京都府で土地価格が上がる不動産の特徴とは?今後はどうなる?

京都府で土地価格が上がる不動産の特徴とは?今後はどうなる? 京都府

テレビや新聞を見ると、公示地価が4年連続上昇中! と言った景気のいいニュースを見かけますよね。そうすると、「自分の不動産も高くなってるのでは?」と気になるのではないでしょうか。

そこで、この記事では、

①京都府の土地価格が5年間で4.3%上昇している理由

②これから京都府の不動産はどうなるのか?

という2点について解説していきます。京都府で家や土地を買う、または売る際の参考にしてください。

この5年間の京都府の公示地価

京都府全体ではこの5年間で4.3%の上昇をしています。しかし、市区別に見ると、

  • 上昇地点:京都市とその近隣都市
  • 下落地点:京都市から離れた周辺都市

という京都市への一極集中が進んでいます。

 

1、5年間の公示地価の推移

京都府の公示地価の推移

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

*過去5年間さかのぼれる地点データをもとに集計

 

2、市区町村別の変化率

上昇地点:京都市(山科区のぞく)、宇治市、向日市、長岡京市

下落地点:山科区、そのほかの都市

京都市の公示地価の変化率一覧

 

このように「大都市と地方の二極化」が進んでいるのです。

つまり、京都府の公示地価が4.3%上昇している理由は、

  • 外国人観光客が来ることでの経済効果(インバウンド需要)で盛り上がっている京都市
  • あまり影響を受けていない周辺部の都市

が相殺しあった結果だと言えます。

 

(参考)京都府内の都市の地価はこちら

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

京都市福知山市舞鶴市綾部市
宇治市宮津市亀岡市城陽市
向日市長岡京市八幡市京田辺市
京丹後市南丹市木津川市 

 

京都府の地価は、これからどうなる?

では、これから京都府の地価はどうなるのでしょうか?

おそらく、この二極化の流れは変わらないでしょう。京都市内の商業地については、まだ上がる余地があるかもしれません。しかし、それ以外の地域については、

  • 今は横ばいのところも下げに転じる
  • 今下がっている都市は、さらに下がる

という可能性が高いと思います。

その理由は3つあります。

 

<二極化が進む理由>

  1. 人口が減って、買い手がいなくなるから
  2. 家が余っているのに、さらに家が建つから
  3. 自治体のお金が足りなくなって、不便なところが増えるから

です。順に説明していきましょう。

 

1、人口が減って、買い手がいなくなる

中京区で3.6%、下京区で2.6%など、京都市の中心部では人口が増加しているものの、それ以外の都市では減少してる地域の方が多いのです。

京都府全体ではこの5年間で263万人→260万人と3万人以上減っています。

 

京都府、京都市の人口の推移

(出典:京都府 平成28年京都府統計書)

若い人も減っている

平成28年の住宅市場動向調査 報告書によると、分譲戸建て住宅を購入する平均年齢は39歳、分譲マンションは43歳でした。

京都府全体でも40歳以下の人口も減っており、特に京都市以外での若い人の減りが大きく、今後の家の買い手があまり期待できない状況なのです。

 

(出典:平成27年京都府統計書 京都市オープンデータポータルサイト

 

空き家率も上昇傾向

ここ数年話題になっている空き家の増加ですが、京都府でも例外ではありません。

2013年の時点の京都府の空き家率は、13.3%。全国平均の13.5%とほぼ同じ水準にあり、しかも空き家率が増加している状況にあります。

 

京都府の空き家率の推移

(出典:住宅・土地統計調査)

このように、人口が減ってきて、家を買う若い人も減り、空き家も増えて家も余っている状況なのです。

 

2、家が余っているのに、さらに家が建つ理由

2022年問題という言葉をご存知でしょうか?

「都市部にある農地(生産緑地)が宅地に変わることで、家賃や地価が下落する」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

実は、京都市の生産緑地の面積は、全国1位です

その広さは約600ヘクタール。東本願寺65個分にもなります。

30坪の戸建てだと約6万戸になります。

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

農家もこの30年で約200万世帯と半減していますし、後継者不足や相続税・固定資産税の問題もあるので、その多くがアパートや宅地に変わると言われています。

さすがに京都市の中心部には、生産緑地はありませんが、嵯峨野や嵐山、桂などのちょっと離れたところでは畑が見られます。

この土地にアパートや宅地ができるのです。

 

京都市の家賃や地価が下がれば、京都市に人が集まりやすくなります。

つまり、

  • 生産緑地に家が建ち、京都市の地価や家賃が下がる

      ↓

  • まわりの都市から京都市に人が集まる

      ↓

  • まわりの都市の人口が減って、地方の地価や家賃が下がる

という流れが加速するのです。

 

3、自治体のお金が足りなくなって、不便なところが増える理由

2025年問題という言葉も聞きますよね。

「団塊の世代が75才以上になることで、医療や介護などの社会保障費が20兆円以上増え、行政サービスが削られる。」

ことを指します。

 

<社会保障費の推移と将来の予想>

社会保障費の推移と予想

(出典:2040年を見据えた社会保障の将来見通し(内閣府) 社会保障費用統計(国立人口問題研究所)

 

その対策として、国や自治体がしようとしている政策の1つが「コンパクトシティ」への誘導です。「行政サービスの範囲を狭くすることで、お金を節約しよう。」としているのです。

具体的には「立地適正化計画」を作ることで、

  • 街の中心部:商業施設を建てたら税金を優遇、公共サービスも手厚く
  • それ以外の場所:商業施設を建てたいなら届け出が必要。やりにくくさせる

という方向へと誘導しようとしています。

 

立地適正化計画とは?

ちょっと立地適正化計画について、イメージしにくいと思うので、国土交通省が使っているイメージ図を借りてきます。

 

<立地適正化計画のイメージ>

都市機能誘導区域のイメージ

(出典:国土交通省 立地適正化計画の意義と役割)

 

立地適正化計画では、街の中心部に2つの区域を設定します。

 ①都市誘導区域(赤色の部分)

 ②居住誘導区域(青色の部分)

鉄道駅やバス停を中心に、区域を設定するイメージです。

ここに、幼稚園や介護施設などの公共施設だけでなく、銀行やスーパーなど生活に必要なサービスも集中させる構想を各自治体が作っているのです。

 

介護士の給料が他の仕事に比べて約10万円も安いため、人手不足で困っている、というニュースも聞きますよね。

いくら施設がたくさんあっても、介護士が足りないため成り立たなくなっているのです。

そのため、街の中心部に施設も住人も集中させることで、なんとか公共サービスを維持しようとしているのです。この流れは変わらないでしょう。

 

京都府内での立地適正化計画の具体例

京都府内では、2018年5月1日現在で、長岡京市と舞鶴市がこの計画を作っています。

長岡京市の立地適正化計画

舞鶴市の立地適正化計画

長岡京市の事例を見てみましょう。こんな感じで、地域に色分けをしています。

 

<長岡京市の立地適正化計画図>

 

街の中心部に2つの区域が設定されていますね。

 ①都市誘導区域(赤と黄色のアミかけ枠内)

 ②居住誘導区域(黄色の枠内)

 

長岡京市では、この「①都市誘導区域」に今後15年間で、病院、図書館、介護施設、銀行、スーパー、各種学校などの機能を移動させようという計画中です。

当然、このエリアから外れれば、生活はどんどん不便になります。子育ても、介護も十分なサービスを受けるのが難しくなっていきます。

地価も家賃も下がりますし、売るに売れない不動産も増えていくことになるでしょう。

 

怖いのは、2025年問題で自治体がリストラを前倒しする可能性

もし2025年問題によって、予想よりも社会保障費が増えたり、税収が足りなかったりした場合には、前倒しで行政サービスを統合していく可能性もあります。

極端な話、街の中心部の公共サービスは残して、他は削っていく可能性があるのです。当然、それ以外の地域の地価は下がっていかざるを得ないでしょう。

 

このような最悪のケースを想定した「売るに売れなくなる不動産」の見分け方をこちらの記事で解説しています。

実際に、神奈川県の横須賀市では、このような事態に直面しており、その詳細についても解説しています。

→「2025年問題と売るに売れなくなる不動産の見分け方」

 

買いたい、売りたい人は、こちらの記事もどうぞ

この記事で、大まかな傾向については解説しましたが、実際に検討する場合には、もっと具体的な情報が必要でしょう。

興味のある方は、こちらもご参考ください。

 

1、買いたい人がすべき、後悔しない立地条件の確かめかた

10年後も大丈夫?家を買うなら気をつけたい3つのこと
人口が減少していく日本で、これから家を買う場合に気をつけたい3つのポイントをまとめました。

 

2、売りたい人がすべき、数百万円単位で高く売るためのコツ

不動産を数百万円高く売りたい人がすべき、たった1つのこと
あなたが調べようとしている不動産価格は、もしかしたら間違っているかもしれません。その理由とは?

 

 

 

京都府の不動産価格を調べるならこちら

 

京都府内の詳しい解説はこちら

京都府内の市については、こちらの記事で詳しくまとめました。

京都市福知山市舞鶴市綾部市
宇治市宮津市亀岡市城陽市
向日市長岡京市八幡市京田辺市
京丹後市南丹市木津川市

 

 

 

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