2分でできる公示地価の調べ方。実際の取引価格とはゼンゼン違う!

調べ方

ウィキペディアで公示地価を調べると、

「世界でも珍しく、これこそ我国独特の文化と言えましょう」

「地価公示は、(中略)廃止するかの岐路に立たされている。」

というように、公示地価って信用できるの?と思わせられるような説明が載っています。

そこで、実際の取引価格と比べてみたところ、大きく差があることがわかりました。1割〜5割ぐらい高く、または安く取引されていることがわかったのです。

その検証結果と、どんな時に利用すべきか?について解説します。

1、公示地価・基準地価の調べ方

公示地価はその年の1月1日時点での地価について、全国約26,000地点を調査し、毎年3月下旬に発表されています。

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトがあります。この画面の右側から、公示地価を調べることができます。

 

(土地総合情報システムのリンクはこちら)

 

まず、右上の「地価公示・都道府県地価調査」をクリックします。

すると、こんな画面が出てきます。

公示地価の検索条件

地図から調べることもできますが、地名を入れた方が探す手間が省けるので、 「検索地域指定(地名入力)」がオススメです。

そうすると、地名の入力画面が出てきます。お住まいの地域を入力してください。 今回は、三重県津市の大谷町と入れてみます。

 

公示地価の地域検索の入力方法

 

そして、検索すると、一覧が出てきました。

 

三重県津市大谷町の公示地価

 

大谷町の公示地価は、10.7万円/m²ということがわかりますね。 「地図で確認する」ボタンを押せば、地図上でも確認できます。

基準地価(都道府県が調査する公示地価のようなもの。7月1日現在で評価し、9月中旬に発表される)も、同じ画面から調べられます。

 

2、実際の取引事例との比較

公示地価は、その地域での取引の指標となるような価格として、発表されていますが、実際の取引と比べるとどうなのでしょうか?

 

土地総合情報システムの使い方

実は、上にご紹介した「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で、一部ですが取引価格を調べることができます。

 

不動産総合情報システム

(土地総合情報システムのリンクはこちら)

 

このデータは、国土交通省が不動産を取引された方に対してアンケート調査をして集めたもので、全体の取引の約15%ぐらいが集まっています。

ただし、個人情報の関係から、住所は番地まではわからないようにしています。

 

まずは、実際に使い方を解説しましょう。

過去1年間の取引を調べてみます。下のような画面が出てくるので、左側の選択欄を見て下さい。

 

2)種類を選ぶ:土地や宅地など、調べたい物件を選びます

3)地域を選ぶ:調べたい地域を都道府県から順番に選んでいきます。今回は三重県の津市の大谷町で調べました。

 

不動産取引価格情報検索

 

すると、下のような検索結果が出てきます。

 

不動産取引価格情報検索の検索結果

 

赤ワクで囲んでいる部分を順番に解説します。

 

①は、津市の大谷町で過去1年間に実際にあった取引件数です。全部で15件ありました。

②の検索結果は、そのうちアンケートに答えてくれた件数です。

15件中6件のデータが、この「不動産取引価格情報検索」で見ることができる、という意味です。

③は、駅からの距離です。1分=80mで計算しますので、10分なら800mですね。

④坪単価、㎡あたりの単価です。

⑤建物の築年数や面積です。

 

土地取引は、6件中4件あり、12〜17万円/㎡と、同じ地域内でもかなりの開きがあることがわかりますね。

表通りかどうかや、使いやすい土地の形なの か、などの条件によって価格に違いが出ているのでしょう。

 

公示地価と実際の取引価格は違う

先ほどの公示地価の調べ方でも、同じ津市の大谷町で調べました。公示地価と比べてみると、どうでしょうか?

公示地価:10.7万円/㎡

実際の取引:12万円〜17万円/㎡

なんと実際の取引の方が、1〜5割も高額で取引されていました。

もし、公示地価を参考にして売却額を決めていたら、数百万円単位で安く売っていた可能性があるわけです。

 

実は、津市の大谷町は、津駅から10分程度の地域であり、街の中心部にある住宅地です。

そして、三重県の中でも数少ない公示地価が前年比で上昇している地域です。

なので、公示地価よりも高く取引されている理由は、こういった地価の上昇地域であることも関係あるかもしれません。

 

逆にあまり取引がない地域では、公示地価よりも低い価格で取引されていることもあります。

同じく津市の高茶屋という地域の公示地価と取引価格の関係を見ると、

公示地価:4.19万円/㎡

実際の取引:3.6万円/㎡

と約1割安い価格で取引されていました。

地域によって、公示地価より高かったり、低かったりするんですね。

 

結論

ここで取り上げた例以外にもいくつか見てみましたが、いずれのケースでも公示地価との開きは1割以上ありました。

このことからも、実際の取引の参考価格とするのは危ないと感じます。

むしろ、この地域の地価は上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのか、といった相場の流れを見るときの参考にすべきでしょう。

 

また、不動産の取引では、納税期限に間に合わせるために、相場の5〜8割ですぐに現金化できる「買取」という取引もあります。

「土地総合情報システム」では、全体の約15%しかデータがないので、「買取」による価格を相場価格とカン違いをして、安く売ってしまうリスクもあります。

 

もしあなたが、売却や相続での話し合いで価格を知りたいのであれば、「不動産の一括査定サービスの机上査定」を活用することで、より詳しい情報を知ることができます。

こちらに一括査定サービスのメリットや選び方をまとめましたので、ご興味のある方は参考にしてみてください。

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