相続の不動産評価の方法は2種類。路線価と実勢価格とは?

不動産の相続税評価 相続

相続の時に使う不動産評価の方法は2つあります。

・相続税の計算:路線価

・遺産分割協議などの相続人同士の話し合い:実勢価格

の2つです。

この2つの評価方法の違いを理解しておかないと、あとあと相続が起こった時にトラブルになる可能性もあるので注意が必要です。

そこで、この記事では、この2つの評価方法と相続時の注意点について解説していきます。

1、相続税の計算で使う不動産評価

相続税を計算する場合、不動産の評価は土地と建物とで異なります。

・土地:路線価(市街化区域)または評価倍率表(それ以外の区域)

・建物:固定資産税評価額

で計算をします。

 

固定資産税評価額の確認方法

毎年の春ごろに届く「固定資産税納税通知書」で確認ができます。

また、それぞれの自治体の役所に行けば、固定資産台帳で確認できます。ご自分の資産しか見れませんので、運転免許証やパスポートを持っていく必要があるので注意してください。

 

路線価の確認方法

路線価とは、道路に対してつけられている価格のことで、不動産の相続税評価額を計算する時に使います。国税庁の路線価図で確認することができます。

路線価図には、それぞれの道路にいくらと価格がついているので、その価格と面積を掛け合わせることで評価額を出すことができます。

1つ1つの道路に価格が載っているので、かなり細かい図になっています。ですが、地名を選ぶだけでたどり着けるので安心してください。そうすると、このような図を見ることができます。

 

例:足立区青井1の路線価図

足立区の路線価図

 

ピンク色の枠で囲んだエリアを例に、実際に計算してみましょう。

この場合は、2つのパターンが考えられますね。

(1)1つの道路にだけ接している場合

(2)2つの道路に接している角地の場合

の2つです。

 

(1)1つの道路に接している場合

接している道路が1つしかない場合には、以下の計算式になります。

土地の評価額=路線価 × 奥行き価格補正率 × 面積(㎡)

 

奥行き補正率とは、細長い土地に対して割り引いて評価してくれる割合のことです。

細長い土地って、家を建てるにも使いづらいじゃないですか?

そのため、多少は評価額も安くみてくれるわけです。その補正率は以下のようになります。

 

奥行き価格補正率の一覧表

奥行き(m)補正率(倍)
4m未満0.90
4〜6m0.92
6〜8m0.95
8〜10m0.97
10〜24m1.00
24〜28m0.99
28〜32m0.98

奥行きが10〜24mの場合には、正常ということで割引はなし(補正率1倍)となります。

 

で、上のピンクの枠を例に計算してみます。

東西の道路に面している場合には、240Cという表記がありますね。末尾の”C”は借地だった場合のかけ目なので、今回は無視してけっこうです。

1面だけ道路に接している場合の路線価

数字の”240″が1㎡当たりの路線価の価格です。千円単位での表記なので、この場合は24万円になります。

奥行きが20mあるので、奥行き補正率は1.00倍になります。

そうすると、計算式は、

土地評価額=24万円(路線価/㎡)×1.00倍(奥行き補正率)×200㎡(面積)=4,800万円

ということになります。

 

(2)2つの道路に接している場合

こちらはもうちょっと計算が複雑になります。

両方の道路に接しているということは、「角地」になるわけですが、角地って他の土地よりも高く評価されるんですよね。

そのため、単純に高い方の路線価を掛け合わせた額よりも、もう少し高めの評価額になるような計算式になっています。

 

路線価(㎡)=「高い方の(路線価 × 奥行き価格補正率)」+「低い方の(路線価 × 奥行き価格補正率) × 側方路線影響加算率」

 

となります。

ややこしいように見えますが、専門用語が長いだけでやってることはカンタンですので、ご安心ください。

新しい言葉として出てきた「側方路線影響加算率」ですが、これは以下のようになります。

側方路線影響加算率の一覧

角地の場合(十字路、T字路の場合)準角地の場合(L字路の場合)
0.03倍0.02倍

 

で、上のピンクの枠を例に計算してみます。

角地の路線価

・東西の路線価は「240C」で、その奥行きは20mなので、奥行き価格補正率は1.00倍になります。

・南北の路線価は「200D」で、その奥行きは10mなので、奥行き価格補正率は1.00倍になります。

・東西の「路線価 × 奥行き〜率 = 24万円」、南北の「路線価 × 奥行き〜率 = 20万円」なので、南北の路線価に側方路線影響加算率を掛け合わせます。

・T字路は角地になりますから、側方路線影響加算率は0.03倍になります。

 

以上のことから、計算式はこのようになります。

角地の路線価(㎡)=「24万円 × 1.00」+「20万円 × 1.00 × 0.03」=24.6万円/㎡

よって、

24.6万円/㎡ × 200㎡ = 4,920万円

となりました。

片方だけ接している場合よりも、ちょっと高いイメージですね。

 

(3)その他:2つの道路に接している場合(正面と裏面)

(2)では角地のケースを取り上げましたが、正面と裏面で2つの道路に接している場合もありますよね。

この場合も基本的に、考え方は一緒です。

「側方路線影響加算率」という言葉が、「二方路線影響加算率」に変わっただけなので難しいことは一切ありません。

で、この加算率は、普通住宅地の場合には0.02倍です。計算式も一緒なので、もしご自宅が両面の道路に接している場合は、こちらを使ってください。

 

2、遺産分割協議などの話し合いで使う不動産評価

相続税の計算には、路線価や固定資産税評価額を使えば出せますが、相続人同士で話し合う遺産分割協議や、相続対策では別の評価方法を使う必要があります。

それは、実勢価格(いくらで売れるか?)です。

路線価や固定資産税評価額は、実勢価格の7〜8割程度に押さえられているため、実勢価格で話し合わないと「自分がいくらもらえるか?」がわからず、モメることになってしまうのです。

(参考:路線価はどうやって決まるのか?使い方の注意点)

 

遺留分を出す場合も実勢価格を参考にしている

例えば、遺留分という言葉があります。相続人が最低限受け取れる財産の割合のことです。

この遺留分は、法定相続分の1/2と定められているのですが、その際に使われる不動産評価が実勢価格なのです。

(参考:遺留分、もしかして少ないかも?損しないための注意点)

 

参考:遺留分の早見表

遺留分の早見表

例えば、長男と次男の2人の子供が、自宅と2,000万円の預金を相続するとします。

自宅の相続税評価は8,000万円でした。

自宅を長男が、預金2,000万円を次男が相続すると長男が提案した場合、次男は長男に遺留分を請求できる可能性があります。

 

なぜなら、相続税評価は実勢価格よりも低い傾向にあるからです。実勢価格はおそらく1億円ぐらいになるでしょう。

次男の遺留分は、1/4になりますので、1億2000万円の相続財産に対して3,000万円の権利があることになります。

つまり、この場合であれば、長男は次男に最低でも1,000万円を支払う必要があるのです。

 

自宅を相続する人が遺留分を請求された時には、代償相続が一般的

ここまで形式ばって争うことは少ないかもしれませんが、遺産分割協議の場では同じような話し合いが行われるはずです。「お兄さんだけ、高く売れるこの家を相続するなんてズルイ」というわけですね。

これに対する解決法は、自宅を相続する人が、他の相続人にお金を渡す「代償相続」という方法がとられるのが一般的です。

もしも、家を相続する人がお金がない場合には、相続した自宅を担保にお金を借りて支払うという方法もとられます。

 

自宅の実勢価格は、どうやって調べるのか?

ただ、問題は「実勢価格がいくらなのか?」ですよね。

不動産の実勢価格は、ネット上で調べることが難しく、不動産会社に聞かないとわかりません。

というのも、不動産の取引情報には “個人情報” が含まれるので、不動産会社しか見ることができないからです。

 

そんな場合に便利なのが、一括査定サービスです。

一括査定サービスとは、複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」を教えてもらえるサービスで、特に「机上査定」と呼ばれる査定方法ならば、メールや簡単な電話でのやりとりで査定結果を教えてもらえるので便利です。

詳しくはこちらの記事で、サービスの選び方についてまとめていますので、興味のある方はこちらをご参考ください。

不動産の価格を調べるなら、一括査定が1番優れている理由

 

 

コメント