一宮市の土地価格は、東京オリンピック後にどうなるのか?

一宮市役所 愛知県

2018年3月27に発表された公示地価によると、一宮市全体では1.0%、住宅地では0.5%上がっていました。

東名阪では5年連続の上昇、今年は地方にも地価上昇の波が広がっていると出ていましたが、一宮市もその波に乗っているようです。

一宮市の公示地価の推移

 

(出典:国土交通省 地価公示)

ですが、そうなると気になるのは「オリンピック後」ですよね。

そこで、この記事では、生産緑地が宅地に解禁される「2022年問題」を中心に、今後の一宮市の土地価格の動きを予想していきます。

最後の結論部分では、不動産を「買いたい」「貸したい」「売りたい」場合の対策も載せました。参考になれば幸いです。

2022年問題とは?

「生産緑地(都市部にある農地)が宅地に変わることで、家や土地がさらに余り、地価や家賃が下落するだろう。」

と言われている問題です。

 

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。

 

一宮市の生産緑地の面積は、県内2位

実は、一宮市はこの生産緑地の面積が、県内で2番目に大きいのです。

その広さは130ヘクタール。イオンモール木曽川の約14個分になります。

愛知県内の生産緑地の分布図

愛知県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

農家もこの30年で400万世帯から約200万世帯まで半減しました。

後継者不足や相続税・固定資産税の問題もありますから、その多くがアパートや宅地に変わっていくと予想されています。

 

一宮市のホームページで、生産緑地がどこにあるか調べられます

そうなると気になるのは、近くに生産緑地があるかどうかですよね。実は一宮市地図情報サイト「138マップ」で、生産緑地がどこにあるかを調べることができます。

(→138マップはこちら)

 

蛍光色の緑色で囲まれた小さい地点が、地図上に点在しています。

ざっと見た印象では、一宮駅の北側にある今伊勢町や、駅の西側の三条地区、南東部の丹陽町あたりに多いようです。

 

しかも、若い人が減っているため、買い手が減少する

一宮市には市外からの転入も多く、人口も増加していますが、それでも若い世代の人口は確実に減少傾向にあります。

戸建ての購入年齢は平均39歳、マンションは平均43歳ですから、現在の人口構成を見れば、いずれ買い手も減っていかざるを得ないでしょう。

一宮市の年齢別人口

 

(出典:一宮市の人口)

 

一宮市の空き家率は、12.1%と全国平均を下回るが増加率が大きい

2013年時点で、一宮市の空き家率は 12.1%と、全国平均の13.5%よりも低いです。

ですが、年を追うごとに順調に増加しています。2018年現在では、もっと増えているでしょう。

生産緑地の多くが宅地やアパートになれば、さらに家が余ります。値下げする人も増えますので、地価が下落していく要因になっていくでしょう。

 

 

一宮市の空き家率の推移

(出典:住宅・土地統計調査)

 

つまり、

・家を買う人が減っていく

   ↓

・それでも家が建つので、空き家率が上昇する

   ↓

・さらに生産緑地が解禁になって、宅地やアパートが増える

という状況になるのです。

おそらく2022年以降は、土地価格も家賃も下落していくのではないでしょうか?

 

一宮市のここ5年間の土地価格の動き

しかし、この5年間は一宮市の土地価格も上がってきました。

2022年問題で田んぼや畑に家が建ったり、家を建てる人が減っていく影響も、地域によって違うはずです。

そこで、この5年間の地域別の土地価格の動きを見てみます。

一宮市の地価上昇は、一宮駅を中心に「駅近」な地区が人気

公示地価の上昇率ランキングをまとめてみたところ、駅に近い地点での上昇率が高いようです。

特に一宮駅は、2012年に駅ビルが完成してから図書館や買い物などで便利になったので、人気が集まっています。

一宮駅周辺の地点は、ほとんどが商業地に入ってしまうので、住宅地だけのランキングでは出てきませんが、この5年間で10〜20%上昇しています。

 

また、駅から多少遠くの地区でも堅調なのは、土地価格の割安感からでしょう。

トヨタ効果で名古屋市の東側〜豊田市〜三河地区に人口が流れていますが、すでに長久手市あたりでも土地価格が12〜15万円/㎡まで上昇しています。

それに比べると8万円/㎡前後で土地が手に入るのは安いと考えられているのかもしれません。

 

公示地価の上昇率ランキング(住宅地)

ランキング住所最寄駅駅からの距離(m)公示地価(H30)上昇率(H25-H30)
1末広2-9-18尾張一宮1300108000114%
2木曽川町内割田字三反田39番新木曽川44080000112%
3木曽川町黒田字北宿五の切57番5木曽川40076500112%
4神山2-12-23尾張一宮1100122000110%
5花池3-21-12妙興寺350108000109%
6大和町馬引字郷裏48番1尾張一宮200081000108%
7森本2-20-3妙興寺200095200107%
8九品町3丁目26番2外尾張一宮210078100107%
9古金町2丁目12番14尾張一宮160090000106%
10貴船2-5-17尾張一宮210090000106%

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

一宮市の学区別の人口変化(H24〜H29)

人口の動きを見ても、一宮駅周辺での人口増加が目立ちますね。名古屋市への通勤圏として、人気が出ているのでしょう。

人口増加率ランキング
順位地区名H30.4.1(人)H25.4.1(人)増減(人)増加率備考
1新生1丁目57430427089%一宮駅の西側の区画
2今伊勢町宮後字郷東60534725874%今伊勢駅の西側すぐ
3平和2丁目100381618723%一宮駅から徒歩5分圏内
4栄4丁目51235915343%一宮駅の東側の区画
5富士2丁目59244914332%一宮駅から徒歩15分圏内。富士小近く
6森本1丁目1274114912511%県立一宮高校近く
7木曽川町黒田六ノ通り83272211015%新木曽川駅徒歩15分圏内
8末広2丁目110099110911%観音寺駅徒歩5分圏内
9大和町妙興寺字山王浦33723110646%妙興寺駅徒歩5分圏内
10浅井町尾関字長田6585659317%県営住宅

(出典:一宮市 人口)

 

トヨタ効果で名古屋市より東側が活況。通勤圏として一宮市も人気化している

愛知県の市区町村別の人口増加率(5年間)

 

愛知県の過去5年の人口変化率

過去5年間の他の市区町村を見てみると、トヨタ自動車の景気がいいため、名古屋市の東側〜豊田市〜三河地区に人口の流入が集中しています。

一方で、一宮市は名古屋市にも近く、通勤しやすいために岐阜や周辺の都市からの転入が多いため、人口が増えていると考えられます。

 

逆に、隣の稲沢市や江南市、岐阜県全般では、この5年間で人口が減少しています。名古屋市内では土地も高いし、三河地区では地理的に不慣れだから、一宮市を選ぶ人が多いのでしょう。

そのため、駅に近い物件に人気が集中しているのかもしれません。

 

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