2020年東京オリンピック後の不動産はどうなるのか?

不動産の相場予測

不動産市場が盛り上がっているというニュースや雑誌記事をよく見かけるようになりました。

そうなると気になって来るのは、「この不動産相場がいつまで続くのか?」ですよね。

そして、おそらく多くの人が「東京オリンピックまでに売った方が良いのでは?」と考えているのではないでしょうか。

 

そこで、この記事では「東京オリンピック後に不動産市場が本当に下がるのか?」について、現在の不動産市場の現状をもとに予想してみたいと思います。

これから不動産を売りたい、または買いたい人のお役に立てば幸いです。

過去のオリンピックはどうだったのか?

過去の先進国のオリンピック開催前後の5年間をみると、開催前に比べて成長率が伸びているケースは、アトランタとロンドンだけでした。

 

先進国のオリンピック前後のGDP

 

(出典:IMF World Economic Outlook Databases)

 

さらに新興国のケースを見ても、オリンピックがきっかけでその後の伸びているケースはありません。

前回のリオデジャネイロでは、あまりに費用がかかりすぎたために市民経済にお金が回らず、開催前年から成長率がマイナスになってしまいました。

必ずしも、オリンピックがいい方向へと向かうわけではないようです。

 

新興国のオリンピック前後のGDP

 

(出典:IMF World Economic Outlook Databases)

 

2018年までに不動産市場にどのような影響があったのか?

2013年5月にオリンピック開催地に東京が決まり、はや5年が経とうとしています。

東京の商業地は、この5年間で競技場の建設や多くの宿泊施設が建てられ、平均13.9%の上昇をしました。

では、住宅地はどうだったのでしょうか?

 

東京都の住宅地の公示地価の推移

 

(出典:国土交通省 平成30年地価公示関係データ)

 

ご覧のように、全国で見ると0.9%の下落でしたが、東京都内の住宅地では8.9%の上昇となっています。

オリンピック開催地として、東京の住宅地もその恩恵を受けていると言えます。

 

地方でも観光地にはオリンピック効果があった

では、地方はどうでしょうか?

全国平均で見ると0.9%のマイナスとなっていますが、もう少し詳しく見ていくと、地域によってかなり違いがあることがわかりました。

 

というのも、東京オリンピックが開催地に決定してから、外国人観光客が増えていますよね。

2013年には1,036万人だった訪日外国人数が、2017年には2,869万人にまで増加しています。

2018年1-4月ですでに1,000万人を超えているそうなので、まだまだ増えそうな勢いです。

 

訪日外国人数の推移

(参考:日本政府観光局)

 

今年の公示地価の上昇率を見ると、北海道倶知安町(スキーリゾートのニセコの隣)、大阪市中央区、沖縄県豊見城市、京都市南区、などの地方都市での上昇が目立ちました。

これらもすべて外国人観光客の増加の恩恵を受けたのが理由です。

 

平成30年度の公示地価の上昇率ランキング

公示地価の上昇率ランキング

(出典:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

そして、この影響は住宅地にも及んでいます。

これらの商業地近くの住宅地はもちろんのこと、観光客数の増加によって街の中心部で仕事が増えていることから、通勤需要が生まれているのです。

 

特に札幌市や福岡市などの地下鉄や鉄道が整備されている都市では、駅近のマンションに対する需要も増えているため、街の中心部から離れた郊外のエリアでも土地価格が上昇しています。

 

北海道中央区を中心に、周辺の区の住宅地も5年間で10%以上も上昇している

北海道の公示地価の変化率の分布

(出典:国土交通省 平成30年地価公示関係データ)

 

福岡市中央区を中心に、周辺の区の住宅地も5年間で10%以上も上昇している

 

福岡県の公示地価の変化率

(出典:国土交通省 平成30年地価公示関係データ)

 

オリンピックが終わっても観光客数は減らなそう

このような現状にあって、オリンピックが終わった場合に、どんな変化が考えられるでしょうか?

東京を中心とした開催地の開発需要は終わるでしょう。ですが、観光客数については、そのまま維持できるかもしれません。

というのも、これまでのオリンピック開催国でも、開催地に決定以降は外国人観光客の数が増加し続け、それはオリンピック後も数年間は続いていたからです。

 

オリンピック開催国の外国人観光客数の推移

 

オリンピック開催国の外国人観光客数の推移

(参考:国土交通省 観光庁 *PDFファイル)

 

今回も同じことが言えるでしょう。実際ここ数年で外国人観光客数は3倍近くにまで増えているわけですからね。

都内であっても地方であっても、外国人観光客のニーズを満たせる地域については、引き続き不動産価格も調子が良さそうです。

 

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