2022年問題で、日本の不動産はこれからどうなる?

東京オリンピックまであと2年に迫り、不動産市場でも「オリンピック前に売り逃げした方がいいのでは?」という声が出てきました。

そして、その後に迫る2022年問題についても、注目されてきています。しかし、その実態については、具体的に解説されている記事がないように思います。

・どこにあるのか?

・どれぐらいあるのか?

・どうやって調べればいいのか?

こういう情報がなければ、ただ「怖い怖い」で振り回されてしまいますよね。

そこで、この記事ではより具体的に、2022年問題の内容とその影響について解説します。

2022年問題とは

「2022年に、大都市圏にある農地(生産緑地)が、宅地に解禁されることで地価が下落する。」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

生産緑地とは、1992年に制定された法律で、

「30年間農業を続けるなら、固定資産税を安くするよ。」

というもので、2022年で宅地への転用が解禁になるのです。

 

当時40〜50代だった農家の方も、30年経てば70〜80代です。

代替わりしている農家もいるでしょうし、その多くはサラリーマンとして働いている人も多いでしょう。

実際、この30年間で、農家の数は400万世帯から約200万世帯と、ほぼ半分に減っています。

固定資産税が上がっても農家を続ける人もいるでしょうが、その多くが宅地やアパートへと変わっていくと言われています。

 

生産緑地が宅地になると、どんな影響があるのか?

 

2015年に相続税が増税になりました。そのため、相続税対策にアパートを建てる人がものすごく増えました。アパートを建てると、土地の評価が下がるので税金が安くなるからです。

 

しかし、それをみんながやってしまえば、家が余ります。昨年あたりから「サブリース(アパートを建てたら、家賃を35年間保証しますよ)」という契約が問題になって騒がれてますよね。

アパートを建てたものの、借り手の取り合いになって部屋が埋まらないために、借金を返せない大家さんが増えているのです。

 

不動産バブルに関連する記事

 

また、2013年の調査によると、空き家率は全国平均で13.5%でした。

2015年の相続税の増税によってアパートがバンバン建っているため、2018年現在ではもっと空き家率が高くなっているでしょう。

野村総合研究所の予測によると、15年後の2033年には1/3が空き家になる可能性があるそうです。

 

つまり、生産緑地が宅地に解禁になると、家が余っているところに、さらに家が建つため、土地価格や家賃が下がる可能性が高いのです。

 

生産緑地があるのはどこ?影響のある地域は?

 

そうなると、気になるのは「どこの地域にあるのか?」ですよね。

地図上で色分けしてみました。

生産緑地の分布図

都道府県別の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

面積別にランキング形式にしてまとめると、こうなります。

生産緑地の面積ランキング

生産緑地の面積上位

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

このように、東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に分布しています。

1番面積が大きい都市は、京都市で約600ヘクタール。東京ドームで127個分になります。

東京では、町田市などの郊外に多く、大阪では大阪市には多くなく、ほぼ全域に散らばっています。

名古屋圏も大阪と同様に、名古屋市だけでなく、愛知県内全域へと広がっています。

 

生産緑地を詳しく調べる方法

 

「自治体名 都市計画図」で検索すると、だいたいの自治体で生産緑地がどこにあるかを調べることができます。

 

わたしも何十という自治体の都市計画図を見てみましたが、傾向としては、

・川沿いの農地

・住宅地の中に点在している農地

・バイパスや高速道路など、大きな道路沿いの農地

あたりに多い印象です。街のど真ん中にあることはあまりなく、中心部からちょっと離れた地域に多いようです。

 

周辺地域にも、大きな影響がくる可能性あり

さらに気をつけたいのは、生産緑地の多い都市の周辺地域です。

というのも、生産緑地はもともと都市部の農地を対象として作られた制度のため、多くの生産緑地が残っている地域は、けっこうな大都市だからです。

そのような大都市で宅地化が進めば、地価や家賃が下がるので、周りの自治体から人が移り住みやすくなります。

 

つまり、周辺の地域から人が流れることで、人が少ない地方や郊外では、さらに人が減って土地価格が下がる可能性があるのです。

そのような地域を挙げてみると、

・京都市のお隣の大津市、京都府内の他の市町村

・三重県、岐阜県などの名古屋市に近い市区町村

・千葉市や横浜市よりも東京から離れている市区町村

・さいたま市よりも北の市区町村

などで影響が大きいでしょう。

 

結論

以上のことから、「買う」「貸す」「売る」という視点で見た場合に、どのような基準で選ぶべきかをまとめました。

 

買う:2022年以降にお宝物件が出てくる可能性あり

購入を検討している方は、来年の消費税増税までにと考えている人もいるかもしれませんが、生産緑地の解禁によって、多くの宅地が放出される可能性があります。

もし、住みたい地域が決まっているのであれば、自治体の都市計画図を確認して生産緑地を調べてみてはいかがでしょうか。

 

立地適正化計画の影響を受ける可能性もある

ただし、生産緑地は街の中心部から少し離れている傾向にあるため、立地適正化計画の対象外のエリアの可能性があります。

立地適正化計画とは、行政サービスを重点的に提供する地域とそうでない地域とで線引きしようという計画です。「自治体名 立地適正化計画」で調べると、一部の市町村で出てきます。

→(参考)「立地適正化計画」で売れなくなる不動産を見分ける方法

基本的には、駅からの距離に応じて設定しているので、将来の資産価値も考えるならば、あまり駅から遠い地区はやめた方が良さそうです。

 

例)名古屋市の居住誘導区域(優先エリア)

名古屋市の立地適正化計画図

(出典:名古屋市 立地適正化計画)

 

ピンクのエリアよりも外側のエリアが、今後不便になっていくエリアになります。

自治体によって設定の仕方が異なりますが、あまり駅から遠いエリアで探すのはやめたほうがいいでしょう。

 

貸す:今後は競合が増える可能性大。生産緑地の分布は要チェック

2022年問題によって、多くの宅地がアパートへと変わるはずです。そうなると、今建っている賃貸住宅と競合状態になるので、家賃相場は下落するでしょう。

昨年からサブリース問題でアパートを建てた人が大変な目にあっていますが、2022年以降はそれに追い討ちをかけるような形になるでしょう。破産する大家さんが増えるかもしれません。

重複する部分もありますが、今後の土地活用、空き家活用で知っておくべき「これから起こること」を下の記事にまとめていますので、こちらもご参考ください。

土地活用で気をつけたい「これから起こる3つ変化」とは?

 

売る:2022年以降は競合物件が増えるので、その前に準備を

来年2019年10月には消費税が10%に増税になりますし、2年後には東京オリンピックも終わります。そして4年後には2022年問題が控えています。

売却を考えるなら、今がチャンスかもしれません。

こちらに不動産を高く売るためのコツをまとめましたので、ご参考ください。

 

数百万円高く売りたい人がしている、たった1つのこととは?

 

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