リースバックの仕組み。メリットとリスクを全解説

リースバックの仕組み、メリットとリスク リースバック

「死ぬまで家に住むことができて、お金も借りられる」という商品性が人気のリバースモーゲージですが、「相続人全員の承諾が必要」「大都市の土地つき建物でないとダメ」など、利用するのにハードルが高く、あきらめてしまう人も多いようです。

そこに出てきたのがリースバックという仕組みです。

「家を売却して、まとまったお金を手に入れながらも、家賃を払えば家に住み続けられる。」という仕組みで、リバースモーゲージに似たような商品性でありながらも、利用のハードルが低く使いやすいと広がっているのです。

そこで、この記事では、リースバックの仕組みとそのメリット、そしてリスクについて解説していきます。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、それほど難しくありません。

「家を売却してお金を受け取れて、そのまま住み続けられる」というものです。

図にすると、このようなイメージですね。

リースバックの仕組み

 

リースバックの条件

1、いくらで買い取ってくれるのか?

リースバックの買取額は、市場価格の7割程度

買取額は、市場価格の7割程度が目安になります。

ですから、市場価格が3,000万円であれば、2,100万円で買い取ってもらい、かつ、そのまま住むことができます。

 

2、家賃はいくらなのか?

運営会社や契約期間にもよりますが、買取金額の6〜10%ぐらいです。2,100万円で買い取った場合には、月額10〜17.5万円の家賃を支払うことで住み続けることができます。

 

リースバックのメリット

1、地域や年齢、年収などの条件がゆるい

リースバックは地域、年収、年齢などの条件がゆるい

リースバックは、業者に買い取ってもらうわけですから、ほとんど普通の売却と変わりません。そのため、よほど売りにくい地域でなければ、買取に応じてもらえます。

 

2、周囲にバレずに、すぐに現金化できる

周りに知られずに現金化できる

リバースモーゲージは、審査も厳しく、お金が振り込まれるまでに3〜4ヶ月かかるため、すぐに資金が必要な場合には使いづらいサービスです。

その点、リースバックは1ヶ月以内に現金化することができますし、家賃を払えばそのまま住み続けられるため、周りにバレる心配もありません。

また、通常の買取の場合でも、市場価格の6〜8割程度での買取になるため、条件面ではほとんど変わりません。そのまま住み続けられる分だけ、普通に買取をしてもらうよりも使い勝手がいいサービスと言えます。

 

3、固定資産税から解放される

固定資産税から解放される

リースバックでは、自宅の名義がサービス業者に変わるため、固定資産税などの税金から解放されます。

 

リースバックのデメリット

1、賃貸契約を途中解約できない

リースバックの賃貸契約は途中解約できない

運営会社にもよりますが、1ヶ月から10年、20年という長い契約期間も可能です。しかし、リースバックは企業のリース契約と同様に、中途解約は原則できません(違約金がかかる)。

例えば、体調を崩して有料老人ホームに入ろうと思っても、契約期間が残っていれば、その間の家賃は払わなければいけないのです。

そのため、契約期間については、慎重に決める必要があります。

 

2、一生家賃を支払い続けなければいけない

一生家賃を払い続けなければいけない

自宅とは言え、売却してしまって名義が変わっているわけですから、一生家賃を支払い続けないと住めなくなります。契約期間や契約する会社でも条件が変わってきますので、何社か問い合わせて比較する必要がありますね。

 

リースバックとリバースモーゲージのリスクの違い

リバースモーゲージは、「死んだ後に自宅を売却して清算する」サービスのため、死ぬまでの何十年間は

①土地価格の下落リスク

②借入金が年々膨れていくリスク

の2つのリスクがあります。そのため、「担保となる不動産の評価額<借入金」となった場合には、差額を一括返済しなければいけませんし、場合によっては売却しなければいけない可能性もあります。

リバースモーゲージとリースバックの仕組みの違い

 

それに対して、リースバックは先に不動産を売却してしまうため、そのようなリスクの心配はありません。

契約する時点で手元に入るお金も、月々に必要な家賃も事前にわかるので、予想外の展開に後悔することはないでしょう。

 

オススメのサービスの紹介

リースバックは契約する会社によって、買取期間も家賃も違ってきます。

なぜ、条件が違ってくるかというと、

・その会社の取り分(儲け)が違う

・その後に売却する際の見通しが違う

の2点が大きく影響するからです。

数千万円単位の取引になるので、いい条件の会社を選ぶだけで百万円単位で金額が変わる可能性もあります。そのため、何社か問い合わせて、条件を比較したほうがいいでしょう。

運営母体のしっかりした企業のいくつかをご紹介します。

会社名
「商品名」
対象地域物件年齢制限契約期間リンク先
ハウスドゥ
「ハウスリースバック」
指定なし制限なしなし自由に決められる
新生銀行
「新生MY WAY」
東京、神奈川、千葉、埼玉マンション50才以上10年
SBIエステート
「ずっとスマイル」
東京、神奈川、埼玉、千葉市街化調整区域物件は不可なし自由に決められる

 

「ちょっと違ったかも?」と思ったなら。自宅以外で老後資金を作る方法

ですが、「リースバックって思っていたのと違ったかも。」と思われた方もいるでしょう。

リバースモーゲージのように「死ぬまで住み続ける」ことは難しいですからね。この点が譲れないと感じている方には、リースバックは使えないと感じたでしょう。

もし、あなたがそう考えているならば、自宅以外で老後資金を作る方法をまとめたこちらの記事が参考になるかもしれません。

(参考記事:60代からでもできる!老後資金をつくる7つの方法を全解説)

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