リバースモーゲージでいくら借りれるのか?調べる方法

リバースモーゲージでいくら借りれるのか? リバースモーゲージ

この記事では、「リバースモーゲージでいくら借りられるのか?」について解説します。

リバースモーゲージは、契約から借入までに数ヶ月かかりますから、契約してみたものの「満足できる額を借りられなかった」となってはガッカリですよね。

実はリバースモーゲージの担保と借入額の関係は、2種類あるのです。そのどちらを選ぶかによって、借りれる金額が他の場合の半分になってしまう可能性もあります。

そこで、この記事では2種類の借入方法と「いくらぐらい借りられるのか?」を調べる方法を解説していきたいと思います。

2種類の借入方法とは?

リバースモーゲージは、いろいろな切り口で分類できますが、「いくら借りられるか?」という観点から見ると、2種類に分けられます。それは、

①金利をその都度支払っていくタイプ

②金利をそのまま借入金に組み入れるタイプ

の2種類です。①は東京スター銀行が提供しているタイプで、②はそれ以外の都銀、地銀などが提供しているタイプです。それぞれについて、詳しく解説していきましょう。

 

①金利をその都度支払っていくタイプ

このタイプでは、例えば1,000万円借りたとしたら、年利3%として毎月2.5万円ずつ利息を支払うことになります。その場合の借入金と不動産の担保評価額の関係は以下のようになります。

金利をその都度払うタイプ

ご覧のように、借入金は金利を毎月払うので一定のままです。ということは、不動産の担保評価額まで借りたとしても、その担保を売ればいつでも返済できることになります。

担保の評価額は金融機関によって異なりますが、ようするに現金化しようとした時の金額ですから、だいたい市場価格の6〜8割程度でしょう。不動産の取引で「買取」というすぐに現金化することができる取引がありますが、その相場がだいたい市場価格の6〜8割だからです。

つまり、毎月利息を返済するつもりであれば、市場価格の6〜8割は借りられるわけですね。

 

②金利を借入金に組み入れるタイプ

このタイプであれば、1,000万円借りた場合には、毎月の利息はそのまま借入金に組み入れていくことになります。そのため、時間とともに借入金はどんどん膨らんでいきます。

金利水準にもよりますが、こんなイメージです。

金利と借入額の推移

金利3%としても、30年で2倍以上になります。今よりも金利が上昇していくとなれば、3倍以上になる可能性もあります。

そのため、借りられる金額は、担保評価額よりも大きく下回る水準になります。図に表すとこんなイメージですね。

金利組み入れタイプの借入金額のイメージ

各行の契約条件を見ると、このタイプでは2つの限度額が設定されています。

1)貸越極度額:利息込みで返済を相続後まで猶予してもらえる金額

2)融資限度額:実際に何かに使うために借りられる金額

の2種類です。そして、だいたいが「融資限度額=貸越極度額の1/2」という条件のところが多いです。それは上のグラフで見てもらった通り、何十年も借りてると、借金が2倍以上に増えてしまうからなんですね。

①のタイプでは、市場価格の6〜8割は借りられるということでしたが、金利を払わない②のタイプでは、その半分ということで、市場価格の3〜4割程度が借りられる上限額と考えることができます。

 

市場価格の調べ方

そうなると、あとはどうやって市場価格を調べるかですよね。1番簡単な方法は、一括査定の机上査定を活用することです。メールや簡単な電話のやりとりで、「いくらで売れるか?」を知ることができるのです。

複数社から査定がもらえるため、より正確な市場価格を調べることができますし、もしリバースモーゲージでは条件が合わないと感じた場合に、売却を依頼することも可能です。

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不動産は数千万円〜数億円単位の価値ある資産ですから、できる限り情報を集めて、納得のできる答えが見つかることを願っています。

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