地点の物集女町の周辺地図>

反対に下落地点は、洛西口から20分以上かかる、市の中心部から離れた物集女町地区でした。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 向日市寺戸町初田26番5287000105.9%
上昇率2位京都府 向日市寺戸町山縄手11番30205000102.0%
上昇率3位京都府 向日市上植野町南開8番15236000100.9%
上昇率4位京都府 向日市鶏冠井町大極殿26番6199000100.5%
下落地点京都府 向日市物集女町北ノ口100番9112200098.4%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
向日町101%100%101%
西向日101%101%100%100%100%
東向日106%100%103%
洛西口99%99%
向日102%101%100%99%100%101%

 

駅別に見ても、おおむね地価は安定していますが、市の中心部から離れると、若干弱くなっているようです。

 

向日市の地価は、これからどうなる?

では、向日市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

この5年間はほぼ横ばいでしたが、今後については二極化する可能性が高いと思います。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口は増えているが、寺戸町だけに集中

向日市の人口は、この5年で4.1%増加して、55,729人(H29.10現在)。

しかし、その増加のほぼ全てが寺戸町です。寺戸町だけが、ここ5年間で3,000人増えているのです。

向日町〜東向日駅周辺の地価が上昇しているのは、そのためと言えるでしょう。

<人口の推移>

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 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
向日市535465332853246533805443055729
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_向日市-218-8213410501299

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

 

若い人も減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

向日市の40歳以下の人口も減っており、今後の家の買い手があまり期待できない状況なのです。

 

向日市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

空き家率も上昇傾向

向日市の空き家率10.8%は、全国平均の13.5%に比べて低いですが、徐々に空き家は増加中です。

 

向日市の空き家率

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
198818920196010.4%
19931844010705.8%
19982006019409.7%
200322200267012.0%
20082378020908.8%
201323790257010.8%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口は寺戸町にだけ集中し、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地になります。

 

向日市には15.7ヘクタールの生産緑地があります。

しかも、お隣の京都市は全国1位の生産緑地を持っているのです。

その広さは約600ヘクタール。30坪の戸建てだと約6万戸になります。お隣の桂駅の周辺にも、けっこうな生産緑地があるのです。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

向日市の人口も、駅周辺の寺戸町だけが増加して、駅から離れた郊外の宅地のニーズは減少傾向にあります。

そんな中で京都市に大量の宅地ができてしまえば、多くの人が向日市からも流れる可能性があります。

京都市の家賃や地価も下がるでしょうが、向日市も無傷ではいられないでしょう。

 

3、自治体のお金が足りなくなって、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

向日市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約50億円。特別会計(医療・介護関係)で約112億円で合計162億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、26億円増えて、188億円にまで膨れあがるのです。

 

<向日市の社会保障費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費50
特別会計国民健康保険事業67.6
後期高齢者医療事業6.7
介護保険事業38.1
社会保障費合計162.4

(出典:向日市 平成28年度決算)

 

これから26億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

向日市は面積も狭く、郊外と言えるほどに不便な地区はありませんが、その削減内容によっては、地価にも影響が出てくるでしょう。

 

最後に:もし、あなたの家や土地が気になるなら

というわけで、この記事の結論は、

「2022年問題で京都市の多くの宅地やアパートが建つことで、周辺都市から人が流れる可能性が高い。人口が減っていく流れも変わらないので、駅から遠い郊外の地価は減少していくだろう」

ということでした。

立地にもよりますが、売りたい人は早めに情報収拾しておいた方がいいでしょうし、買いたい人はもう少し待った方がいいかもしれません。

2019年10月に消費税が増税になりますが、それまでに買おうと思うと、逆に高値で掴んでしまう可能性が高いので注意が必要ですね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

・これから売れない不動産になってしまいそうか?

と言った情報を調べることができます。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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