福知山市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

福知山市街 京都府

2025年問題とは?

あなたは、「2025年問題」を知ってますか?

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20〜30兆円規模で増えてしまうため、国や自治体が機能不全になるのではないか?」

と言われている問題です。

 

社会保障費は2025年には140兆円に。約16%も増える

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

福知山市の社会保障費はどうなっているのか?

福知山市の社会保障費は、一般会計(福祉関係)で約86億円。

特別会計(医療・介護関係)で約187億円で合計273億円ぐらいあります。

16%増えるとしたら、44億円増えて、年間317億円にまで膨れあがるのです。

 

福知山市の社会保障費の内訳

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区分勘定科目歳出額(億円)
一般会計扶助費85.8
特別会計国民健康保険事業89.7
介護保険事業79.0
後期高齢者医療事業18.5
社会保障費合計273.0

(出典:福知山市 平成28年度決算)

 

これから44億円も増えるとなれば、今後どうなるかわかりません。

消費税、医療費・介護費の自己負担率が引き上げられるでしょう。

 

特に今回の介護保険制度の改定で、要介護度の軽度な方への予防介護が削られて、介護なしでは生きていけない寝たきりの方へのサービスへと舵を切りました。

お金がないので、最優先の部分を残していく方針に変わったのです。

 

このような形で、多くの公的サービスの削減にも取り組むでしょう。まずは利用者の少ない施設を統合していくはずです。

そうなると、利用者の少ない周辺部では、より不便になっていきます。地価は下がっていかざるを得ないのではないでしょうか?

 

福知山市で家を買える人は、年々減っていく

それに加えて、京都市よりも北側の都市では、人口の減少の進み方が早く、特に家を買う40代前後の人口が急速に減少しています。

 

福知山市の年齢別人口

(出典:平成27年 国勢調査)

 

福知山市の空き家率は、17.5%と全国平均を大きく上回っている

福知山市の空き家率は17.5%と、全国平均の13.5%に比べてもかなり高い水準にあります。空き家率が増えるということは、売るに売れない家が増えるということでもあります。

 

福知山市の空き家率

(出典:住宅・土地統計調査)

 

若い人も減っていく一方で、空き家率もすでに高水準。

そこに2025年問題で、公的サービスが削られていけば、郊外の不便な地域の多くでは、売るに売れない不動産へと変わっていくのではないでしょうか?

 

福知山市の土地価格は、今どうなのか?

では、足元の福知山市の土地価格の動きは、どうなっているのでしょうか?

福知山市の公示地価は、この5年間で6.8%の下落をしていました。しかし、詳しく見ると、

  • 駅に近い地区:それほど下落していない
  • 駅から遠いの周辺部:大きく下落している

という市の中心部への一極集中が進んでいました。

(1)福知山市の5年間の公示地価の推移

福知山市の公示地価の推移

 

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

(2)上昇、下落地点のランキング上位

唯一下落しなかった地点(上昇率1位)は、福知山駅の南側の幹線道路沿いの東羽合町でした。

駅にも近く、車でも行きやすい場所のため、地価を維持できたと言えます。

上昇率1位の東羽合町の周辺地図

 

下落率1位の篠尾地区の周辺地図

反対に下落率が1位の篠尾地区は、すぐ近くにニュータウンができてしまいました(地図の右下部分)。

そのため、古い家の間に家を建てるよりも、同じぐらいの年代のお隣同志ができるニュータウンへの流入が増えて、地価が一気に下げてしまったようです。

 

ランキング一覧

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ランキング住居表示H30価格5年間変化率(H30÷H25)
上昇率1位京都府 福知山市東羽合町18番外134000100.0%
上昇率2位京都府 福知山市大字私市小字西ケ端7番803099.1%
上昇率3位京都府 福知山市字上紺屋46番4外6570097.9%
上昇率4位京都府 福知山市字中小字老ノ川367番1480096.7%
上昇率5位京都府 福知山市大江町金屋小字ソリ533番31460096.1%
下落率1位京都府 福知山市字篠尾小字谷子865番534370079.5%
下落率2位京都府 福知山市土師新町1丁目23番3650085.9%
下落率3位京都府 福知山市前田新町18番外5420086.7%
下落率4位京都府 福知山市前田新町92番外4900089.9%
下落率5位京都府 福知山市字長田小字大野下2755番1外2670091.4%

 

(3)駅別の5年間の変化率

駅からの距離は、1分=80mで計算しています。

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駅名/駅距離5分以内10分以内15分以内20分以内25分以内30分以内30分以上平均
石原99%99%
大江高校前96%96%
福知山94%98%95%79%92%92%93%
福知山市全体94%97%95%79%92%93%93%

駅からの距離が遠くなるほど、地価は下がる傾向にあります。

また、若い人は京都市などの大都市へと移ることが多いため、車でしか通えない場所に家を買おうという需要が減少しているのでしょう。

 

福知山市の住宅地に対するニーズは、かなり少なくなっている

つまり、福知山市の地価が6.8%も下落した理由は、

「駅から遠い車通勤者しか使えない住宅地へのニーズが下がっているところに、大きなニュータウンができてしまったから」

なのです。

今回の下落率1位の篠尾地区は、小学校からは遠いですが、駅からも決して遠くはありませんし、山陰道へも近く交通の便のいいところでした。

 

ですが、お隣に100世帯ぐらいのニュータウンができてしまっただけで5年で2割も下落してしまいました。

家が余っている状況だからこそ、ちょっと大きな住宅地ができると途端に値崩れが起きてしまう状況なのです。

 

問題は、相続した不動産をどうするか?

そうは言っても、今すぐ売る理由のある人はあまりいないでしょう。

関係があるとしたら、「相続した実家をどうするか?」で悩んでいる人だと思います。

 

でも、相続した実家を売るのは、ハードルが高いですよね。

住み慣れた家という「愛着」もあるでしょうし、兄弟や親族との今後の関係も考えると、なかなか一歩を踏み出せない人の方が多いと思います。

 

ですが、いずれ売るに売れなくなる時代はきます。

その時に悲惨な目にあうのは、あなたの奥さんやお子さん、お孫さんです。

実際ここ数年で、相続放棄の件数が上昇していますが、借金を相続したくない人だけでなく、売るに売れない不動産を嫌がって、相続人全員で放棄する人も増えているのです。

 

 

ここで1つ、提案があります

そこでなんですが、売る・売らないは脇に置いておいても、これらのことを考えてみるために、あなたのお持ちの不動産について調べてみてはいかがでしょうか?

家や土地の現状を調べる2つの方法

お持ちの不動産を調べる方法は、大きく分けて2つあります。

  1. ネットのサービスを活用する
  2. 不動産会社に査定を依頼する

の2つです。

 

1、ネットのサービスを活用する

ネット上にあるいろいろなサイトを活用することで、ある程度の情報を手に入れることができます。

例えば、

・売るに売れない不動産になっていないか?まだ大丈夫か?

・いくらで売れそうか?(精度は低いです)

・これから売れない不動産になってしまいそうか?

と言った情報を調べることができるのです。

その調べ方をこちらの記事にまとめましたので、ご興味のある方はこちらも参考にしてみてください。

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

2、不動産会社に査定を依頼する

そうはいっても、不動産の情報をより多く持っているのは不動産会社です。もっと詳しい情報を手に入れたいのであれば、不動産会社の協力は欠かせません。

ハードルが高いと感じるかもしれませんが、実は一括査定サービスを活用すれば簡単に詳しい情報を手に入れることができます。

こちらの記事で一括査定サービスのメリットや選び方を解説していますので、興味のある方は1度確認してみてください。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

あなたの不動産が、誰かの役に立つ

この記事を読まれたあなたは、

「売るに売れなくなる不動産なんだから、今のうちに売れば助かりますよ」

と聞こえて不愉快に感じたかもしれません。人口が減っていく中では、そのような側面は確かにあります。

 

ですがそれ以上に、使われていない不動産が、その地域の勢いを弱めていることも事実です。

駅前のシャッター通りは日本全国で見られますが、駅前の再開発や再利用が進んでいる地域では、持ち直しているところもあるのです。

それは郊外でも同じです。若い人が増えれば、地域に勢いが生まれますからね。

 

もちろん、全ての不動産がそれに当てはまるわけではないでしょう。

ですが、あなたの不動産が、もしかしたら誰かの役に立つことだってあるかもしれないのです。

 

取引件数や「いくらで売れるか?」を調べれば、求められているのかどうかがわかります。

簡単に調べられますので、まずは1度確認してみてはいかがでしょうか?

 

→「10分でできる『あなたの不動産』を自分で査定する方法」

 

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

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