木津川市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

木津川市 京都盆地の風景 京都府

今年の公示地価では京都市南区の商業地が27%以上の上昇した地点もあり、かなり注目されました。

そうなると気になるのは「木津川市はどうなの?」ということですよね。そこで、この記事では、

①木津川市の5年間の土地価格の動き

②これから木津川市の土地価格はどうなるのか?

という2点について解説していきます。

木津川市で家や土地を買う、または売る際の参考にしてください。

この5年間の公示地価の動き

木津川市全体ではこの5年間で2.8%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 木津駅よりも西側:堅調に推移
  • 旧加茂町、山城町などの東側:下落傾向

という木津駅あたりを挟んだ東西で、地価に格差ができているようです。

(1)木津川市の5年間の推移

木津川市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

高の原駅に近い兜台の地価の上昇が目立ちますね。イオンモール高の原店やアピタも近いため、人気なのでしょう。

<上昇率1位の木津川市兜台周辺の地図>

 

<下落率1位の南加茂台の周辺地図>

反面、東側の加茂町のあたりの地価の下落がきついですね。

 

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ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 木津川市兜台7丁目3番7137000105.4%
上昇率2位京都府 木津川市兜台4丁目8番11122000103.4%
上昇率3位京都府 木津川市相楽台5丁目11番8112000101.8%
上昇率4位京都府 木津川市木津駅前1丁目19番内112000100.0%
上昇率5位京都府 木津川市木津川台1丁目7番698000100.0%
上昇率5位京都府 木津川市木津川台7丁目21番488600100.0%
下落率1位京都府 木津川市南加茂台13丁目3番84730084.8%
下落率2位京都府 木津川市加茂町例幣正等庵7番1830093.4%
下落率3位京都府 木津川市加茂町里東上田16番5外4350093.8%
下落率4位京都府 木津川市山城町上狛藤原4番1外4050094.2%
下落率5位京都府 木津川市相楽大里25番14970094.7%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
加茂95%93%85%92%
高の原105%102%103%104%
山田川96%96%
上狛94%95%95%
西木津97%97%
棚倉95%95%
木津100%97%98%96%98%
木津川台100%100%100%
木津川市全体96%99%98%99%98%93%85%97%

駅別に見ると、高の原駅周辺は地価が上昇しています。

反対に、賀茂駅、上狛駅などの東側の地区では下落傾向にあります。

ここ数年で木津駅の東側の城山台が、新興住宅地として大きく開発されました。

そのため、山城町、加茂町あたりに住む理由がなくなってしまい、下落しているものと思われます。

 

つまり、

  • 新興住宅地「城山台」、高の原駅周辺:人気化、上昇
  • その他の駅に近い地区:横ばい
  • 加茂町、山城町、駅から遠い地区:下落

という3つに分かれているのが、現在の木津川市の地価の動きなんですね。

 

木津川市の地価が、今後は「二極化」していく3つの理由

この5年間でもこのような木津川市の地価の動きでしたが、今後は「駅に近い地区は安定、それ以外は下落傾向」の二極化に向かっていくでしょう。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減って、買い手がいなくなるから

木津川市の人口は、この5年で5.6%増加しています(H29.10現在)。

しかし、地域によって人口が増えているところと、減っているところがあり、ここでも「二極化」は進んでいます。

木津川市の人口推移

<人口の推移>

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 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
木津川市710197122671755728407386174969
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_木津川市207529108510211108

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

 

「城山台」以外は、人口が減っている

 

意外なのが、地価が上昇している「兜台」でも、人口が減少していることです。

増加しているのは「城山台」だけで、それ以外はどこも減っているんですね。

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地区名地域H25.5H30.5増減
旧木津川町48274541745900
兜台75697002-567
城山台13056945564
旧山城町88028436-366
旧加茂町1457313400-1173
市合計71649760104361

(出典:木津川市役所 木津川市の人口集計表)

 

若い人が減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

京都府の他の市に比べて20代の人口に比べて35〜44才の人口が突出して多いです。市外から城山台に家を買った人たちが多いと思われます。

20代の人口は減っている一方ですので、市外からの流入が途切れれば、安定している地価も危なくなってきます。

 

木津川市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

2、2022年問題で、農地が宅地に変わっていく

2022年問題とは、「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

木津川市には5.1ヘクタールの生産緑地があります。

ですが、それ以上に大きいのは、京都市が全国で1番広い生産緑地を持っていることです

その広さは約600ヘクタール。東本願寺65個分ですから、かなりの広さと言えます。30坪の戸建てだと約6万戸になります。

お隣の奈良市にも100ヘクタールありますので、約1万戸分です。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

京都市や奈良市の家賃や地価が下がれば、大都市の方に人は今以上に流れやすくなります。

現在は城山台に市外から流入していますが、各地で市街地の農地が宅地に変われば、わざわざ木津川市に来る人も減って来るはずです。

駅周辺の利便性の良いところならば、それほど影響は受けないかもしれませんが、ちょっと離れた郊外の地域では、この影響は大きく受けるかもしれません。

 

3、公的サービスが削られて、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

木津川市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約56億円。特別会計(医療・介護関係)で約128億円で合計183億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、29億円増えて、212億円にまで膨れあがるのです。

 

<木津川市の社会保障費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費55.6
特別会計国民健康保険事業78.3
後期高齢者医療事業7.5
介護保険事業42
社会保障費合計183.4

(出典:木津川市 平成28年度決算)

 

これから29億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

そうなると、利用者の少ない周辺部では、より不便になっていきます。地価は下がっていく可能性が高まるでしょう。

 

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