3分で図解。不動産を売るまでの流れは6ステップ

売却の流れ

不動産を売りたいと思っても、大きなお金も動きますし、契約書も複雑そうなので、「大変そう」というイメージがありますよね。

この記事では、不動産を売るまでの流れを6つのステップに分けて解説していきます。

不動産を売るまでの6つのステップとは?

不動産を売る場合は、大きく分けると6つのステップで進められていきます。それは、

  1. 情報収拾・計画(査定)
  2. 業者選び(媒介契約)
  3. 販売活動
  4. 売買契約
  5. 自宅の引き渡し、決済
  6. 確定申告

の6つです。

1、情報収拾(査定)

まず始めは情報収拾からです。不動産の売却では、まずは「現実」を知ること。

その上で、どんな「目標」が選ぶのかが重要です。

例えば、住み替えをしたい、納税期限前に売却をしたい、といった場合には、「期限内に売却すること」が優先されるでしょう。

しかし、「現実」を見たら、ほとんど売買がない地域であれば、そもそも「期限内に売却すること」を「目標」にしても難しいですよね。

ですから、

「高値で売れるほどの人気物件なのか」

「値下げさえすれば、確実に売れる物件なのか」

「そもそも取引が少ない地域なので、長期戦で考えなければいけない物件なのか」

といった、あなたの不動産の「現実」を知っておく必要があるのです。

 

では、その「現実」を知るためには、何を調べなければいけないのか?それは、

  1. 取引件数 :その地域でどれぐらい取引があるのか?
  2. 相場   :だいたいいくらで売れそうなのか?
  3. 得意な業者:取引実績の豊富で信頼できる業者はどこか?

の3点です。

a)の取引件数については、「土地総合情報システム」で今すぐ調べることが可能です。

→「3分で図解。土地総合情報システムの使い方とその限界」

 

b)c)については、一括査定を活用することで、簡単に調べることができます。

→「不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由」

 

このような情報収拾を事前にしておくことで、次以降のステップで、何を選べばいいかが見えてくるはずです。

 

2、業者選び(媒介契約)

情報収拾をしたら、次はどこの業者に販売を依頼するかを決めます。

その際に結ぶ契約を「媒介契約」と呼ぶのですが、この媒介契約は3種類あるので、どれか1つを選ばなければいけません。

それぞれの特徴を簡単に表にまとめてみると、このようになります。

媒介契約の比較

 

この表の詳しい解説は、別の記事でしていますので、ここではそれぞれの媒介契約の特徴を簡単にまとめます。

 

一般媒介契約

この契約では、複数の不動産会社に販売活動を依頼することができます。

各社のHPでも集客してくれますし、早い者勝ち競争になるため、早く売却をしたい場合に相性のいい契約になります。

逆に、なるべく高く売ろうとする場合には、業者から見ると難易度も高くなって、競争も激しい案件になるので、あまり真剣に取り扱ってくれない可能性もあります。

 

専任媒介契約

この契約では、1社だけと契約を結ぶことになります。

窓口が1つになるため、何社もやり取りをする手間がなくて楽な点と、2週間に1回は販売活動の報告をしてくれるので、どんな状況なのかを確認しやすいというメリットがあります。

反面、1社だけしか販売活動をしてくれないので、その業者があまり熱心でなかったり、売り方がヘタクソな場合には一向に売却が進まない可能性もあります。

「囲い込み」という悪質な手口を受ける可能性もあります。

 

そのため、「この人(会社)なら信頼して任せられる」という確信がなければ、後悔する可能性があります。

 

専属専任媒介契約

この契約は、専任媒介契約よりももっと業者を信頼した場合に結ぶ契約です。

1週間に1回は販売活動の報告をしてくれるようになりますが、自分で買い手を探してくる取引はできないという縛りがあります。

また、専任媒介契約とこの契約は、1社しか契約しないため、業者の腕次第で結果が大きく変わってきます。

ある調査によると、複数社との契約の一般媒介契約に比べて、高く売れる可能性も高いが、逆に安く売れる可能性も高い、というハイリスク・ハイリターン型であることがわかりました。

ちなみに、この契約も専任媒介契約も期間は最長3ヶ月と決められているので、ダメだと思ったら契約を変更することも可能です。

 

このような違いがあるため、例えば、

  • 早く売りたいのであれば「一般媒介契約」
  • 高く売りたいならば「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」
  • どこが信頼できるか判断できない場合は「一般媒介契約」

というように、ケースバイケースで選ぶことが可能なのです。

そのためにも、事前に業者の情報収拾が必要になるんですね。媒介契約の詳しい解説と、悪徳業者の手口については、以下の記事で解説しています。

→「3分で図解。不動産の媒介契約の選び方。メリットとデメリットを解説」

→「悪徳不動産の衝撃的な手口「囲い込み」を図解してみた」

 

3、販売活動・内覧

 

業者が決まったら、次は売り出し価格(いくらで売るか?)を決めて、実際に不動産会社に販売活動をしてもらうことになります。

売り出し価格は、周辺での取引相場と業者が持っている情報、売却までにかけれる時間、媒介契約でどれを選ぶか、などを考えながら決めていくことになります。

多少高めに設定して、内覧に来た見込客からの値下げ交渉に備えたり、リフォームをして価格を多少あげたりなど、不動産会社と相談しながら販売計画を決めていきます。

 

また、販売活動が始まったら、見込客が内覧に来ます。

掃除をしたり余計な荷物を処分したりなど、「売るための演出」をしたり、見込客からの反応が少なければ、値下げを検討したりなど、状況に応じて不動産会社と相談しながら販売活動を行なっていくことになります。

 

4、売買契約

無事買い手が見つかり、条件交渉も済んだら、売買契約書を交わします。

ここで細かい条件についての取り決めや、引き渡し後にトラブルにならないように瑕疵(欠陥)がないかなどの確認をします。

また、この日に買い手から手付金を受け取ります。金額はケースバイケースですが、契約額の5〜10%、または10〜100万円ぐらいの場合もあります。

もし、その後に買い手がキャンセルして来た場合は、この手付金がキャンセル料になります。

逆に売り手からキャンセルした場合には、こちらから同額を支払わなければなりません。

 

5、引き渡し

売買契約が済んだとしても、すぐに現金化できるわけではありません。

買い手が現金で買うのか、住宅ローンを使うかによって、1〜3ヶ月ぐらいかかります。

 

その間に売り手は、引越しを済ませて、相手に引き渡せる状態にしなければいけません。

ハウスクリーニング業者に清掃を依頼することもあれば、現状有姿といって、そのままの状態で引き渡す場合もあります。この条件は、事前に売買契約の時に決めます。

また、決済は銀行で行うことが多く、その場には銀行担当者、司法書士なども同席します。登記の手続きもその場で行うからです。

 

6、確定申告

年度末の2〜3月に確定申告を行います。

買った時よりも売却額が上回った場合には、利益が出た取引ということで税金がかかりますが、マイホームの売却の場合は、いろいろな特例があるのでほとんど税金を払う必要はないでしょう。

空き家の場合も、一定条件を満たした場合には、税金の優遇があります。

また、逆に損をしている場合にも、所得税や住民税と通算して、税金が戻ってくることもあります。

→「3分で図解。不動産の売却でかかる税金のハナシ」

 

まとめ

不動産の売却の流れは、このようになります。

販売活動が始まってしまえば、あとは不動産会社の腕次第になります。ですから、そこに至る前の

  • 目標:早く売りたいのか、高く売りたいのか?
  • どの業者に販売を依頼するのか?
  • どの媒介契約を選ぶのか?
  • いくらで売り出すのか?

といった計画や選択によって結果が大きく変わります。

 

つまり、事前の情報収拾が勝負だということなんですね。

事前の情報収拾の方法については、こちらの2つの記事に詳しくまとめていますので、参考にしてみてください。

→「10分でできる「あなたの不動産」を自分で査定する方法」

→「不動産を数百万円高く売りたい人がすべきたった1つのこと」

 

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