路線価はどうやって決まるのか?使い方の注意点

相続

相続税の申告をする際に使われる路線価ですが、新聞やニュースで「路線価が2年連続の上昇」という形で報道されることが多いため、「路線価を調べれば、不動産の価格がわかる」と誤解する人も少なくないようです。

この記事では、路線価を利用する際の注意点について解説しました。

「路線価 2年連続上昇 下落は32県、都市と地方の二極化進む 国税庁」

(産経ニュース) 

 

このような見出しで、路線価がニュースになることが多いため、どうしても現在の地価を連想してしまいますよね。

特に地価を調べたいと思うと、公示地価や基準地価では、全国の土地の約5万地点しかカバーしていないため、自分の知りたい地価の参考にしづらい人も多いです。

その点、路線価は、路線価図という地図を見れば、ほとんどの都市での路線価評価額がわかるので、この価格を参考にすればいい、と思いがちです。

<足立区綾瀬1丁目周辺の路線価図>

路線価は公示地価の8割程度の評価額と言われていますから、逆を言えば「1.25倍すれば、時価評価がわかる」とも考えられるわけです。路線価図は上の図のように地域全てをカバーしていますから、それを1.25倍すればいい、となるわけです。

 

しかし、ここに落とし穴があるのです。

そもそも、公示地価は毎年2人の不動産鑑定士が、周辺の取引事例を参考にしながら、1地点ごとに価格を決めています。だからこそ、手間がかかりますし、全国の土地の “1,600分の1” しかカバーできていないのです。

では、路線価はどうやって、公示地価以外の地点の価格を決めているのでしょうか?

それは、過去の路線価の実績や、その地域の地形の状況などを見て、税務署の方で調整しているのです。つまり、実際の取引を反映しているとは限らないのです。

 

例えば、同じ道路でも、南側にある土地と北側にある土地では、日当たりが全然違いますよね?なのに同じ路線価で評価されてしまうのです。

つまり、相続税の申告で路線価を使うことは問題ありませんが、相続人同士で遺産分割の話し合いをする場合には、実際の価格を反映していないためにトラブルになる可能性があるのですね。

 

ですから、相続での話し合いや、いくらで売れるのかを調べる場合には、路線価ではなく実勢価格を調べる必要があります。

実勢価格の調べ方については、ネット上で調べられる方法から、不動産会社に問い合わせる方法まで、いろいろなレベルがあります。

こちらの記事にまとめてますので、興味のある方はご参考にしてみてください。

 

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