亀岡市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

亀岡市 穴太寺 京都府

海外からの観光客が増えて、京都市が盛り上がっていますよね。地価も大きく上昇しているというニュースも見かけます。

そうなると、「亀岡市にもいい影響があるのでは?」と気になりますよね。

 

そこで、この記事では、

①亀岡市の公示地価がこの5年間でどうなっているのか?

②今後はどうなっていくのか?

の2点について解説していきます。

亀岡市で家や土地を買う、または売ろうと思っている方の参考になるはずです。

この5年間の公示地価の動き

亀岡市全体ではこの5年間で0.8%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 亀岡市のほとんどの地域では、上がりもしないが下がってもいない
  • 千代川駅などの一部の地域での下落でマイナスになった

という結果でした。

 

(1)亀岡市の5年間の推移

亀岡市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位の古世町は、アミティ亀岡ショッピングセンターに近く、山陰道にも近い交通アクセスの良い点が評価されたのかもしれません。

<上昇率1位の古世町の周辺地図>

 

<下落率1位の古世町の周辺地図>

反対に下落地点は、千代川駅方面や市街化調整区域の吉川町などが挙げられます。

 

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 亀岡市古世町2-7-15100000101.2%
上昇率2位京都府 亀岡市篠町見晴2-6-14106000101.0%
上昇率3位京都府 亀岡市篠町篠下西山13番12463500100.8%
上昇率4位京都府 亀岡市大井町土田2-10-21102000100.0%
上昇率5位京都府 亀岡市大井町並河坂井55番5289900100.0%
下落率1位京都府 亀岡市千代川町千原安田6番4420095.7%
下落率2位京都府 亀岡市吉川町吉田前河原16番2940095.8%
下落率3位京都府 亀岡市南つつじケ丘桜台3-10-176710098.1%
下落率4位京都府 亀岡市余部町天神又64番19外8580098.5%
下落率5位京都府 亀岡市大井町小金岐1-7-178710099.0%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
亀岡100%100%100%97%99%
千代川100%96%98%
馬堀100%100%101%100%
並河100%99%99%
亀岡市全体100%99%99%100%97%99%

駅別で見ると、駅から30分以上かかるところや、千代川駅周辺で下落傾向にあることがわかります。

京都市でも西京区の地価は、この5年で3%程度しか上昇しておらず、どちらかというと郊外にある区については、比較的落ち着いています。

 

千代川駅は、そこからさらに遠いところにあるため、電車通勤者にとって魅力が薄れているのかもしれません。

一方で、車通勤者の亀岡市での住宅取得ニーズは底堅く、古世町、篠町どちらも西京区に近い立地なのも安定している理由ではないかと思います。

 

つまり、亀岡市の地価がこの5年間で0.8%下落した理由は、

  1. 京都市にアクセスしやすい地域のため全体的に安定している
  2. しかし、南丹市寄りの一部地域では不人気なところもあった

という程度のことであり、全体としては安定していると言えるでしょう。

 

亀岡市の地価は、これからどうなる?

 

では、亀岡市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

この5年間ではほぼ横ばいですが、今後については、堅調なところとそうでないところとの差が拡大する「二極化」する可能性が高いと思います。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 公的サービスが減らされて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減っている

亀岡市の人口は、この5年で3.6%減少して、88,273人(H29現在)。

国勢調査で見ると、2000年にピークを打っており、日本全体がピークを打った2008年に比べて8年も早く人口の減少が始まっているのです。

亀岡市の人口の推移

<人口の推移>

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
亀岡市915689075190228894798888988273
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_亀岡市-817-523-749-590-616

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

若い人も減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。

しかし、亀岡市の40歳以下の人口も減っており、今後の家の買い手も期待できない状況です。

 

亀岡市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

空き家率も11.6%

亀岡市の空き家率11.6%は、全国平均の13.5%に比べると低いですが、予断を許しません。

 

亀岡市の空き家率

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
19882512023709.4%
19932787024208.7%
19983253026608.2%
200335620490013.8%
200837050434011.7%
201338570446011.6%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、家も余っている状況なのです。

 

2、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地になります。

 

亀岡市には35ヘクタールの生産緑地があります。

しかも、お隣の京都市の生産緑地の面積は、全国1位です。

その広さは約600ヘクタール。京都御苑9個分ですから、かなりの広さと言えます。

<京都御苑の敷地面積は、約65ヘクタール>

 

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

京都市内に多くの家やアパートが建つのです。

「京都市にも通いやすくて、家を買いたい」という人の一部は、京都市に流れるでしょう。地価や家賃が下がることになるはずです。

 

3、2025年問題で、公的サービスが削られ、不便なところが増える

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療費や介護費、生活保護などの社会保障費が20兆円以上増え、公的サービスが機能不全になる」

と心配されています。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

亀岡市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約76億円。特別会計(医療・介護関係)で約196億円で合計272億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、43億円増えて、315億円にまで膨れあがるのです。

<京都市の社会福祉費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費76.1
特別会計国民健康保険事業93
介護保険事業66.6
後期高齢者医療事業10
病院事業会計26.1
社会保障費合計271.8

(出典:平成30年度当初予算(案)の概要)

 

ですが、これから43億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

つまりは、利用者の少ない施設を統合していくはずです。

すでに神奈川県の横須賀市では、市の予算が足りなくなってきて、幼稚園や社会福祉施設、体育館などの公共施設の3分の1を削減、統廃合する計画を立てて進めています。

(出典:横須賀市 施設配置適正化計画)

同じことが起こるとすれば、利用者の少ない周辺部では、より不便になっていくはずです。

結果、地価は今よりも下がっていくことでしょう。

 

結論

というわけで、この記事の結論は「今後、駅や市の中心部から遠い郊外では、地価が下がっていくだろう。」ということでした。

「どうせ車で移動するから、あまり関係ないな。」と感じた人もいるでしょうし、

「相続した実家は、これから売れなくなるかもしれない。」とドキッとした人もいるかもしれません。

 

立地にもよりますが、売りたい人は早めに情報収拾しておいた方がいいでしょうし、買いたい人はもう少し待った方がいいかもしれません。

2019年10月に消費税が増税になりますが、それまでに買おうと思うと、逆に高値で掴んでしまう可能性が高いので注意が必要ですね。

 

家や土地の現状を調べる2つの方法

もし、あなたの家や土地の現状が気になるのならば、2つの選択肢があります。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. ネットのサービスを活用する

の2つです。

不動産会社に査定を依頼することはハードルが高いと感じるかもしれませんが、一括査定サービスを活用すれば簡単にできます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

また、一括査定を使いたくない方は、ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

情報の精度は一括査定に劣りますが、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

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と言った情報を調べることができます。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

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