生産緑地が解禁になる2022年問題で、日本の不動産はどうなるのか?

2022年問題 不動産の相場予測

東京オリンピックまであと2年に迫り、不動産市場でも「オリンピック前に売り逃げした方がいいのでは?」という声が出てきました。

そして、その後に迫る2022年問題についても、注目されてきています。しかし、その実態については、具体的に解説されている記事がないように思います。

  • どこにあるのか?
  • どれぐらいあるのか?
  • どうやって調べればいいのか?

こういう情報がなければ、ただ「怖い怖い」で振り回されてしまいますよね。

そこで、この記事ではより具体的に、2022年問題の内容とその影響について解説します。

1、2022年問題とは?

「2022年に、大都市圏にある農地(生産緑地)が、宅地に解禁されることで地価が下落する。」

と言われている問題です。

 

→このような農地が宅地に変わっていきます。約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の土地なので、かなりの影響が出ると心配されています。

 

生産緑地とは、1992年に制定された法律で、

「30年間農業を続けるなら、固定資産税を安くするよ。」

というもので、2022年で宅地への転用が解禁になるのです。

 

当時40〜50代だった農家の方も、30年経てば70〜80代です。

代替わりしている農家もいるでしょうし、その多くはサラリーマンとして働いている人も多いでしょう。

実際、この30年間で、農家の数は400万世帯から約200万世帯と、ほぼ半分に減っています。2022年を節目に、農業をやめ宅地やアパート経営をしようという人も多いはずです。

 

(1)どれぐらいの割合の農地が、宅地へと進むのか?

生産緑地は、市街化区域内にある固定資産税の優遇を受けた農地ですが、30年前にこの優遇を受けなかった農地もかなりありました。30年間というシバリはきついですからね。

では、その優遇を受けなかった農地(宅地化農地)がどうなったのかというのが、下のグラフです。

 

三大都市圏の宅地化農地と生産緑地の推移

(出典:ニッセイ基礎研究所 生産緑地法改正と2022年問題)

紺色の線が、優遇を受けなかった農地です。

これらの農地も、生産緑地制度が始まる前は固定資産税の優遇を受けていました。ですから、1992年から宅地並みの税金の重さを実感し始めているわけです。

 

で、グラフを見ると、始めの1年間で約1割ほどが宅地に変わっています。その後3年かけて2割ぐらい減ってますね。

ですから、今回も同じような動きをするとすれば、5年で2〜3割程度の農地が宅地になると予想されます。

 

(2)だったら、それほど影響がないのでは?

一気に土地が放出されるわけでないとすれば、あまり影響がなさそうに思えますよね。

ですが、もう1点考えて欲しいのが、家を購入しようとする若い人が減っているということです。

結婚して子供を産む世帯も減っている中で、わざわざ何十年というローンを組んで家を建てようとする人が減っているのです。

 

しかも、来年には増税が予定されていますので、家を建てる人はもっと減っていくはずです。

 

 3%、5%へ増税した後では、家を建てる人がガクッと減っている

消費税と新設着工住宅戸数の推移

(参考:総務省統計局 住宅着工統計)

 

そのため、土地価格が一気に下落するのではなく、ジリジリと下げていく展開が予想されます。

 

(3)生産緑地があるのはどこ?影響のある地域は?

そうなると、気になるのは「どこの地域にあるのか?」ですよね。

地図上で色分けしてみました。

 

 ①生産緑地の分布図

都道府県別の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

東名阪の3大都市圏に集中していることがわかります。大都市ほど、生産緑地が多いという状況です。

面積別にランキング形式にしてまとめると、こうなります。

 

 ②生産緑地の面積ランキング

 

生産緑地の面積ランキング

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

1番面積が大きい都市は、京都市で約600ヘクタール。東京ドームで127個分になります。

さいたま市、横浜市、川崎市と首都圏の郊外エリアにも多いですね。

 

 ③東京都は、ほとんどが23区外の市町村

東京都内の生産緑地の分布

東京では、町田市や立川市、八王子市などの郊外に多く散らばっています。

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 ④大阪府では、大阪市も含めて幅広く分布

大阪府の生産緑地の分布

大阪では、堺市、八尾市、東大阪市など、大阪市の周辺部に多く分布しています。

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 ⑤愛知県は名古屋市に集中している

愛知県では、名古屋市を中心に幅広く分布しています。

名古屋市は全国で5番目に生産緑地の多い市で、すでに立地適正化計画も策定して、郊外での開発を抑えるように動き始めています。

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(4)生産緑地を詳しく調べる方法

「自治体名 都市計画図」で検索すると、だいたいの自治体で生産緑地がどこにあるかを調べることができます。

 

わたしも何十という自治体の都市計画図を見てみましたが、傾向としては、

・川沿いの農地

・住宅地の中に点在している農地

・バイパスや高速道路など、大きな道路沿いの農地

あたりに多い印象です。街のど真ん中にあることはあまりなく、中心部からちょっと離れた地域に多いようです。

 

(5)周辺地域にも、大きな影響がくる可能性あり

さらに気をつけたいのは、生産緑地の多い都市の周辺地域です。

というのも、生産緑地はもともと都市部の農地を対象として作られた制度のため、多くの生産緑地が残っている地域は、けっこうな大都市だからです。

そのような大都市で宅地化が進めば、地価や家賃が下がるので、周りの自治体から人が移り住みやすくなります。

 

つまり、周辺の地域から人が流れることで、人が少ない地方や郊外では、さらに人が減って土地価格が下がる可能性があるのです。

 

そのような地域を挙げてみると、

  • 京都市のお隣の大津市、京都府内の他の市町村
  • 三重県、岐阜県などの名古屋市に近い市区町村
  • 千葉市や横浜市よりも東京から離れている市区町村
  • さいたま市よりも北の市区町村

などで影響が大きいでしょう。

 

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