リバースモーゲージとリースバックの違いを全解説

何が違うの?リバースモーゲージとリースバック リバースモーゲージ

「死ぬまで家に住み続けられて、お金まで借りられる」ことが魅力のリバースモーゲージは、ここ10年ぐらいで認知度も広まりました。

ですが、「相続人(全員)の承認が必要」「契約できる地域や物件が限られている」などの理由から、検討したものの諦めてしまっている人が多いのも事実です。

 

そこでにわかに注目を集めているのが、「家を売却しても、家賃を払えばそのまま住み続けられる」というリースバックです。

この記事では2つのサービスを比較しながら、「どんな人がどちらを選べばいいか?」を明らかにしていきたいと思います。

リバースモーゲージとリースバックの特徴

まず、最初にそれぞれのサービスの特徴について、簡単に解説します。

 

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、「家に住みながら、お金を借りられて、死んだ後に売却して借金を清算する」というサービスです。

「死んだ後に売却」というところがポイントで、このために、「相続人(全員)の同意が必要」である一方で「死ぬまで住み続けられる安心感」を手に入れることができます。

 

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージの仕組み

こちらの記事で、詳しく解説しています。

3分で図解。リバースモーゲージの仕組みと魅力とは?

 

リースバック

それに対して、リースバックは「家を売却しても、家賃を払い続ければ、そのまま住み続けることができる」という商品です。

先に売却をしてしまうので、相続人からの同意が必要なく、対象となる物件や地域の条件も厳しくないので、利用しやすいのがメリットです。

 

リースバックの仕組み

リースバックの仕組み

こちらの記事で、詳しく解説しています。

3分で図解。リースバックの仕組みとメリット

 

リバースモーゲージとリースバックの比較

「先に売却するのがリースバックで、後に売却するのがリバースモーゲージ」という点が、仕組み上の違いと言えます。

リバースモーゲージリースバック
お金の性質借金(死亡時に清算)売却代金
名義変わらない(死亡時に売却)変わる
費用金利(年利3%〜)家賃(年5〜10%)
いくらもらえるのか?金融機関の担保評価の50%〜市場価格の70%〜
対象地域主に三大都市圏特になし
年齢制限55才以上が主流なし
対象物件戸建てが主流制限なし
固定資産税かかるかからない
相続人からの同意(全員の)承諾が必要必要なし

 

後に売却するリバースモーゲージでは、「今は3,000万円で売れるとしても、20年後に1,500万になっていたら会社が損してしまうから、審査が厳しい」と考えていただくとスッキリすると思います。

人口が減っていくのだから、10年後に地価が下がってる可能性の方が高いですよね?

このことからも、かなり審査のハードルが高いとわかるでしょう。

 

メリットとデメリットで比較

それぞれのメリット、デメリットについてまとめると、以下のようになります。

リバースモーゲージリースバック
メリット・死ぬまで住み続けることができる

・いざという時の備えとして使える(充実人生など一部サービス)

・すぐに現金化できる

・対象地域や利用年齢の制限ない

デメリット・現金化できるお金が少ない

・対象地域や利用年齢に制限あり

・相続人の承諾がいる

・家賃を払い続けなければいけない

・いずれ家を手放す可能性あり(金銭的または契約期間の関係で)

どんな人にあったサービスか?死ぬまで住み続けたいけど、お金も欲しい人まとまったお金が必要だけど、まだ家を変えたくない人

 

リバースモーゲージ特有のリスク

リバースモーゲージは、契約者の死亡後に自宅を売却して清算するため、その間の金利や土地価格の値下がりのリスクに注意しなければいけません。

 

リバースモーゲージとリースバックのリスクの違い

リバースモーゲージとリースバックの仕組みの違い

 

それに対して、リースバックは先に売却してしまいます。

現在は不動産市場も盛り上がっていますが、この時期の相場で売却額を確定できるのです。その後、不動産価格が下がっても、そのリスクを負う必要はありません。

家賃を支払えなくなれば、出て行かざるを得ませんが、契約期間によって家賃も変わるので、場合によっては、住宅ローンの返済額よりも安い家賃で住むことも可能です。

1度相談してみる価値はあるかもしれませんね。

 

取り扱いサービス

不動産は字の通り「動かせない資産」なので、地域や業者によって条件が変わってきます。そのため、何社か比較した上で検討した方がいいでしょう。

リバースモーゲージ、リースバック、そして一括査定でオススメのサービスをご紹介します。

リバースモーゲージ

何と言っても、このサービスのパイオニアは東京スター銀行です。相続人も1人で済みますし、都心部であればマンションも対象に入れてくれるので間口が広いサービスとなっています。

東京スター銀行を第1に考えながら、地域的に合わない場合に他のサービスを検討するという流れがオススメです。

金融機関名
「商品名」
対象年齢対象地域資金使途融資額リンク先
東京スター銀行
「充実人生」
55才以上東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、神戸自由500万〜1億円
みずほ銀行
「みずほプライムエイジ」
55才以上東京、神奈川、千葉、埼玉自由1000万〜2億円
三井住友銀行
「SMBCリバースモーゲージ」
60才以上東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、大阪、京都、神戸自由1000万〜2億円

 

リースバック

リースバックは、東証1部上場企業ハウスドゥの「ハウスリースバック」がパイオニアです。元ヤクルトの古田選手がイメージキャラクターとしてCMにも出られているのでご存知の方もいるでしょう。

会社名
「商品名」
対象地域物件年齢制限契約期間リンク先
ハウスドゥ
「ハウスリースバック」
指定なし制限なしなし自由に決められる
新生銀行
「新生MY WAY」
東京、神奈川、千葉、埼玉マンション50才以上10年
SBIエステート
「ずっとスマイル」
東京、神奈川、埼玉、千葉市街化調整区域物件は不可なし自由に決められる

注意したいのは、リースバックでの賃貸契約は、中途解約ができないという点です。

また、新生MY WAYでは、10年となっていて更新もできません。本当に10年後には売却して退去してもらいますと書かれています。一生住み続けることが前提の商品設計ではないのです。

 

一括査定

売却も合わせて検討する際には、一括査定を活用するのがオススメです。

一括査定では複数社から査定がもらえるため、どこに頼めばより高く売ることができるかが比較できるので便利です。

また、自宅の相場がわかれば、リバースモーゲージやリースバックを利用した際に、いくらぐらい手元にお金が入るのかの目安がわかりますし、その条件がいいのか悪いのかの判断基準にもなります。

机上査定というメールや電話でのやりとりで、まずは情報収拾をしてみてはいかがでしょうか。

サービス名参加社数利用者数特徴 
ホームズ
1500420万人東証1部上場企業で安心
スマイスター
1400440万人郊外や地方の物件も査定可能
イエイ
1000400万人お断りサービスなどが充実

 

比較する上でのポイントは、まず「いくらで売れるか?」を調べることです。その上で、他のサービスでどれだけのお金が手元に入るのかを比べると、それぞれのサービスの「費用」が見えてきますからね。

リバースモーゲージ、リースバック、売却のいずれにせよ、数千万円単位のお金が動きますので、しっかり比較した上で後悔のない選択をしてください。

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