舞鶴市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

舞鶴市の風景 京都府

2025年問題とは?

あなたは、「2025年問題」を知ってますか?

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20〜30兆円規模で増えてしまうため、国や自治体が機能不全になるのではないか?」

と言われている問題です。

 

社会保障費は2025年には140兆円に。約16%も増える

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

舞鶴市の社会保障費はどうなっているのか?

舞鶴市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約82億円。特別会計(医療・介護関係)で約188億円で合計270億円ぐらいあります。

2025年までに16%増えるとすると、43億円増の313億円になるのです。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費82.1
特別会計国民健康保険事業101.7
介護保険事業74.6
後期高齢者医療事業11.7
社会保障費合計270.1

(出典:舞鶴市 平成28年度決算)

 

43億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率は引き上げられるでしょう。

小学校や幼稚園などの統合なども進むかもしれません。公的サービスの運営費用も削減の対象になっていきますからね。

 

どこが残り、どこが削られるのか?

 

では、具体的にどの地域が残り、どの地域が不便になっていくのでしょうか?

その参考になるのが、現在国や自治体が進めている「コンパクトシティ」政策です。

「行政サービスの範囲を狭くすることで、お金を節約しよう。」としているのです。

 

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、

  • 街の中心部:商業施設を建てたら税金を優遇、公共サービスも手厚く
  • それ以外の場所:商業施設を建てたいなら届け出が必要。やりにくくさせる

という方向へと誘導しようとしています。

 

舞鶴市の立地適正化計画の内容

 

立地適正化計画は、2018年5月現在でまだ126市区町村しか作っていませんが、舞鶴市はすでに策定してあります。

舞鶴市の立地適正化計画

では、具体的にどのような内容なのか見てみましょう。

 

<舞鶴市の立地適正化計画図の一部(東舞鶴駅周辺)>

 

注目すべきは、赤い枠で囲まれている「都市誘導区域」と青い枠で囲まれている「居住誘導区域」です。どこの市区町村でも、この2つの区域を設定することになります。

舞鶴市では今後22年かけて、「都市誘導区域」に病院、図書館、介護施設、銀行、スーパー、各種学校などの機能を移動させようという計画です。

長い目で見た計画ではありますが、2025年問題がきっかけで社会保障費が足りなくなった場合に、どの地域のサービスを残し、どこを削るかの目安に使われる可能性があります。

 

舞鶴市で家を買える人は、年々減っていく

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

舞鶴市の40歳以下の人口も減っており、今後の家の買い手があまり期待できない状況なのです。

 

舞鶴市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

舞鶴市の空き家率は、17.1%と全国平均を大きく上回っている

舞鶴市の空き家率17.1%は、全国平均の13.5%に比べてもかなり高い水準にあります。

 

舞鶴市の空き家率

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
19883191025608.0%
199336350386010.6%
199837470480012.8%
200340290572014.2%
200840910617015.1%
201341590710017.1%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

舞鶴市の土地価格は、今どうなのか?

舞鶴市ではこの5年間で11.2%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 西舞鶴、東舞鶴駅から近い
  • 小学校が近い地域

という2つの条件を満たした地区では、あまり地価が下落していないことがわかりました。

(1)舞鶴市の5年間の公示地価

舞鶴市の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位(下落幅が低い)は、東舞鶴駅と倉梯小から近い地点でした。4位の倉谷地区も余内小から近い地点です。

また、上昇率2位、3位は市街化調整区域で、ほとんど取引がないため鑑定価格を下げにくいという事情があるようです。

 

上昇率1位の舞鶴市行永東町周辺の地図

 

下落率1位の舞鶴市余部上周辺の地図

反対に下落率が高い地域は、西舞鶴、東舞鶴駅から遠い地点に多く見られました。

 

ランキング一覧

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 舞鶴市行永東町13番1外6980097.6%
上昇率2位京都府 舞鶴市白屋町17番3外1230096.1%
上昇率3位京都府 舞鶴市字八戸地小字村中西556番1573095.5%
上昇率4位京都府 舞鶴市字倉谷小字滝元1316番46440094.3%
上昇率5位京都府 舞鶴市字上福井小字三田地1032番22260094.2%
下落率1位京都府 舞鶴市字余部上小字余部上76番63880078.4%
下落率2位京都府 舞鶴市愛宕下町2番164940080.2%
下落率3位京都府 舞鶴市字余部下小字余部下682番1外4910080.5%
下落率4位京都府 舞鶴市字大波上小字寺ノ下530番3外1570080.5%
下落率5位京都府 舞鶴市字上安久小字洲崎651番363610084.0%

 

(3)駅と小学校に近い地区では、人口減少が少ない

地区別の人口の変化を見ると、駅と小学校に近い地域だけが、人口の減りが少ないようです。舞鶴市内で唯一、土地のニーズがあるのはこの辺のようですね。

*世帯人員数による比較のため、総人口とズレがあります。スマホで見る場合は、横にスライドできます

 H27.10H22.10増減数増減率近隣小学校近隣駅
舞鶴市合計8051088669-8159-9.2%
倉梯1398814496-508-3.5%倉梯小、倉梯第二小東舞鶴駅
祖母谷40694190-121-2.9%新舞鶴小東舞鶴駅
中筋8217821340.0%中筋小西舞鶴駅

(舞鶴市:国勢調査 世帯人員数)

 

舞鶴市の住宅地に対するニーズは、かなり少なくなっている

これらのことから、

「駅近で小学校に近い一部の地域にしか、不動産のニーズがない」

と言えるようです。

 

問題は、相続した不動産をどうするか?

そうは言っても、今すぐ売る理由のある人はあまりいないでしょう。

関係があるとしたら、「相続した実家をどうするか?」で悩んでいる人だと思います。

 

でも、相続した実家を売るのは、ハードルが高いですよね。

住み慣れた家という「愛着」もあるでしょうし、兄弟や親族との今後の関係も考えると、なかなか一歩を踏み出せない人の方が多いと思います。

 

ですが、いずれ売るに売れなくなる時代はきます。

その時に悲惨な目にあうのは、あなたの奥さんやお子さん、お孫さんです。

実際ここ数年で、相続放棄の件数が上昇していますが、借金を相続したくない人だけでなく、売るに売れない不動産を嫌がって、相続人全員で放棄する人も増えているのです。

 

 

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