群馬県で土地価格が上がる不動産の特徴とは?今後はどうなる?

群馬県

群馬県のここ5年間の土地価格を見ると、住宅地で6.6%のマイナスとほぼお隣の栃木県、茨城県と同じ下落率でした。

 

群馬県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

東京都を中心に、その周りの3県もほとんど同率の上昇率。キレイに3つのグループに分かれています。

 

ですが、群馬県の公示地価392地点を詳しく調べてみたところ、この5年間で10%上昇している地点もいくつかありました。

決して、全ての地域で下落しているわけではないのです。

 

そこで、この記事では、過去30年間の群馬県の土地価格を追いかけることで、

  • なぜ、群馬県の住宅地は、26年連続で下げ続けているのか?
  • この5年間で上昇している不動産の特徴は何か?
  • 今後の群馬県の土地価格がどうなるのか?

について、解説していきます。

 

不動産を買いたい人にも、売りたい人にも参考になるはずです。

 

1、これまでの群馬県の土地価格の動き

(1)26年連続で土地価格が下落している理由とは?

全国の土地価格のピークは 1991年(平成3年)でしたが、群馬県は1年遅い1992年(平成4年)でした。

しかも、そこからの下落ペースは2000年ぐらいまでは緩やかでした。かなり安定していたんですね。

 

 群馬県の公示地価(住宅地)は、平成4年ごろがピーク

過去30年間の群馬県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

しかし、そこから群馬県の土地価格は、26年連続の下落を続けています。

その大きな理由は3つあります。

  • 不良債権処理と公共事業の削減で、不動産市場が崩壊
  • 家を建てる人が減った
  • 郊外に家を建てられるようになった

の3点です。

 

 土地価格が下がる理由①:不良債権処理と公共事業の削減で、不動産市場が崩壊

土地バブルの崩壊が崩壊して、金融機関が本格的に危なくなったのが1997〜1998年ごろでした。

 

経営破綻した金融機関
1997年・(11月)三洋証券

・(11月)北海道拓殖銀行

・(11月)山一證券

・(11月)徳陽シティ銀行

1998年・(10月)長銀

・(12月)日債銀

 

「これ以上、金融機関がつぶれてしまっては日本はヤバイ!」ということで、現在の金融庁が作られ、貸出先を厳しく審査するようになりました。

その結果、経営が危ない企業に対してお金を貸すことを止める「貸しはがし」が起きて、余計に景気が悪化しました。

 

金融機関の「貸しはがし」と土地価格の本格的な下落は、ほぼ同じタイミング

群馬県の公示地価と金融機関の貸出残高

(参考:日銀 時系列統計データ検索サイト)

 

さらに、2001年には小泉政権が誕生して、「構造改革」という名の下に、公共事業費が一律10%カットされました。

その後も、年金や医療費などの社会保障費も増え続け、公共事業に回すお金がどんどん減らされていきました。

 

その結果、群馬県の年間に7,000億円以上あった行政投資額(公共事業など)が、3,000億円台にまで減ってしまったのです。

 

群馬県の行政投資額は7,000→3,000億円台まで半減

群馬県の行政投資額の推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 行政投資実績)

 

グラフを見ると、青色で塗られた期間は、ほとんど同じ動きをしてますよね。

金融機関の貸出残高は、2004年以降に持ち直していますが、公共事業はその後も2012年まで下げ続けたため、土地価格も一緒に下げ続けてしまったのです。

 

 土地価格が下がる理由②:郊外に家が建てやすくなった

さらに、2000年ごろから、郊外に家がどんどん建てやすくなりました。

 

大店立地法で、ショッピングモールが簡単に建つようになった

ショッピングモールの駐車場

 

2000年に大店立地法(大規模小売店舗立地法)が成立して、イオンモールなどの大きなショッピングモールがカンタンに建てられるようになったのです。

  • 2003年12月:イオンモール太田
  • 2006年10月:イオンモール高崎
  • 2007年3月:けやきウォーク前橋
  • 2008年11月:スマーク伊勢崎
  • 2009年4月:ガーデン前橋

などなど、群馬県でも多くのショッピングセンターが郊外にできていますよね。

郊外に家を建てた方が土地代も安いし、ショッピングモールにも行きやすいということで、家がどんどん郊外に建つようになったのです。

 

 土地価格が下がる理由③:家を建てる人が減った

群馬県の新築の戸数を見てみると、1996年までは1.5万戸以上あった着工戸数も、どんどん減少しています。

アベノミクスが始まった平成25年に1万戸を越えたものの、翌年からのマイナス金利政策には反応せず9,000戸台で安定してしまっています。

 

群馬県の新築の戸数

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 建設着工統計)

 

その理由は、家を建てられる人が減っているからです。

 

働く人が減った(20年間で105万→96.6万人)

群馬県の就業者数(仕事をしている人)を調べてみると、1995年に105万人いましたが、公共事業が一気に減った2000年から本格的に減少し始め、96.6万人にまで減少しています。

 

群馬県の就業者数

(参考:国土交通省 地価公示 国勢調査 人口の労働力状態,就業者の産業・職業)

 

また、家を買うのは30代が中心ですが、2007年ごろまで増えていた30代の人口は、2010年代に入ってからは、かなり急激な減少を見せています。

 

家を買う世代の30代人口は、この10年で28.7万人→21.3万人まで減少

群馬県の30代人口

(参考:総務省統計局 建設着工統計 総務省 住民基本台帳に基づく人口))

 

そのため、大都市圏ではアベノミクス効果で盛り上がっていても、群馬県の住宅の着工戸数も増えない状況となっています。

 

つまり、

  • 家を建てる人が減っている
  • ショッピングセンターが増えて、郊外のどこに住んでも便利な生活ができるようになった

という理由から、市街地の土地に対する需要が減って、土地価格が下げ続ける傾向にあったわけですね。

 

2、この5年間の群馬県の土地価格の動き

 

 

 

(2)なぜ、この5年間で完全に置いていかれたのか?

しかし、このような郊外へと家が建つ流れが、この5年間で少しずつ変わってきています。

きっかけは、オリンピック開催決定による外国人観光客数の増加です。

 

(1)東京への通勤需要の増加で、高崎線沿線で土地価格が上昇

例えば、埼玉県、神奈川県、千葉県などの都心のベッドタウン県では、東京への通勤需要によって土地価格が上昇しています。

通勤に便利な駅に近い場所は、土地に限りがあるので人気化すると上昇しやすくなります。そのため、駅から近いほど土地価格が上昇する傾向にあります。

 

群馬県でも、このことは当てはまります。

2015年に北陸新幹線が開通したことで、高崎駅を中心に駅の利用者も増えています。また、同年に上野東京ラインが開通したことで、東京まで乗り換えなしに一気に通勤できるようになりました。

 

そのため、高崎駅からの通勤客が増え、土地価格は上昇傾向にあります。

 駅からの距離(1分=80m)ごとの土地価格の変化率

 5分以内5-10分10-15分15-20分20-25分25-30分30分以上
高崎駅周辺5.6%18.8%4.7%5.6%5.7%-4.1%
その他地域-9.4%-6.3%-6.3%-6.8%-3.3%-6.0%-8.0%
群馬県全体-9.4%-5.9%-5.4%-6.5%-2.4%-4.1%-7.8%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

  • 高崎駅周辺:徒歩30分圏内では土地価格が上昇
  • それ以外の地域:郊外に家が建つ傾向は変わらず。そのため、駅に近いほど下落率が高い

という、見事に逆の動きをしていますね。

 

また、太田市や伊勢崎市では、この5年間で人口が増えていますが、その理由はスバル自動車の業績と関係があるでしょう

スバルも2013年から業績が急拡大しています。円安効果もあって、当期純利益が4,000億円を超えるほどに成長していますからね。

 

2013年からの円安がきっかけで、純利益が大幅増

スバルの当期純利益と円ドル相場

(参考:スバル 決算資料   IMF DATA)

 

そのため、太田市周辺では人口が増えていますが、それ以外では高崎市と前橋市に挟まれた榛東村、吉岡町しか増えていません。

 

 群馬県の過去5年間の人口の変化率

群馬県の市区町村別の人口変化率

(参考:群馬県 市区町村別推計人口)

 

郊外に家を建てる流れは変わらないため、高崎市や前橋市よりも土地価格が安い郊外の市町村の人口が増えているんですね。

 

 過去5年間の土地価格の変化率

群馬県の市区町村別の公示地価変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、高崎線沿線で土地価格が上昇していても、高崎市全体にまで広がらないため、市町村単位で土地価格を見るとマイナスとなっているのです。

 

3、これから群馬県の不動産はどうなるのか?

このような状況の中で、群馬県の今後の土地価格に影響を与える要素が3つあります。

それは、

  • 2022年問題で、東京への通勤需要が都内と埼玉にとられる
  • 2025年問題で公共事業がさらに減る

の2点です。

 

(1)2022年問題で、東京への通勤需要が都内と埼玉にとられる

2022年問題とは、

「都市部にある農地が、宅地に解禁になることで、土地価格や家賃が下落するだろう」

と言われている問題です。

 

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。

 

実は、埼玉県はこの生産緑地が、東京、大阪に次いで3番目に多いのです。

 

埼玉県の生産緑地の分布は、さいたま市に多い

埼玉県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

都心に近いさいたま市よりも以南のエリアだけでなく、北側の沿線沿いの地域にも広く分布していることがわかります。

 

そのため、東京や埼玉でも、土地価格や家賃が下落すると予想されます。

買いたいと考えているならば、2022年以降にした方がもっと安く買える可能性がありますが、売るつもりならば早めに動いた方がいいかもしれませんね。

 

(2)2025年問題で、公共事業費がさらに減る

2025年問題とは、

「人口の多い団塊の世代が、75才以上の後期高齢者になることで、社会保障費が一気に増えて国の予算を圧迫する」

という問題です。

 

日本の社会保障費は、2025年に121.3→140.4兆円へと増える

日本の社会保障費の推移

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

これまでも、社会保障費が増加してきたことが理由で、公共事業がどんどん削られてきました。

その社会保障費がさらに増えるわけですから、群馬県の公共事業は、今後さらに減っていくことになるでしょう。

 

社会保障費の増加に合わせて、公共事業も削られてきた

社会保障費と行政投資額の推移

(参考:国立社会保障・人口問題研究所 総務省統計局 行政投資実績)

 

そのため、公共事業に依存している地域では、今以上に住みにくくなるでしょう。スバルという稼ぎ頭のある太田市周辺以外では、土地価格の下落傾向は今後も続くのではないでしょうか。

 

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