愛知県で土地価格が上がる不動産の特徴とは?オリンピック後は大丈夫?

愛知県 愛知県
アルバート
アルバート

やあ、リンダ。

今日はどういった用件で?

アップル
リンダ

こんにちは、アルバート。

相続した実家がいくらで売れるのか、知りたいのよ。

 

「オリンピック期待で不動産が上がっている」っていうでしょ?

 

だから、愛知県の土地価格を調べようと思ったんだけど、どうやって調べたらいいかわからなくて、、

 

アルバート
アルバート

なるほど。それは大問題だね。

この5年間の公示地価を見ると、愛知県の住宅地は4.0%上昇しているんだよ。

 

愛知県の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

 

アップル
リンダ

あら、そうなの!

だったら、うちの実家も高く売れるのかしら?

 

アルバート
アルバート

実は、必ずしもそうとは言えないんだよ。

 

愛知県の公示地価は1903地点あって、この5年間で10%上昇した地点も242地点あるけれど、逆にマイナスの地点も244地点あるんだ。

 

ただし、愛知県の場合は、オリンピックが終わっても下がるとは限らないけどね。

 

アップル
リンダ

えっ!!それって、どういうこと?

オリンピックまでは、競技場やホテルがたくさん建つけれど、それ以降は何もないから下がるってわけじゃないの?

 

 

アルバート
アルバート

でも、それは商業地のことだろ?

住宅地は他の理由で上がっているんだから、オリンピック後も上がる可能性が高いと思うよ。

 

その辺のことを詳しく解説しようか?

売りたい人にも、買いたい人にも参考になるはずだから。

 

アップル
リンダ

ぜひぜひ!

相談しに来た甲斐があるってものだわ!

 

 

1、過去30年間の愛知県の土地価格の歴史

 

アルバート
アルバート

最初に愛知県の過去30年間の土地価格の歴史を見ていこう。

 

この大きな流れを知ることで、「どんな地域が下げているのか?」その理由がわかるはずだからね。

 

リンダ
リンダ

OK!

わたしにもわかるように説明してちょうだいね。

 

 

(1)愛知県の土地価格が、15年間も下げ続けている理由とは?

 

アルバート
アルバート

30年前というと1988年だから、株式市場がバブルだった時期だね。

 

この頃は、土地価格も相当上がっていたけど、愛知県の土地価格(住宅地)のピークは、実は1991年(平成3年)だったんだ。

 

 

 青色の点線が愛知県の公示地価(住宅地):平成3年ごろがピーク

愛知県の過去30年間の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

 

リンダ
リンダ

青色の点線が愛知県の土地価格なんでしょ?

最近も不動産市場がバブルだっていう人もいるのに、ちっとも上がってるように見えないわね。

 

 

 

アルバート
アルバート

そうなんだ。昔と今では、土地価格の上がり方が違うんだよ。

昔はどこでも上がる一方だったけど、今は一部の地域しか上がらない「二極化」に変わってしまったんだ。

 

 

リンダ
リンダ

でも、よく考えてみると不思議よね。

どうして?

 

 

 

アルバート
アルバート

その理由は3つある。

  • 不良債権処理で、不動産市場が崩壊
  • 宅地の拡大が止まらない
  • 家を建てる人が減った

 

アルバート
アルバート

の3点だ。

それを少し、詳しく見ていこう。

 

 

 

 二極化してしまった理由①:不良債権処理で不動産市場が崩壊

愛知県の過去30年間の公示地価

 

アルバート
アルバート

もう1度このグラフを見てくれ。

バブルがはじけた1991年以降の下げの後に、2000年ごろからさらに下げがきつくなっているよね。

 

これは1997〜1998年に起こった金融危機が原因なんだ。

 

 

経営破綻した金融機関
1997年・(11月)三洋証券

・(11月)北海道拓殖銀行

・(11月)山一證券

・(11月)徳陽シティ銀行

1998年・(10月)長銀

・(12月)日債銀

 

 

アルバート
アルバート

愛知県内でも、朝銀愛知信用組合が破綻したよね。

 

そのため、これ以上の破綻を食い止めるために、現在の金融庁が作られ、貸出先を厳しく審査するようになったんだ。

 

その結果、経営が危ない企業に対してお金を貸すことを止める「貸しはがし」が起きて、余計に景気が悪化していったんだよ。

 

 

金融機関の「貸しはがし」で、オレンジ色の貸出残高が大きく減少、地価も下落

愛知県の公示地価と貸出残高

(参考:国土交通省 地価公示) 日銀 時系列統計データ検索サイト)

 

リンダ
リンダ

金融機関がお金を貸さなくなったから、愛知県内も不景気になったってことね。

 

 

アルバート
アルバート

それだけじゃないんだ。

 

さらに、2001年には小泉政権が誕生して、「構造改革」という名の下に、公共事業がどんどん減らされ、その流れは民主党政権まで続いたんだよ。

 

 

リンダ
リンダ

「無駄なハコモノや道路ばかり作って意味あるの?」って思ってたもんね。消費税もそのせいで上がったと思ってたし。

 

アルバート
アルバート

それが一般人の普通の感覚だったと思うよ。

でも、県内の景気や土地価格という点で見ると、これが1番大きな影響を与えたと思うな。

 

リンダは「行政投資」って言葉を知ってるかい?

 

 

リンダ
リンダ

ううん。初めて聞くわ。

 

 

アルバート
アルバート

道路公団や住宅公団などの「公団の事業」と、いわゆる国や自治体が行う「公共事業」を合わせたものを「行政投資」というんだ。

 

それで、この行政投資額が、1.9兆円→9,000億円台(2000年→2012年)まで、ほぼ半分にまで削られてしまったんだよ。

 

 

(赤色の線)愛知県の行政投資額は、1.9兆円→9,000億円台まで激減

愛知県の行政投資額

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 行政投資実績)

 

リンダ
リンダ

行政投資と土地価格が、ほとんど同じ動きに見えるわね。

 

 

アルバート
アルバート

特に地方では、公共事業で食っている会社も多いから、その仕事がほぼ半分になってしまったら、地方の経済はガタガタになってしまうよな。

 

そのため、愛知県の土地価格も行政投資額が下げ止まる2010年代に入るまで、上がることがなかったんだ。

 

 二極化してしまった理由②:郊外に家が建てやすくなった

アルバート
アルバート

さらに、2000年ごろから、郊外に家がどんどん建てやすくなったんだ。

 

大店立地法(大規模小売店舗立地法)が成立して、イオンモールなどのショッピングモールがカンタンに建てられるようになったからね。

 

大店立地法で、ショッピングモールが簡単に建つようになった

ショッピングモールの駐車場

<主なショッピングモールのオープン日>

  • 1999年11月:イオンモール名古屋みなと
  • 2000年9月:イオンモール岡崎(増床オープン)
  • 2003年6月:イオンモール熱田
  • 2004年6月:イオンモール木曽川
  • 2006年3月:イオンモールナゴヤドーム前
  • 2008年3月:イオンモール大高

 

リンダ
リンダ

イオンとか、駐車場代もかからないし、駐車場も広いし、ついつい行ってしまうのよね。

 

食べ物だけなら近くのスーパーも使うけど、他の用事もあるとイオンになっちゃうかな。

 

 

アルバート
アルバート

昔は駅前の商店街まで行かないと買い物ができなかったけれど、ショッピングモールができてからは、郊外に家を建てた方が買い物も便利で生活しやすくなってきたからね。

 

だから、駅前も寂れるし、需要もないしで、土地価格がどんどん下がってしまったんだ。

 

 二極化してしまった理由③:家を建てる人が減った

アルバート
アルバート

さらに追い討ちをかけるように、家を建てる人が減ってきたんだ。

 

愛知県の人口はまだ増え続けているけれど、新築の着工戸数は徐々に減り続けているんだよね。

 

1994年のピーク時に比べて、5.3万戸→3.6万戸へ3割減

愛知県の新築の戸数推移

(参考:国土交通省 地価公示 総務省統計局 建設着工統計)

 

リンダ
リンダ

少子高齢化って話もよく聞くわよね。

やっぱり家を建てる若い人が減ってるってこと?

 

アルバート
アルバート

もちろん、それもあるよ。

愛知県の30代人口は、2007年に116.7万人いたけれど、この10年で91万人にまで2割以上も減ってしまったからね。

 

住宅地がこの5年間で4.0%上昇していると言っても、住宅の着工戸数が全然増えないのは、これが理由だと思う。

 

家を買う世代の30代人口は、この10年で116.7万人→91万人まで減少

愛知県の30代人口の推移

(参考:総務省統計局 建設着工統計 総務省 住民基本台帳に基づく人口))

 

アルバート
アルバート

つまり、

  • 不良債権処理と公共事業の削減で、地方の経済が疲弊した
  • 郊外に住みたい人が増えた
  • 家を買う若い人が減った
アルバート
アルバート

という理由から、上がる地域と下がる地域との二極化が進んでしまったんだね。

リンダ
リンダ

よほどいいことがないと、上がらなくなったってわけね。

 

2、この5年間の愛知県の土地価格の動き

リンダ
リンダ

でも、この数年は名古屋市が景気がいいって言うわよね。

住宅地も5年で4.0%上昇しているのなら、よほどいいことがあったってことでしょ?

 

アルバート
アルバート

そうだね。

わたしが全国の土地価格を調べてみたところ、この5年間で上がっている地域には、大きく分けて8つのパターンがあるとわかったんだ。

 

26,000件の公示地価を調べて判明した、上がる土地の8つのパターン
過去30年間の土地価格と、全国26,000件の公示地価のデータを調べて判明した上がる土地の特徴についてまとめました。

 

 

アルバート
アルバート

愛知県は、その中の1つ

「好調な製造業のおかげで、雇用が増えている」

というパターンだ。

 

 

(1)トヨタ効果で、名古屋の東側〜豊田市〜三河地区で雇用が増加

 

アルバート
アルバート

すごい身もフタもない話をすると、愛知県の土地価格が上昇した理由は、トヨタが業績が良くなったからだよ。

 

2013年から安倍政権に変わって、日銀も黒田総裁が異次元緩和でそれまで80〜90円台だった円ドル相場を110〜120円台にまで押し上げたからね。

 

 

2013年からの円安政策で、トヨタ自動車の業績が急上昇

トヨタ自動車の当期純利益と円ドル相場

(参考:トヨタ自動車 決算報告 IMF)

 

リンダ
リンダ

為替が円安になると、輸出企業が儲かるって本当なのね。

 

アルバート
アルバート

そうなんだ。

これでトヨタを含めた製造業が復活して、名古屋〜三河地区の人口が一気に増えたんだ。

 

5年間の人口変化率(H24〜H29)から、名古屋〜三河地区に人口が集中がわかる

愛知県の過去5年の人口変化率

(出典:あいちの人口 愛知県人口動向調査結果)

 

リンダ
リンダ

愛知県の真ん中に、ギュッと人が集まっている感じがするわね。

 

アルバート
アルバート

そうだよね。土地価格を見ても、ほぼ同じ傾向にあるよ。

 

名古屋から三河地区にかけて、住宅地も上昇率が高くて、そこから遠くなるほどマイナスの地域もチラホラ出ているんだ。

 

 

5年間の公示地価の変化率(住宅地)も、名古屋〜三河エリアが大きく上昇

愛知県の市区町村別の公示地価の変化率

(出典:国土交通省 地価公示)

 

リンダ
リンダ

これを見ると、本当にトヨタ効果ってあるんだなあ、と思わせられるわね。

 

(2)同じ地域でも、駅からの距離によって、上昇率が違う

アルバート
アルバート

愛知県の中でも、中心と周辺では土地価格も人口の増加率も違うように、同じ市町村の中でも格差がついているんだ。

 

特に名古屋市では、駅からの距離が近ければ土地価格は上昇して、遠いほど下落している傾向にある。

 

駅からの距離(1分=80m)で見たときの公示地価(住宅地)の上昇率

 5分以内5-10分10-15分15-20分20-25分25-30分30分以上
名古屋市9.5%12.4%8.8%8.2%6.8%0.7%2.7%
その他市町村4.0%2.7%3.6%3.5%2.8%3.1%0.8%
愛知県全体6.5%6.1%4.8%4.6%3.7%2.5%0.9%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

リンダ
リンダ

本当だ!!

名古屋市内だと、徒歩25分以上のあたりから、一気に人気がなくなってるのね。

 

 

アルバート
アルバート

それと、東浦町や名古屋市の南区のように、人口が減ってるけど土地価格が上がっている地域もある。

 

これは、郊外では人が減ってるけど、駅近のエリアに人が移り住んでいるから土地価格が上昇しているパターンだね。

 

 

 

アルバート
アルバート

逆に、西尾市や豊川市のように人口は増えているけど、土地価格が上がっていない地域もあるよね。

 

西尾市や豊川市は名古屋市から遠いから、電車を使って通勤する人の需要が少なく、郊外にばかり家が建つ傾向にある。

だから、既存の市街地がスカスカになって、地価が下落しやすい状況なんだね。

 

 

リンダ
リンダ

なるほど。郊外の市町村だと、あまり駅を使う人がいないから、どんどん家が郊外に広がってしまうのね。

 

3、これから愛知県の不動産はどうなるのか?

リンダ
リンダ

上がってる地域と下がっている地域の特徴はわかったけど、オリンピック後も愛知県の土地価格は大丈夫って、どういう理由からなの?

 

アルバート
アルバート

乱暴に言ってしまうと、オリンピックが終わっても、トヨタの業績に影響がないからだよ。

 

今の異次元緩和(円安政策)は、日銀の黒田総裁になった2013年4月から始まったんだけど、任期だった今年の4月にまた再任されて2023年まで続投が決まっているからね。

 

ただし、オリンピック後すぐではないけれど、2022年問題は注意すべきかもしれないね。

 

 

 

 

リンダ
リンダ

2022年問題?

それってどういうこと?

 

 

 

アルバート
アルバート

2022年問題とは、

 

「都市部にある農地が、宅地に解禁になることで、土地価格や家賃が下落するだろう」

 

と言われている問題のことだよ。

 

 

2022年問題で、生産緑地が宅地に解禁になる

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。詳しい解説はこちら

生産緑地が解禁になる2022年問題で、日本の不動産はどうなるのか?
生産緑地が解禁になる2022年問題によって、どのような影響が起こるのか?どこの市町村に多く分布しているのか?を解説します。

 

リンダ
リンダ

名古屋市内でも、たまに広い畑を見かけるわね。それが宅地になるってこと?

 

アルバート
アルバート

ああ、そうなんだよ。

 

名古屋市の生産緑地の面積は、約270ヘクタールだから、30坪の戸建てで2.7万戸分にもなるんだ。

 

 

ナゴヤドームの面積は約10.4ヘクタール。その27倍の広さ

ナゴヤドーム

 

生産緑地の分布:愛知県は全国5位の1,126ヘクタール

愛知県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

 

リンダ
リンダ

名古屋市や三河地区に多いのね。

でも、農家の方が農地を全部宅地に変えるわけでもないでしょ?

 

アルバート
アルバート

この生産緑地は1992年に始まった制度で、「固定資産税が安くなる代わりに30年間農業を続ける」という条件で利用できたんだ。

 

けれども、申請せずに宅地並みの固定資産税を支払い続ける農地(宅地化農地)もその時たくさん生まれたんだ。

 

生産緑地にしなかった宅地化農地は、最初の3年で2割減った

三大都市圏の宅地化農地と生産緑地の推移

(出典:ニッセイ基礎研究所 生産緑地法改正と2022年問題)

 

 

アルバート
アルバート

その時の宅地化農地の減り方を見ると、最初の3年で2割ほど面積が減っている。

 

だから、今回の生産緑地の解禁でもそのぐらいじゃないかと言われているんだけど、問題はこのような生産緑地は、郊外に多いということなんだ。

 

リンダ
リンダ

郊外に生産緑地が多いと、何が問題なの?

 

アルバート
アルバート

愛知県の土地価格は、

「中心(名古屋〜三河、駅前)は上がっているけど、周辺(郊外、駅から遠いエリア)はあまり上がっていない」

という二極化が特徴だと説明したよね。

 

需要の多い中心のエリアが宅地化されれば、買いたい人はすぐにでも見つかるだろう。

でも、需要の少ない周辺のエリアが宅地化されても買い手がつかない可能性が出てくる。

 

つまり、需要の少ない郊外の土地価格が下落する可能性があるんだ。

 

 

リンダ
リンダ

ということは、ウチの実家も駅までバスで10分かかる住宅地なんだけど、そういう場所はヤバイってこと?

 

 

アルバート
アルバート

もしかしたらね。

名古屋市や三河エリアに宅地が増えれば、わざわざ遠くから通勤する必要を感じなくなる人もいるはずだ。

 

だから、生産緑地の影響は、郊外や周りの市町村の方が影響があると思うよ。

 

リンダ
リンダ

何だか、早めに売却を考えた方がいいかもしれないわね。

 

 

アルバート
アルバート

住むつもりがないのなら、その方がいいかもね。

 

踏ん切りがつかない人の方が多いと思うけど、愛知県の空き家率も年々上昇しているし、どんどん買い手がつかなくなる可能性が高まるからね。

 

 

愛知県の空き家率は12.3%と、年々上昇傾向にある

 

愛知県の空き家率の推移

(出典:住宅・土地統計調査)

 

 

リンダ
リンダ

でも、売却するとしても、何から手をつけたらいいのかしら?

 

いきなり不動産屋さんに行くのも気がひけるし、どこに相談していいのかわからないし、、、

 

 

アルバート
アルバート

そうだろうね。不動産は数千万〜数億円単位のお金が動くから、どこに頼むかは慎重に決めた方がいいと思うよ。

 

でも問題は、

「慎重に決めるって、何を基準に決めるんだ?」

ということだよね。

 

 

リンダ
リンダ

そうそう。

 

たぶん、不動産屋さんに真面目な顔で説明されたら、「そうなのかな。」って信用しちゃいそうなのよ。

 

 

アルバート
アルバート

不動産の売却が難しい理由は、自分の持っている不動産の情報を手に入れることが難しいからなんだ。

 

というのも、不動産の取引情報には、必ず個人情報が含まれる(住所でわかる)から、不動産会社しか見ることができないからね。

 

だから、

 

「いくらで売れそうか?」

「どれぐらいかかりそうか?」

「そこの会社は、腕利きの会社なのか?」

 

と言ったことが何もわからないまま、不動産会社に依頼する人も多いんだよ。

 

リンダ
リンダ

じゃあ、どうすればいいの?

 

アルバート
アルバート

まず最初にすべきは、複数の業者から情報を収集することだね。

 

不動産に対する見方は業者によって違うし、地域や物件によっても得意・不得意があるからね。

 

不動産の一括査定というサービスを活用すれば、複数の会社から査定書を取り寄せることができるから、比較もできるし、

 

「いくらで売れるか?」

「売れるまでにどれぐらいかかるか?」

「どこの業者が得意そうか?」

 

といったことがわかると思うよ。

 

 

 

リンダ
リンダ

でも、不動産の一括査定って、いろいろあるんでしょ?

どれを選べばいいの?

 

 

アルバート
アルバート

選ぶポイントは3つある。

 

1、机上査定が使えること

→メールや電話のやり取りで簡単に取り寄せられるから

 

2、参加企業数が多いこと

→郊外や地方の物件でも、査定に応じてくれる可能性が高い

 

3、利用者数が多いこと

→実績があると安心

 

この基準で探してみると、下の3つのどれかがオススメだね。

 

 

サービス名参加社数利用者数特徴リンク先
ホームズ
1500420万人東証1部の企業が運営。厳しい審査で参加社を選別
イエウール
1500450万人郊外や地方の物件も査定可能
イエイ
1000400万人お断りサービスなどが充実

 

 

リンダ
リンダ

ありがとう。

わたしも、まずは情報収拾から始めてみるわ。

 

 

アルバート
アルバート

それがいいよ。

不動産の売却は時間がかかるからね。

 

 

愛知県内の土地価格の解説はこちら

 

アルバート
アルバート

市ごとの詳しい解説はこちらにまとめました。

買いたい人にも参考になると思いますよ。

 

名古屋市岡崎市一宮市豊田市
豊橋市春日井市刈谷市西尾市

 

 

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