京田辺市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

京田辺市 新田辺駅 京都府

今年の公示地価では京都市の商業地が20%以上の上昇した地点もあり、かなり注目されています。

そうなると気になるのは「京田辺市はどうなの?」ということですよね。そこで、この記事では、

①京田辺市のここ5年間の動き

②これから京田辺市の土地価格はどうなるのか?

という2点について解説していきます。

あまりこういう記事はないと思うので、売りたい人、買いたい人にも参考になると思います。

この5年間の公示地価の動き

京田辺市では、この5年間で土地価格が1.5%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 京田辺〜新田辺駅周辺と大住が丘周辺:安定している
  • 駅から遠い、または周辺部の駅:下落傾向

という、京田辺〜新田辺駅と大住〜松井山手駅を中心に安定し、そこから離れるほどに弱い傾向にありました。

(1)京田辺市の5年間の推移

京田辺市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

 上昇率1位の地区は、新田辺駅に近い田辺蕪木地区です。駅に近い場所は強いですね。

<上昇率1位の田辺蕪木周辺の地図>

 

<上昇率1位の大住東村周辺の地図>

下落率1位は大住東村で、こちらは市街化調整区域のため、評価が低いようです。

 

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ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 京田辺市田辺蕪木22番27163000104.5%
上昇率2位京都府 京田辺市花住坂3丁目19番11155000102.0%
上昇率3位京都府 京田辺市大住ケ丘4丁目23番9137000101.5%
上昇率4位京都府 京田辺市田辺中央1丁目1番5外235000101.3%
上昇率5位京都府 京田辺市東鍵田18番74121000100.0%
下落率1位京都府 京田辺市大住東村19番1外4140090.0%
下落率2位京都府 京田辺市天王縄手1番外1380092.0%
下落率3位京都府 京田辺市薪畠55番310800096.4%
下落率4位京都府 京田辺市興戸犬伏5番7外12300097.6%
下落率5位京都府 京田辺市興戸御垣内8番259760097.6%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
JR三山木92%92%
興戸100%98%98%
三山木98%98%
松井山手102%102%
新田辺101%104%100%100%98%101%
大住97%101%90%96%
同志社前99%99%
京田辺市全体100%99%100%95%98%92%98%

駅別に見ると、駅からの距離に応じて地価が下落傾向にあることがわかります。

 

京田辺市の地価は、これからどうなる?

 

では、京田辺市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

この5年間はほぼ横ばいでしたが、今後についてはこれまで以上に弱くなるかもしれません。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、同志社山手、三山木だけが増えて、他は横ばい

京田辺市の人口は、この5年で4.6%増加して、72,493人(H29現在)しています。

ですが、増加しているのは「同志社山手地区」と「三山木地区」の新興住宅地だけで、市の中心部の人口は増えていません。

京田辺市の人口推移

<人口の推移>

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 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
京田辺市693156946570269708357155072493
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_京田辺市150804566715943

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

 

若い人が減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

20〜24才人口が多いのは学生が多いためであり、25〜29才人口を見れば40〜44才人口の6割程度しかいません。5年後ぐらいには家の買い手がガクッと減ってしまうのです。

 

京田辺市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

*20〜24歳人口は、学生が多くを占めるため

空き家率も上昇傾向

京田辺市の空き家率10.2%は、全国平均の13.5%に比べて低いですが、かなりの上昇率です。

 

京田辺市の空き家率

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
198800
199300
19982165012405.7%
20032502015906.4%
20082767018906.8%
201332660333010.2%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→日本全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地が生産緑地としてあります。

この30年で農家数もほぼ半分になっているので、今回の解禁で多くの農地が宅地として出回ると予想されています。

 

京田辺市には5.2ヘクタールの生産緑地があります。

ですが、それ以上に大きいのは、京都市が全国1位の生産緑地を持っていることです

その広さは約600ヘクタール。東本願寺65個分ですから、かなりの広さと言えます。30坪の戸建てだと約6万戸になります。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

京都市の家賃や地価が下がれば、京都市に人は今以上に流れやすくなります。結果、京田辺市の若い人たちを中心に人口が減っていく可能性があるのです。

 

3、自治体のお金が足りなくなって、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

京田辺市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約106億円。特別会計(医療・介護関係)で約115億円で合計221億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、35億円増えて、256億円にまで膨れあがるのです。

 

<京田辺市の社会保障費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計民生費106.4
特別会計国民健康保険事業64.7
後期高齢者医療事業9
介護保険事業41
社会保障費合計221.1

(出典:京田辺市 平成30年度予算)

 

これから35億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

そうなると、利用者の少ない周辺部では、より不便になっていきます。地価は下がっていく可能性が高まるでしょう。

 

最後に:もし、あなたの家や土地が気になるなら

というわけで、「三山木、同志社山手だけ人が増えている状況では、今後の人口減少、生産緑地の宅地化などで、全体的に弱くなっていく」というのが、この記事での結論です。

立地にもよりますが、売りたい人は早めに情報収拾しておいた方がいいでしょうし、買いたい人はもう少し待った方がいいかもしれません。

2019年10月に消費税が増税になりますが、それまでに買おうと思うと、逆に高値で掴んでしまう可能性が高いので注意が必要ですね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

・これから売れない不動産になってしまいそうか?

と言った情報を調べることができます。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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