城陽市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

城陽市 近鉄特急 京都府

京都市では、ここ数年で観光客が急増していて、5500万人を超えるようになりました。

その影響もあって、不動産市場が活況だというニュースもよく聞きますよね。

そうなると気になるのは、「城陽市の土地価格がどうなっているのか?」ですよね。

 

この記事では、ここ5年間の城陽市の土地価格の動きの分析と、今後の予想をしていきたいと思います。

城陽市で家や土地を買う、または売る際の参考にしてください。

この5年間の公示地価の動き

城陽市では、この5年間で1.3%の下落をしています。しかし、詳しく見ると、

  • 市の中心駅に近い寺田地区:上昇している
  • 駅から遠い、または周辺部の駅:下落傾向

という城陽駅〜寺田駅を中心に安定し、そこから離れるほどに弱い傾向にありました。

(1)城陽市の5年間の推移

城陽市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

(2)上昇、下落地点のランキング上位

上昇率1位の寺田尺後は、城陽駅と寺田駅の両方が使える利便性が評価されたようです。

2位も寺田駅周辺ですね。城陽駅と寺田駅のあたりの市の中心部の地価が安定しています。

<上昇率1位の寺田尺後の周辺地図>

 

 

<下落率1位の寺田尺後の周辺地図>

反対に、富野荘や山城青谷などの少し離れた地区では、下落傾向にあります。

 

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ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 城陽市寺田尺後2番34129000102.4%
上昇率2位京都府 城陽市寺田西ノ口35番15外130000100.8%
上昇率3位京都府 城陽市久世下大谷6番7102000100.0%
上昇率4位京都府 城陽市久世里ノ西49番3611300099.1%
上昇率5位京都府 城陽市平川野原33番1611100099.1%
下落率1位京都府 城陽市水主北垣内35番5450095.8%
下落率2位京都府 城陽市市辺柿木原130番56790095.9%
下落率3位京都府 城陽市久世芝ケ原62番8外9600097.2%
下落率4位京都府 城陽市枇杷庄鹿背田62番413100097.8%
下落率5位京都府 城陽市富野森山1番388200098.2%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
久津川99%99%99%
山城青谷96%96%
寺田102%99%101%
城陽97%99%98%
大久保100%100%
長池98%98%
富野荘98%97%98%
城陽市100%98%98%99%99%

駅別に見ても、城陽駅、寺田駅周辺が堅調ですね。

どの駅についても言えることですが、駅からの距離が遠くなるほど、地価も下げる傾向にあります。

 

城陽市の地価は、これからどうなる?

では、城陽市の地価はこれからどうなるのでしょうか?

城陽駅〜寺田駅の中心部が安定し、周辺部が下落傾向の二極化の流れは止まらないでしょう。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 2022年問題で、家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 2025年問題で、公的サービスが削られて、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減って、買い手がいなくなるから

城陽市の人口は、国勢調査ベースでは1995年に85,398人が最高で、そこから20年で約1万人減少しています。

この5年でも3.7%減少して、75,736人(H29.10現在)です。

日本の人口のピークは2008年でしたので、それよりも10年以上も前から、人口が減り続けているのです。

城陽市の人口推移

<人口の推移>

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 H24.10H25.10H26.10H27.10H28.10H29.10
城陽市786697799577441768697626375736
京都府262826826216582615514261035326057312599313
前年比_城陽市-674-554-572-606-527

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

<地区別の人口の推移>

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 H30.4H25.4増減数増減率
久津川地区2133121994-66397.0%
寺田地区3405434992-93897.3%
富野地区1621116768-55796.7%
青谷地区52295616-38793.1%
合計7682579370-254596.8%

(出典:城陽市人口統計表)

 

若い人も減っている

戸建て住宅をを購入する平均年齢は39歳と言われています。城陽市の40歳以下の人口も減っており、20代の人口は、40〜45歳人口の約半分です。

今後の家の買い手があまり期待できない状況なのです。

 

城陽市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

空き家率も上昇傾向

城陽市の空き家率9.4%は、全国平均の13.5%に比べて低いですが、徐々に増加傾向にあります。

 

城陽市の空き家率

<空き家数と空き家率の推移>

 総住戸数空き家数空き家率
19882661019807.4%
19932729015205.6%
19982817018306.5%
20033095023007.4%
20083235028308.7%
20133281031009.4%

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口が減り始め、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、2022年問題で、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家やアパートが増えて、家賃や地価が下落するだろう」

と言われている問題です。

 

*全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地があるため、かなりの影響が出ると心配されています。

 

城陽市には13.7ヘクタールの生産緑地があります。

しかも、京都市は全国1位の生産緑地面積なのです。

その広さは約600ヘクタール。東本願寺65個分ですから、かなりの広さと言えます。30坪の戸建てだと約6万戸になります。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

京都市の家賃や地価が下がれば、京都市に人は今以上に流れやすくなります。

駅に近ければ、利便性で買われるかもしれませんが、不便なところに買う理由は減っていきます。結果、周辺部の地価が下落する可能性があるのです。

 

3、2025年問題で、公的サービスが削られて、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20〜30兆円以上増え、行政サービスが削らないとやっていけない状況になる」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

城陽市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約67.6億円。特別会計(医療・介護関係)で約161億円で合計229億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、36億円増えて、265億円にまで膨れあがるのです。

 

<城陽市の社会保障費の内訳>

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費67.6
特別会計国民健康保険事業108.5
介護保険事業52.6
社会保障費合計228.7

(出典:城陽市 平成28年度決算)

 

これから36億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率の引き上げはもちろんですが、公的サービスの運営費用の削減にも取り組むでしょう。

一方で、これまで作った公共施設の更新時期も、これから迎えます。2025年(平成37年)には、文化パルク城陽の大規模改修には30億円近い費用がかかる予定です。

<城陽市の今後の公共施設の建て替え、改修にかかる費用>

(参考:城陽市 公共施設等管理計画)

 

その後も小中学校他、多くの施設の建て替えが必要になっていくのです。

おそらく、税収も減って、社会費用が増えていく一方では、利用者の少ない施設を統合していく流れになるでしょう。

郊外では今よりも不便なところが増えるでしょう。地価は一層下げていくことになりそうです。

 

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