3分で図解。土地の売却でかかる税金のハナシ

更地 売却の流れ

持っている土地を売却したいと思っていても、数百万円、数千万円単位の大きな取引になるから、どれぐらい税金がかかるのか、気になりますよね。

確定申告をする上での細かい計算などは、売却を依頼する不動産屋さんに相談すれば大丈夫ですが、

「おおよそ、どれぐらいかかるのか」

ぐらいは知っておかないと、売れたお金を使ったら、税金の請求がたくさん来て、払うのに困ってしまった、となると怖いですからね。

このサイトでは、そんな不安を解消するために、なるべく図解で、分かりやすく、そして、3分で分かるようにまとめましたので、ご参考ください。

3つのステップ

土地を売るときの税金の計算方法は、以下の3ステップで分かります。

  1. 「利益(損失)」がいくらかを調べる
  2.  利益を減らす「特例」を調べる
  3.  保有期間で「税率」を調べる

順に解説していきます。

 

1、「利益(損失)」がいくらかを調べる

利益(損失)の計算は、以下のようにします。

「利益(損失)」= 「売値」 − (「買値」 + 「経費」)

 

<利益の算出式のイメージ>

 

不動産の利益の計算イメージ

払ったお金(買値+経費)と、売ったお金(売値)の差額が、利益(損失)です。

感覚的にも理解しやすいと思います。ちなみに、この利益のことを「譲渡所得(じょうとしょとく)」と言います。覚えておいてください。

 

経費の対象となるのは?

 

経費とは、土地を買ったり、売ったりした時にかかった費用のことです。

例えば、不動産会社に払った仲介手数料や登記費用、測量費用、不動産取得税、などです。

 

買値がわからない場合はどうするのか?

また、親から相続した土地で、買値が分からないというケースもありますね。その場合は、売値の5%を買値とすることができます。

例えば、売却して1,000万円残ったとしたら、50万円が買値で、利益が950万円となります。

 

計算してみたら損失だった場合には?

売却して損失が出た場合には、給与などの他の所得と合算して確定申告をすることで、税金を減らすこともできます。

 

2、利益を減らす「特例」を調べる

土地をある一定条件を満たして売却した場合、利益額を減らすことができる特例が使えます。

しかし、その対象となる条件は、「国や自治体から買取の申し出が来た」「農業委員会からあっせんの提案があった」など、かなりハードルが高いです。

関係ない場合には、「3、保有期間で税率を調べる」まで飛ばしてもらってけっこうです。

 

 1)平成21年・平成22年に取得した土地の売却

 2)公共事業などのために土地建物を売った場合

 3)特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

 4)特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

 5)農地保有の合理化などのために土地を売った場合

 

1)平成21年・平成22年に取得した土地の売却

・平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却した場合

・平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合

のいずれかの場合に、譲渡所得(利益)から1,000万円を差し引く(控除)ことができます。

ただし、相続や贈与した不動産について、この特例を使うことはできません。

(参考:国税庁 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除)

 

2)公共事業などのために土地建物を売った場合

公共事業のために売却した(収用された)不動産は、譲渡所得から最大5,000万円まで差し引くことができます。

ただし、以下の2つのケースの場合には、この特例を使うことができません。

(参考:国税庁 収用等により土地建物を売ったときの特例)

 

 ① 国や自治体が申し出ても、ゴネた場合

・国や自治体が買取を申し出てきてから、6ヶ月以内に売却しなかった場合

・売却した人が、最初の買取の申し出に承諾しなかった場合

 

 ② 買い替えなど、代わりの不動産を手に入れた場合

・収用があってから2年以内に買い替えをした場合には、譲渡そのものがなかったと見なされますので、そもそも申告義務がなくなります。(収用等の場合の代替資産の特例)

・国や自治体が、代わりの土地を見つけてきてくれた場合には、譲渡そのものがなかったと見なされますので、そもそも申告義務がなくなります。(収用等の場合の交換処分の特例)

 

3)特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

道路や公園、河川などをスッキリ使いやすくする土地区画整理事業のために売却した場合には、譲渡所得から2,000万円を控除できます。

(参考:国税庁 措置法34条)

 

4)特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

自治体が行う特定中宅地造成事業で買取された場合には、最大で1,500万円の控除が可能です。

(参考:国税庁 特例適用チェック表 PDF)

 

5)農地保有の合理化などのために土地を売った場合

意欲のある農家に対して、所定の手続きで農地を売却した場合、その利益に対して最大800万円の控除が可能です。

(参考:農林水産省 農地の譲渡に係る特例措置について知りたい PDF)

 

3、保有期間で税率を調べる

最後は、保有期間によって、税率がいくらになるのか確認しましょう。

所有期間によって、税率がこのように変わります。

*スマホで見る場合は、横にスライドできます

5年以内の売却(短期譲渡所得)39.63%(所得税30.63%+9%)
5年以上の売却(長期譲渡所得)20.315%(所得税15.315%+5%)

復興特別所得税がかかるH25〜H49年までの税率

 

また、相続した土地であれば、相続した日から5年というわけではなく、ご家族が購入した日付からの計算になります。

 

「5年以内」に注意!

ただし、この「5年以内」には注意が必要で、5年経過した年の翌年1月1日以降に売却しないと、5年以上経過したとは見なされないんです。

 

<保有期間の計算ルール>

不動産の保有期間の考え方

例えば1月3日に買った人ならば、ほぼ6年持たないと5年以上保有したと見なされないのです。この点には注意が必要ですね。

 

結論

というわけで、土地を売却した場合の税金について、ザックリでも理解できましたでしょうか?

ポイントは3つです。

・相続した土地は、買値がわからなければ売値の5%が買値

・利益は「特例」で減らすことが可能

・所有期間に応じて、税率が変わる

 

特に、相続した土地では、買値がわからないことが多いので、ほぼ2割が税金で取られるケースが多いです。

特例が使えないのであれば、あとはなるべく高く売るための準備が必要ですね。

 

不動産の一括査定を使えば、数百万円高く売ることも可能

不動産の一括査定とは、複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」を教えてもらえるサービスです。

査定内容から、高く売れる会社が見つかるので、買値がわからなくて税金を多く取られても、手元に残るお金が増えますよ。

相場を知るのにも役立ちますので、1度活用してみてはいかがでしょうか。

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