名古屋市の土地価格が、これから「二極化」していく3つの理由

愛知県

二極化とは

中間が減少して両極端に分かれる現象。大都市への人口集中と農漁村の過疎化、貧富の格差の拡大など。

(デジタル大辞泉より)

なぜ、名古屋市の土地価格が上昇したのか?

名古屋市の土地価格は、この5年間で大きく上がりました。

 

名古屋市の公示地価の推移

(出典:国土交通省 地価公示)

 

しかし、大阪市を見ると、住宅地は年率0.5%ぐらいで、さほど上がっていません。東名阪の三大都市圏が今回の地価上昇の主役なのに、なぜこれほどに違うのでしょうか?

その理由は、いわゆるトヨタ効果です。

2013年以降、為替が円安になったことでトヨタ自動車をはじめとした製造業の業績が好調になったため、名古屋市〜三河地区に多くの人が移住したのです。

 

名古屋市の人口は、平成25年(2013年)以降に移住者が一気に増えた

 

名古屋市の社会動態の推移

(出典:名古屋市 立地適正化計画)

 

そのため、名古屋市の東側や長久手市などの人口が大きく上昇し、住宅地の土地価格も上昇してきたのです。

逆に人口が減少した港区や南区、中川区などの西側の地区は、土地価格もあまり上がりませんでした。同じ名古屋市でも、東西で格差が広がっているのです。

公示地価の5年間の変化率(愛知県内)

愛知県の市区町村別の公示地価の変化率

(出典:国土交通省 地価公示)

 

しかし、これから数年もすると、土地価格は東西での二極化だけでなく、同じ地区でも「上がる中心部」と「下げて売れなくなる周辺部」の二極化が進む可能性があります。

しかも、その動きはすでに始まっているのです。

そこで、この記事では、名古屋市の土地価格が二極化していく3つの理由について解説していきます。その理由とは、

1、2022年問題

2、空き家率が上昇中

3、立地適正化計画が進んでいる

の3点です。相続した不動産で悩まれている方、住み替えを考えている方の参考になるはずです。

1、2022年問題とは?

「生産緑地(都市部にある農地)が宅地に変わることで、家や土地がさらに余り、地価や家賃が下落するだろう。」

と言われている問題です。

 

生産緑地

→全国に約3,989万坪、戸建てで約133万戸分の広さになります。

(参考:2022年問題で、日本の不動産はこれからどうなる?)

 

名古屋市の生産緑地の面積は、全国5位

実は、名古屋市はこの生産緑地の面積が、日本で5番目に大きいのです。その広さは270ヘクタール。ナゴヤドームで約27個分になります。

<ナゴヤドームの面積は約10.4ヘクタール。その27倍の広さ>

ナゴヤドーム

 

生産緑地は名古屋市や一宮市などの都市部に多い

生産緑地の分布を見ると、名古屋市を中心に広がっていることがわかります。

ほぼ愛知県全体で土地が一気に放出される可能性があるので、かなりの影響が出てくるものと思われます。

生産緑地の分布

愛知県の生産緑地の分布

(出典:都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

農家もこの30年で400万世帯から約200万世帯まで半減しました。

後継者不足や相続税・固定資産税の問題もありますから、その多くがアパートや宅地に変わっていくと予想されます。

 

2、名古屋市の空き家率は、すでに13.2%。家はもう余っている

このように、名古屋市に宅地やアパートが増える可能性が高いのですが、すでに市内では家が余っている状況です。

2013年の時点ですでに空き家率は13.2%。10軒に1軒以上が空き家になっているのです。

 

名古屋市の空き家率の推移

 

(出典:住宅・土地統計調査)

 

3、立地適正化計画で、郊外の住宅地を減らす

愛知県内の車の保有台数は、414万台と全国1位です。

名古屋市も東京や大阪と比べて車の台数が多いため、どこにでも家が建つようになってしまいました。そのため、家も余って空き家率が上昇しています。

そこにさらに、2022年問題で農地から宅地に変わって、家がたくさん増えたら大変なことになります。

 

そこで名古屋市では、郊外の新しい場所に家を建てにくい仕組みを作り始めています。それが「立地適正化計画(りっちてきせいか けいかく)」です。

「住みやすい区域と、そうでない区域に分けて、行政コストを減らそう」

という計画です。

(参考:「立地適正化計画」で売れなくなる不動産を見分ける方法)

 

名古屋市は、どこがエリア「内」なのか?

立地適正化計画によると、以下の図のように青枠の中が居住誘導区域(エリア内)になっています。

 

青枠内のエリアが居住誘導区域

 

名古屋市の居住誘導区域

(出典:名古屋市 立地適正化計画)

 

パッと見て、2割程度はエリア「外」になっているように見えますね。

 

立地適正化計画による土地価格への影響

この計画は、15〜20年以上の長い目で作られた計画なので、いますぐにエリア「外」の地域が不便になることはありません。

むしろ、当面の狙いは、2022年に生産緑地が解禁になったときに、たくさん家が建たないように、業者に対して規制をすることではないでしょうか。

実際、この計画が決まったことによって、エリア「外」で3戸以上の分譲住宅の建設をする場合は、市への届け出が必要になりました。

これによって、今後はエリア「外」での土地取引は減っていくでしょう。

逆にエリア「内」での取引は優遇されるので、高齢者向けのマンションが建ったり、商業施設の誘致を進めていくはずです。

 

結論

10軒に1軒以上が空き家の名古屋市では、家はすでにあまり気味です。

しかも、2022年問題で、郊外に家がたくさん建つ危険性が出てきたので、立地適正化計画による規制が始まりました。

これからは、

・エリア『内』では土地価格が上がる、または安定する

・エリア『外』では、土地取引が減り、価格も下がる

という変化が、名古屋市に起こるでしょう。

 

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名古屋市の公示地価は596地点。1区あたり37地点しかない

名古屋市の公示地価の地点数

(参考:国土交通省 地価公示・都道府県地価調査)

 

そのため、公示地価よりも1〜5割以上高く、または安く取引されている事例も見受けられます。なので、実際に不動産会社に聞かないと本当の価格はわからないのです。

(参考:2分でできる公示地価の調べ方。実際の取引価格とはゼンゼン違う!)

 

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